Nhiều vướng mắc trong triển khai thi hành Luật Đất đai 2013

UBND thành phố Hà Nội cho biết, có 5 nhóm vấn đề còn khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó chủ yếu liên quan đến các lĩnh vực: Giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư; cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; xác định giá; bồi thường hỗ trợ tái định cư; xử lý vi phạm đất đai.

Cụ thể, đề cập đến vướng mắc trong trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng tiền sử dụng đất, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Vũ Hồng Khanh chỉ rõ, trước đây khi thực hiện Luật Đất đai 2003, thành phố đã triển khai thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư theo hình thức chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thực tế cho thấy, 70% diện tích đất đã chuyển nhượng theo quy hoạch, còn lại một số trường hợp không thỏa thuận được, nhiều trường hợp gây khó khăn để ép chủ đầu tư phải thỏa thuận với mức giá cao hơn. Do đó, dẫn đến một số dự án kéo dài trên 10 năm chưa thỏa thuận được, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều trường hợp diện tích chưa thỏa thuận được nằm xen kẽ trong khu đã thỏa thuận dẫn đến dự án không thực hiện được, diện tích đất nhận chuyển nhượng để hoang hóa gây thiệt hại cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, quy hoạch kiến trúc được phê duyệt.

Để giải quyết vướng mắc trên, nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai dự án và đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, Hà Nội đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Chính phủ cho phép thực hiện theo phương án: Trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy hoạch mà chủ đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng trên 70% diện tích đất, nếu sau 30 ngày kể từ ngày UBND cấp huyện tổ chức cho các bên thương thảo mà không đạt được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cho phép giao Tổ chức phát triển quỹ đất lập hồ sơ thu hồi đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng; sau đó sẽ giao chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, các diện tích thu hồi này đề nghị không phải lập danh mục dự án thu hồi đất trình HĐND thành phố thông qua.

Đối với các trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003, nhưng đến nay chưa làm thủ tục giao đất, cho thuê đất và không thuộc loại dự án Nhà nước thu hồi, đề nghị cho phép UBND thành phố ban hành quyết định thu hồi đất, sau đó giao Trung tâm phát triển quỹ đất giải phóng mặt bằng rồi bàn giao chủ đầu tư.

Cũng theo Phó Chủ tịch UBND thành phố Vũ Hồng Khanh, để giải quyết bất cập hiện nay trong việc sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư sản xuất kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có diện tích không đủ điều kiện để chuyển nhượng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nghiên cứu, cho phép chủ đầu tư lập hồ sơ thu hồi diện tích đất đó cùng với việc lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án và không phải lập danh mục báo cáo HĐND thành phố thông qua.

Về những bất cập giữa thi hành Luật Đất đai 2013 với Luật Đầu tư, Phó Chủ tịch UBND thành phố Vũ Hồng Khanh cho biết, theo quy định của Luật Đất đai 2013 (điều 117 và 118), việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế thông qua đấu giá, không có hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất.

Song, theo quy định của Chính phủ thì kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất là căn cứ để lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc trong việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất, lập danh mục dự án thu hồi đất, thiếu căn cứ khi làm thủ tục giao đất, cho thuê đất theo kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất.

Liên quan đến cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nhất là đối với các trường hợp thực hiện việc tách thửa đất, Hà Nội đề xuất giải quyết theo hướng văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đo vẽ thửa đất, xác định điều kiện tách thửa trước khi thực hiện hợp đồng công chứng.

Hà Nội cũng đề nghị có những hướng dẫn cụ thể các vấn đề như: Đăng ký biến động cho một người sử dụng đất đối với thửa đất có nhiều người sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp chủ sử dụng đất xây dựng không phép, sai phép, không đúng quy hoạch và sai dự án đầu tư được duyệt sau ngày 1/7/2006; xác định ranh giới đất ở và đất nông nghiệp đối với các thửa đất ở có vườn, ao…

Đối với việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Hà Nội đề xuất cho phép vận dụng Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP; đồng thời cho rằng giá khởi điểm đấu giá là giá của toàn bộ diện tích thửa đất đấu giá (theo Thông tư số 02/2015 của Bộ Tài chính) chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013 và chưa thống nhất với Thông tư số 77 của Bộ Tài chính.

Cũng theo Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp và hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm theo quy định (không còn khoản hỗ trợ 30% giá đất ở trung bình của khu vực).

Điều này đã gây khó khăn trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng. Hay theo quy định, việc cưỡng chế thu hồi đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản, nhưng thực tế có nhiều trường hợp cố tình không chấp hành bàn giao đất, đến sát thời điểm chuẩn bị cưỡng chế họ mới chấp hành và yêu cầu phải chờ họ bàn giao đất trong thời hạn trên.

Đặc biệt, trong việc xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai, Hà Nội đang gặp vướng mắc trong quy định về cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền. Bởi thực tế triển khai tại Hà Nội cho thấy, việc thu hồi đất đối với một số trường hợp vi phạm pháp luật đất đai gặp nhiều khó khăn do đối tượng bị thu hồi đất không hợp tác.

Tuy nhiên, theo Điều 71 - Luật Đất đai chỉ có quy định cưỡng chế thực hiện đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư; không quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai. Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sớm có hướng dẫn thực hiện việc xử lý khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án...