Nhiều dự án vẫn huy động vốn vượt mức 20%

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Thanh Hưng- Phó tổng giám đốc công ty cổ phần Tư vấn bất động sản Cen Group về những vấn đề liên quan đến nguồn vốn cho thị trường trong thời gian tới.

Thưa ông ông đánh giá như thế nào về động thái thu vốn của các ngân hàng đối với việc cho vay BĐS và những hệ luỵ sẽ xảy ra.?

Hiện nay, song song với việc Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng cho bất động sản, một số ngân hàng bảo lãnh phát hành trực tiếp mua trái phiếu bất động sản đang có động thái rút vốn về hoặc là bán trái phiếu đó ra thị trường để thu hồi vốn.

Tôi cho rằng, trong bối cảnh tín dụng đang gặp rất nhiều khó khăn nên các ngân hàng cần nguồn tiền để cho vay nóng thay vì việc cho vay dài hạn lãi suất cố định thấp hơn lãi suất hiện nay. Theo tôi được biết một số ngân hàng phát hành trái phiếu lãi suất 13-15% trong khi nếu cho vay các doanh nghiệp sản xuất có thể được lãi suất cao hơn. Như vậy, rõ ràng hiệu quả kinh doanh tốt hơn.

Đương nhiên, điều này gây tác động khó khăn cho thị trường bất động sản. Thị trường đang trong giai đoạn giằng co với nhau giữa cung và cầu do nguồn cầu đang yếu và nguồn cung đang gặp khó khăn vì vậy chủ đầu tư cần có những chiến lược để giữ khách trong giai đoạn hiện nay khi ngân hàng không mặn mà cho vay bất động sản.

Thưa ông, nếu doanh nghiệp đang bị siết nguồn vốn vay thì điều gì sẽ xảy ra khi đối với dự án cũ đang có kế hoạch bung hàng?

Điều đầu tiên là các dự án đó sẽ bị chậm lại nếu như chủ đầu tư không đủ tài chính để triển khai dự án. Nếu dự án bị chậm lại sẽ gây ra hậu quả đó là giá thành sản phẩm ngày càng tăng cao do giá trị nguyên vật liệu và các chi phí khác tăng lên. Nếu chúng ta không triển khai được thì buộc phải tăng giá bán. Việc tăng giá bán gây phản ứng ngược với thị trường là khách hàng sẽ không chấp nhận. Điều này như một cái vòng xoáy và gây khó khăn cho thị trường bất động sản.

Hệ luỵ thứ hai là khi các dự án dừng hoặc chậm triển khai sẽ gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Vì vậy đến một lúc nào đó, chúng ta sẽ phải hứng chịu một cơn lốc xoáy khác do việc thiếu nguồn cung khi dự án không triển khai được, đến lúc đó thị trường có thể có đợt sốt mới sau 1-2 năm.

Vừa rồi nghị định 71 ra đời đã siết chặt vấn đề huy động vốn tuy nhiên thực tế ngược lại trong bối cảnh thiếu vốn nhiều doanh nghiệp vẫn chấp nhận huy động vốn trái pháp luật. Ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?

Nghị định 71 ra đời đã tác động đến thị trường đặc biệt là thị trường miền Bắc. Bởi, thị trường Hà Nội thường tiến hành việc huy động vốn rất sớm so với nghị định 71 cho phép.

Việc huy động vốn hiện nay theo tôi nếu có vi phạm thì phần lớn là những lỗi như huy động quá 20%. Thực tế chúng ta không thể biết được họ đã huy động bao nhiêu % bởi vì các chủ đầu tư đang cần rất nhiều tiền. 20% không thể đáp ứng được nhu cầu vốn của họ. Bởi vì người ta bán 20% số lượng sản phẩm nhưng thực tế họ chỉ thu 20% tổng giá trị góp vốn của một căn hộ mà thôi và thực tế họ chỉ thu 4-5% tổng giá trị đầu tư công trình. Lượng tiền này không thấm tháp gì.

Xin cám ơn ông!