Nhiều sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai đô thị

KTNN xác định còn tình trạng một số dự án được phê duyệt quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch với chiều cao tầng, hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu dân số chưa phù hợp với định hướng quy hoạch chung. Ảnh minh họa: Lưu Nguyên Sơn

Trong những năm qua, Kiểm toán nhà nước (KTNN) khu vực I đã thực hiện nhiều cuộc kiểm toán liên quan đến lĩnh vực đất đai như: kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất đai năm 2011; kiểm toán chuyên đề “Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và việc thực hiện các dự án được giao, thuê đất giai đoạn 2013-2016” và kiểm toán chuyên đề “Việc quản lý, sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa và sau cổ phần hóa của các doanh nghiệp giai đoạn 2011-2017”. Kết quả kiểm toán cho thấy nhiều sai phạm, kẽ hở trong quản lý, sử dụng đất đai, đặc biệt là đất đai tại các đô thị.

Quy hoạch không đảm bảo

Trong công tác quy hoạch, KTNN xác định, việc điều chỉnh quy hoạch của các dự án đa số theo xu hướng tăng chiều cao tầng, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng. Việc điều chỉnh này, tuy phù hợp với quy định và thực tiễn của thị trường bất động sản trong thời kỳ triển khai thực hiện của các dự án, song đã làm cho mật độ và số lượng dân số tăng. Đây là yếu tố cơ bản gây áp lực lớn tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo dục.

Một số chỉ tiêu quy hoạch của dự án không đảm bảo theo quy chuẩn xây dựng của Nhà nước và các quy định hiện hành, như: Diện tích đất bố trí xây dựng trường học, mầm non không đủ nhu cầu tại chỗ nếu tính toán chỉ tiêu theo quy chuẩn (15m2/1chỗ học); bố trí đất làm bãi đỗ xe, cây xanh thiếu so với quy định; khoảng cách giữa các dãy nhà cao tầng chưa đảm bảo mức tối thiểu theo quy chuẩn. Ngoài ra, còn tình trạng một số dự án được phê duyệt quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch với chiều cao tầng, hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu dân số chưa phù hợp với định hướng quy hoạch chung.

Trong quá trình giao đất, việc bàn giao mốc giới còn chậm hoặc do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng nên có dự án diện tích đất giao không đủ diện tích theo quyết định giao đất dẫn đến quy hoạch sử dụng đất chưa được thực hiện đúng như kế hoạch đề ra. Tại các doanh nghiệp nhà nước đã cổ phần hóa, nhiều trường hợp được giao đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng không thông qua đấu giá đã làm thất thoát ngân sách nhà nước hàng trăm tỷ đồng. Bên cạnh đó, vẫn còn tình trạng giao đất cho một số doanh nghiệp với tổng diện tích lên đến hơn 160.000m2 qua thời gian dài đơn vị được giao chưa triển khai dự án nhưng cơ quan quản lý chưa quan tâm theo dõi để thu hồi theo quy định...

Kẽ hở trong xác định nghĩa vụ tài chính

KTNN khu vực I cho biết, một trong những sai sót thường gặp nhiều nhất ở các cuộc kiểm toán về quản lý, sử dụng đất là việc xác định nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất. Theo đó, phương pháp thường được áp dụng khi tính tiền sử dụng đất là phương pháp thặng dư (tiền sử dụng đất được tính bằng doanh thu phát triển trừ chi phí phát triển) phần lớn đều có sai sót trong xác định doanh thu phát triển và chi phí phát triển.

Cụ thể, trong tính toán doanh thu phát triển, việc lựa chọn tài sản so sánh trong các chứng thư thẩm định là giá cá biệt, không phải là giá bán bình quân tài sản, không phải là giá đại diện của tài sản nên chưa phù hợp. Một số các dự án được kiểm toán, đơn giá xác định doanh thu phát triển thấp hơn so với giá bán căn hộ hoặc nhà đất thực tế theo các hợp đồng mua bán.

Về xác định chi phí phát triển, KTNN phát hiện trong tính toán chi phí phát triển nhiều thông số quy định chưa rõ ràng, đầy đủ như suất đầu tư, hệ số tầng hầm. Tại không ít dự án ở một số địa bàn khoản mục chi phí khác như quan trắc biến dạng, đo lún, kiểm định và chứng nhận sự phù hợp chất lượng công trình… được xác định bằng 1% giá trị xây lắp; tỷ lệ này theo nhận định của KTNN là bất hợp lý, chưa có sự phân đoạn tùy theo tổng mức đầu tư đặc biệt tại các công trình có giá trị xây lắp lớn hơn 2000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, chỉ số giá xây dựng tính chi phí phát triển áp dụng không chính xác; xác định không đúng thời gian tính lãi vay xây dựng; tính chi phí phát triển gồm cả dự phòng xây lắp không có quy định trong tính toán chi phí phát triển...

Tổng hợp kết quả kiểm toán từ việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư còn sai sót trong tính chi phí phát triển, KTNN đã xác định và kiến nghị tiền sử dụng đất tăng thêm hàng trăm tỷ đồng.

Bên cạnh việc áp dụng và tính toán sai doanh thu phát triển, chi phí phát triển như đã nêu, qua kiểm toán, KTNN cũng đã chỉ ra hạn chế của quy định về phương pháp thặng dư trong xác định tiền sử dụng đất. Theo đó, việc lựa chọn 03 tài sản tương tự để so sánh còn có sự bất cập về việc đưa ra các hệ số điều chỉnh. Hệ số điều chỉnh tài sản tương đồng về tài sản định giá mang tính chủ quan của việc thẩm định giá, do vậy việc quy đổi điều chỉnh khó chính xác, ảnh hưởng đến giá xác định doanh thu phát triển, tác động đến tiền sử dụng đất phải nộp.

Mặt khác, cũng trong quy định về phương pháp thặng dư trong xác định tiền sử dụng đất, việc quy định ước tính doanh thu cho thời điểm dự án hoàn thành và phát sinh doanh thu là khó thực hiện. Trên thực tế, tất cả các dự án đất khu đô thị được kiểm toán đều không thực hiện được việc chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất của doanh thu phát triển để xác định tiền sử dụng đất phải nộp vì giá khảo sát giá xác định doanh thu đã là giá tại thời điểm xác định giá đất (thời điểm hiện tại) hoặc trước khi giao đất được quy đổi về hiện tại.

Trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, KTNN khu vực I cho biết, việc tính sai diện tích để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng ảnh hưởng lớn đến số tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước. Qua kiểm toán, khi xác định lại các diện tích đất đúng để tính tiền sử dụng đất, KTNN đã kiến nghị tăng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp thêm hơn 200 tỷ đồng.

Thời điểm tính giá đất cũng là một yếu tố có tác động lớn đến nguồn thu về đất đai vào ngân sách nhà nước. Thực tế kiểm toán cho thấy còn nhiều dự án có bất cập do việc xác định giá đất còn kéo dài, chưa đảm bảo thời gian các bước theo quy trình làm chậm thu nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước từ chủ đầu tư thực hiện dự án. Nếu tính toán bằng như mức phạt chậm nộp thuế đối với việc chậm xác định giá đất của một số dự án được kiểm toán thì số tiền phạt do chậm xác định giá đất lên đến cả nghìn tỷ đồng.