Nhu cầu về kho bãi và bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng do bùng nổ thương mại điện tử

Theo JLL, bất động sản công nghiệp và hậu cần chiếm 20% khối lượng giao dịch toàn cầu trong năm 2020, tăng từ 10% trong năm 2010.

Stuart Crow, Giám đốc điều hành phụ trách thị trường vốn tại châu Á - Thái Bình Dương của JLL, cho biết: “Nhu cầu về bất động sản hậu cần không giảm, dù là từ phía các nhà đầu tư hay chủ sở hữu. Càng ngày, chúng ta càng nhận thấy cơ hội để các nhà đầu tư mở rộng phạm vi hoạt động trong lĩnh vực hậu cần, nhất là tại những thị trường như Úc”.

Bất động sản hậu cần là yếu tố cốt lõi trong thương vụ bất động sản lớn nhất từ ​​trước đến nay tại Úc. Vào tháng 4/2021, ESR Australia - được hỗ trợ bởi quỹ đầu tư GIC của chính phủ Singapore - đã mua một danh mục đầu tư gồm 45 bất động sản với giá 3,8 tỷ đô la Úc (2,9 tỷ đô la Mỹ) từ tập đoàn quản lý quỹ Blackstone của Mỹ.

Blackstone cũng là nhà đầu tư tiên phong trong các thương vụ bất động sản công nghiệp lớn khác diễn ra gần đây. Vào năm 2019, Blackstone đã mua lại từ tập đoàn đầu tư GLP của Mỹ khối lượng bất động sản có giá trị lên tới 18,7 tỷ đô la Mỹ, nhờ đó tăng gần gấp đôi danh mục đầu tư trong mảng công nghiệp của mình. Đây cũng là thương vụ bất động sản tư nhân lớn nhất từ ​​trước đến nay tại Mỹ.

Năm 2017, Blackstone đã bán công ty hậu cần lớn nhất châu Âu Logicor, gồm 630 trung tâm phân phối tại trên 17 quốc gia châu Âu cho một thành viên của China Investment Corporation với giá 12,25 tỷ Euro (13,8 tỷ đô la Mỹ). Đây cũng là thương vụ bất động sản lớn nhất tại châu Âu ở thời điểm đó.

Các nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến bất động sản hậu cần là do sự chuyển dịch sang bán lẻ trực tuyến. Theo Statista, doanh số thương mại điện tử toàn cầu tăng 25% vào năm 2020 lên 2,43 nghìn tỷ USD. Vào năm 2021, doanh số dự kiến ​​sẽ tăng thêm 286 tỷ đô la Mỹ.

“COVID-19 đã làm tăng nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp và hậu cần lên một tầm cao mới”, Matthew Lee, Giám đốc cấp cao tại JLL Úc, cho biết. “Quan trọng là, chưa có đủ nguồn cung để đáp ứng tất cả nhu cầu và hiện các doanh nghiệp đang xếp hàng để chen chân vào thị trường này”.

Thiếu hụt nguồn cung

Tại Úc, 2 triệu mét vuông nhà kho được xây dựng vào năm 2020 - nhiều nhất kể từ năm 2008. Tuy nhiên, điều này vẫn không đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, vì tổng diện tích sử dụng đạt mức cao kỷ lục vào năm 2020 là 2,86 triệu mét vuông. Nhu cầu về không gian tiếp tục tăng trong quý đầu tiên của năm 2021 với diện tích sử dụng hàng quý đạt đỉnh mới là 1,1 triệu mét vuông, trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn vô cùng khan hiếm.

Sam Butler, nhà phân tích cấp cao về bất động sản công nghiệp tại JLL, cho biết: “Các nhà phát triển đã tạm dừng đưa nguồn cung mới ra thị trường vào giữa năm ngoái. Trong khi đó, thời gian để xây dựng các nhà kho thường kéo dài từ ​​6 đến 12 tháng nên nguồn cung càng ít ỏi”.

Tại các thị trường ở châu Á - Thái Bình Dương, JLL dự kiến ​​ 94 triệu feet vuông không gian công nghiệp sẽ được xây dựng vào năm 2021, tăng 26% so với năm trước đó. Trong quý cuối cùng của năm 2020, tỷ lệ trống của thị trường này ở mức 11,4%. Ở châu Âu, tỷ lệ trống ở mức thấp kỷ lục, dưới 5%. Còn trên toàn cầu, con số này chỉ là 7,4%.

Lee nói: “Sự chuyển đổi từ bán lẻ vật lý sang trực tuyến và nhu cầu tích trữ hàng để giảm thiểu sự tắc nghẽn của chuỗi cung ứng do đại dịch đang khiến nguồn cung đất cho bất động sản công nghiệp và kho bãi trở nên thiếu thốn nghiêm trọng, ảnh hưởng đáng kể đến mô hình hoạt động của các công ty dịch vụ hậu cần”, Lee nói.

Để điều chỉnh, các công ty này đang phải suy nghĩ chiến lược dài hạn hơn về hoạt động và địa điểm của mình.

Lee cho biết: “Chúng ta đang ở thời điểm mà các công ty dịch vụ hậu cần sẽ buộc phải chấp nhận những gì mà thị trường cung cấp để đảm bảo hoạt động kinh doanh. Một số công ty có thể xem xét ký hợp đồng thuê trước với các tòa nhà hình thành trong tương lai, nhưng điều này cũng sẽ tốn kém thời gian và tiền bạc khi phải họ phải chi trả thêm cho việc thuê ngắn hạn kho bãi ở một địa điểm khác trong khi chờ đợi”.