Những bất cập trong hợp đồng mua nhà

Góp vốn cũng không ổn

Lâu nay, người mua nhà đã quen với việc chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản huy động vốn từ người có nhu cầu mua nhà thông qua các loại hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng hợp tác đầu tư,… Theo đó, việc góp vốn, ứng tiền trước để được sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai về bản chất là sự tự nguyện giao kết bằng hợp đồng của những người có nhu cầu mua nhà ở với chủ đầu tư dự án, mà không được hưởng lãi.

Tuy nhiên, nội dung của hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai lại thường quy định sơ sài hoặc có lợi cho chủ đầu tư. Chẳng hạn như chủ đầu tư không quy định đầy đủ và chặt chẽ về các điều khoản hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của người góp vốn, mua nhà, không quy định điều khoản phạt hợp đồng, tiến độ xây dựng công trình và thời hạn giao nhà.

Đối với những hợp đồng huy động vốn được ký kết khi chưa đủ điều kiện và không tuân theo quy định của pháp luật thì không có giá trị pháp lý. Hậu quả pháp lý của giao dịch này là cơ quan có thẩm quyền sẽ tuyên vô hiệu hợp đồng, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi thì phải bồi thường.

Theo đó, chủ đầu tư dự án sẽ phải hoàn trả cho người mua nhà số tiền mà người mua nhà đã góp. Tuy nhiên sẽ thật khó xác định được ai có lỗi trong việc góp vốn này, nếu người mua nhà biết rõ việc ký hợp đồng góp vốn là vi phạm các quy định của pháp luật mà vẫn chấp nhận góp vốn thì không thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại. Món tiền mà người mua nhà góp vốn đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài và khi phát sinh tranh chấp cũng chỉ nhận lại được món tiền đã góp ban đầu.

Hậu quả pháp lý phát sinh từ những hợp đồng huy động vốn được ký kết sơ sài thường rất bất lợi cho người mua nhà nếu đưa ra giải quyết tại cơ quan tố tụng, đặc biệt là khi chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, giao nhà không đảm bảo chất lượng. Nếu hợp đồng đã ký kết có quy định về thời hạn thi công, thời hạn bàn giao nhà ở, thì người mua nhà có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư chậm tiến độ.

Nếu hợp đồng đã ký kết không ghi nhận về thời hạn thi công công trình, thời hạn giao nhà, tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng,... thì người mua nhà không có căn cứ để yêu cầu bồi thường thiệt hại, yêu cầu thực hiện đúng theo quy định của hợp đồng. Kết quả là cơ quan tố tụng có thể sẽ ra các quyết định không có lợi cho người mua nhà.

Trường hợp người mua nhà muốn đòi lại tiền góp vốn, nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng thời hạn và không tự nguyện hoàn trả thì người mua nhà phải tiến hành việc khởi kiện chủ đầu tư tại cơ quan giải quyết tranh chấp có thẩm quyền, yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Giải pháp này có tính khả thi, nhưng quá trình giải quyết tranh chấp thường kéo dài và kết quả chưa thể đoán trước. Khi đó, người mua nhà vừa mệt mỏi để chạy theo vòng tố tụng, vừa khắc khoải chờ đợi ngày khoản tiền đã đầu tư được hoàn lại cho mình.

Cuối cùng, hậu quả lớn nhất của việc chủ đầu tư huy động vốn của người mua nhà ở một cách dễ dàng và không bị kiểm soát chặt chẽ là hiện tượng bong bóng bất động sản, khiến cho thị trường bất động sản biến động theo chiều hướng tiêu cực, gây bất ổn cho nền kinh tế.

Cam kết thực hiện đúng tiến độ là chiêu thức giữ chân khách hàng của các chủ đầu tư trong bối cảnh hiện nay. Ảnh minh họa

Tiến độ cũng không xong

Như phân tích ở trên, hình thức mua nhà góp vốn ẩn chứa nhiều rủi ro chính vì vậy người có nhu cầu mua nhà thật sự cũng phai dần “mặn mà” với cách mua này. Trước tình cảnh đó, nhiều chủ đầu tư phải đưa ra chiến thuật mới với mục đích giữ chân khách hàng bằng cách bán hàng theo tiến độ.

Về hình thức, đây là một cách bán hàng khá thông minh và tạo được sự uy tín của chủ đầu trong lòng khách hàng khi đảm bảo dự án thực hiện tiến đúng tiến độ. Theo đó, người mua lại được tận mắt thấy, lấy tay sờ được sản phẩm mà mình sắp sở hữu. Tuy nhiên việc mua bán nhà theo tiến độ vẫn còn có không ít trường hợp khiến người mua phải “dở khóc dở cười”.

Còn nhớ khoảng cuối tháng 10/2011, một Công ty địa ốc đã có thông báo bất thường về việc giảm giá gần 35% giá bán căn hộ so với trước đó. Một làn sóng dư luận xoay quanh vấn đề gây sốc của Công ty này.

Theo đó, trên các diễn đàn bất động sản, một số khách hàng đã mua dự án này vào thời điểm trước cho biết họ sẵn sàng chịu phạt để thanh lý hợp đồng. Bởi theo họ, hợp đồng mua bán nào cũng quy định những điều có lợi cho chủ đầu tư cả, “chúng tôi không được phép rút lại vốn nhưng nếu cứ đóng tiền theo tiến độ tiếp thì rõ ràng chúng tôi lỗ cả một đống tiền”. Đó là một trong số ít trường hợp người mua rơi vào hoàn cảnh lắc léo của hợp đồng, người mua thấy mình chịu thiệt hơn vì mua phải giá cao.

Vào khoảng vài năm trước, thời kỳ "nóng" của thị trường bất động sản, mọi người lao vào mua đất, mua được là thắng, thậm chí không để ý đến các điều khoản hợp đồng nếu nộp chậm tiền sẽ bị tính lãi, không cần để ý đến việc nếu chủ đầu tư chậm tiến độ liệu có phải chịu trách nhiệm ngược lại với người mua hay không. Chính vì lẽ đó, mà tâm lý đầu tư bầy đàn lại một lần nữa để lại "trái đắng" cho các nhà đầu tư bất động sản.

Theo CafeLand ghi nhận, hầu hết trường hợp mua nhà tiến độ là các nhà đầu tư thứ cấp. Khi giá nhà đất có xu hướng giảm nhẹ, nhiều người mua nhà chờ lúc nhỉnh giá để bán. Song, thị trường không diễn biến như nhiều người mong đợi, bất động sản ế ẩm, giao dịch thấp, trong khi lãi suất vay lại cao. Họ không đủ sức để rướn mình theo thị trường, không đủ khả năng để có tiền để nộp theo tiến độ. Nhưng nếu chậm nộp tiền, ngay lập tức họ sẽ bị các chủ đầu tư tính lãi cao trên số tiền nộp chậm.

Điều đáng nói hơn, nếu người mua chậm nộp tiền, các chủ đầu tư sẽ ngay lập tức tính lãi, trong khi các chủ đầu tư chậm khởi công hoặc chậm bàn giao dự án, hầu như họ đều không phải chịu trách nhiệm gì với người mua, bởi họ lúc nào cũng có lý lẽ riêng của mình.

Từ những phân tích trên có thể thấy rằng, dù mua dưới dạng góp vốn hay thanh toán theo tiến độ thì người mua nên sáng suốt xem xét những điều kiện ràng buộc trong hợp đồng. Tránh tâm lý chạy theo lợi nhuận, giá rẻ, chạy theo những ưu đãi mà chủ đầu tư đưa ra mà quên đi những quyền lợi của mình trong những trường hợp phát sinh tranh chấp.