Nhức nhối tồn kho bất động sản

Báo cáo của 58/63 địa phương cho thấy hiện tồn đọng 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn thấp tầng, 1.890.667 m2 đất nền, 64.847 m2 văn phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính là 52.542 tỷ đồng.

Báo cáo của 58/63 địa phương cho thấy hiện tồn đọng 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn thấp tầng, 1.890.667 m2 đất nền, 64.847 m2 văn phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính là 52.542 tỷ đồng.

Những con số gây nhức nhối

Riêng tại Hà Nội, tồn kho 2.392 căn hộ chung cư, 3.483 căn thấp tầng và 5.459 m2 văn phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính 14.071 tỷ đồng. Giá cả bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường, trung bình giảm 5% - 10%, cá biệt có những dự án giảm tới 30 - 35% so với thời điểm cuối năm 2011 nhưng số lượng giao dịch không nhiều, một số dự án không có giao dịch, thị trường chưa có dấu hiệu hồi phục.

Còn tại Tp.HCM, khoảng 15.000 căn hộ chung cư chưa bán được và trên 300.000m2 đất nền, gần 60.000m2 văn phòng chưa giao dịch với tổng giá trị ước tính 30.242 tỷ đồng.

Năm 2012, mặc dù một số doanh nghiệp đã chủ động giảm giá bán căn hộ, thậm chí bán lỗ, có nhiều biện pháp hỗ trợ khách hàng nhưng vẫn không cải thiện được tình hình thị trường.

Có những dự án giảm tới 30% như dự án Hoàng Anh River View (từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 18 triệu đồng/m2), một số dự án chung cư có diện tích căn hộ nhỏ hiện đang được chào bán dưới 15 triệu đồng/m2 (xấp xỉ giá thành đầu tư)... nhưng giao dịch thành công vẫn rất ít.

Tuy nhiên, do đặc điểm của tồn kho bất động sản khác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác, nhiều dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng phải dừng do không có đầu ra, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được, vì vậy, số vốn tồn đọng trong bất động sản còn lớn hơn rất nhiều so với số liệu trong báo cáo.

Quỹ Dragon Capital nhận định con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn ở cả Tp.HCM và Hà Nội. Nếu trung bình khoảng 2 tỷ đồng mỗi căn thì số vốn đang “chết” ở đây khoảng 140.000 tỷ đồng.

Còn công ty quản lý tư vấn bất động sản CBRE thì cho rằng, tính đến nay số căn hộ còn tồn tại Hà Nội khoảng 21.000 căn, và Tp.HCM khoảng 18.000 căn. Trung bình mỗi căn hộ có giá trị 2,2 tỷ đồng, thì số vốn “chôn” trong bất động sản ở mức khoảng 86.000 tỷ đồng. Đây mới chỉ dừng lại ở mảng căn hộ, còn biệt thự, liền kề chưa tính đến.

Con số từ 70 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán tính đến hết quý 2/2012 cho thấy giá trị hàng tồn kho lên đến 72.405 tỷ đồng, tương đương khoảng 3,1 tỷ USD, và có xu hướng tiếp tục tăng. 18/72 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng.

Nặng nợ vì tồn kho

Thị trường bất động sản đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của các tổ chức tín dụng bởi đồng hành với tồn kho, nợ xấu trong bất động sản cũng tăng cao.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến 31/10/2012 là 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011. Dư nợ tín dụng bất động sản tại Hà Nội khoảng 23,7% tổng dư nợ về bất động sản. Tại Tp.HCM, dư nợ tín dụng bất động sản còn cao hơn, với 47,8%.

Tuy nhiên, số liệu về dư nợ tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng khác nhưng thực chất được đầu tư vào bất động sản, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng bất động sản còn chiếm khoảng 46,5% tổng dư nợ tín dụng. Nợ xấu chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.

Nguyên nhân gây khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không thể không kể đến những bất cập nội tại của thị trường này. Trong đó có thực trạng phát triển thiếu quy hoạch, chưa có kế hoạch và điều tra nhu cầu của thị trường.

Hiện cả nước có 3.174 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, với 74.523 ha đất, công suất thiết kế 373.466.553 m2 sàn nhà ở, cần số vốn đầu tư ước tính khoảng 2.965.000 tỷ đồng.

Trong đó, trên địa bàn Tp.Hà Nội hiện có 370 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị đã giao chủ đầu tư, với 17.765 ha đất công suất thiết kế 82.450.000 m2 sàn nhà ở, tương đương khoảng 530.000 căn hộ, cần số vốn đầu tư ước tính khoảng 904.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, đất nội thành Hà Nội hiện mới khoảng 10.000 ha, khu vực đô thị có 733.000 hộ, dân số chừng 3 triệu người.

Với Tp.HCM, theo Chiến lược phát triển nhà ở, đến năm 2020 cần phát triển thêm khoảng 66 triệu m2 nhà ở, trong khi đó diện tích tại các dự án đã giao chủ đầu tư đã lên tới 80 triệu m2. Với khối lượng đầu tư lớn như vậy trong khi khả năng hấp thụ thấp, dẫn đến các dự án không đủ nguồn lực triển khai, dở dang hoặc chỉ đủ tiền để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng, không đủ tiền xây nhà.

Hàng tồn kho tăng cao, khó bán còn do trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn, thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân.

Trong 12.000 căn hộ được chào bán ở 6 tháng đầu năm 2011 trên thị trường Hà Nội, có tới 40% là căn hộ cao cấp (giá bán > 30 triệu đ/m2). Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp. Trong khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại Tp.HCM thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân.