Nhà đầu tư bất động sản thành công nhất thế giới: Đây vẫn là thời điểm khá tốt cho bất động sản

Giá nhà tăng mạnh nhất kể từ năm 2005, các khoản vay thế chấp giá rẻ đang khuyến khích mọi người mua nhà mới, và chi phí xây dựng tăng vọt do giá nguyên vật liệu tăng. Đồng thời, tình trạng thiếu công nhân dẫn đến việc xây mới không theo kịp nhu cầu tăng cao. Trong lĩnh vực bất động sản thương mại, việc chấp nhận làm việc từ xa rộng rãi hơn trong đại dịch Covid-19 đang đe dọa thị trường văn phòng.

Mặc dù vậy, theo Gray, người đã từng chứng kiến những vụ bùng nổ và phá sản lớn nhất trong ngành suốt ba thập kỷ qua, hiện tại là thời điểm khá tốt cho thị trường bất động sản. Điều quan trọng là nhà đầu tư cần duy trì một niềm tin cao độ và tập trung vào dài hạn.

Đây có phải thời điểm tốt để đầu tư vào bất động sản?

Đây vẫn là thời điểm khá tốt cho bất động sản vì một số lý do. Thứ nhất là, hệ thống bất động sản ngày nay không thực sự tồn tại các dấu hiệu cảnh báo như quá nhiều đòn bẩy và quá nhiều vốn. Thứ hai là, nguồn cung nhà ở mới đang ở mức thấp kỷ lục, thay vì hoạt động xây dựng ồ ạt diễn ra như trong cuộc khủng hoảng toàn cầu trước.

Tại Mỹ, chỉ số S&P 500 đã mang lại lợi nhuận gấp bốn lần so với lợi nhuận của các quỹ REIT niêm yết kể từ đầu năm 2020, trước khi Covid-19 diễn ra. Vì vậy, thị trường bất động sản đang đi sau sự phục hồi chung của nền kinh tế. Khi nền kinh tế mở cửa trở lại, mọi người quay trở lại các không gian vật lý, thì bất động sản sẽ có một chút phục hồi. Tuy vậy, rủi ro có thể xảy ra nếu nếu lãi suất biến động nhiều.

Một điều tích cực là lạm phát làm tăng chi phí xây mới và cải tạo các tòa nhà. Vì vậy, các bất động sản hiện có sẽ được hưởng một vài lợi thế.

Nhà ở hay bất động sản thương mại có tính rủi ro cao hơn?

Nếu bạn đang nói về việc xây dựng và bán các căn nhà dành cho một gia đình, có thể có nhiều rủi ro hơn vì đây vốn là chức năng của thị trường. Nhưng nếu bạn đang nói về nhà cho thuê - một khu chung cư chẳng hạn - thì xu hướng rủi ro ít hơn vì nhà cho thuê ít tuân theo chu kỳ hơn.

Trong khi đó, các bất động sản thương mại như các tòa nhà văn phòng, kho hàng – vốn là chủ đề lớn nhất của thị trường trong 10 năm qua; các khách sạn; trung tâm mua sắm; tiện ích sống cao cấp lại có lợi nhuận rủi ro khác nhau, tùy thuộc vào vị trí địa lý.

Nhiều người đã rời khỏi các thành phố để tránh đại dịch và làm việc từ xa. Tuy vậy, bạn có kỳ vọng họ có thể quay lại, làm việc năm ngày một tuần và sử dụng tất cả không gian văn phòng ở các thành phố tương tự mà họ đã làm trước đây? Khi nói về các công ty và doanh nghiệp, chúng ta đang đề cập đến sự kết hợp của mọi nhân viên để sáng tạo tốt hơn giải quyết vấn đề tốt hơn, và đào tạo tốt hơn những người trẻ kế cận. Vì vậy, tôi cho rằng các nhân viên tập trung làm việc ở cùng một chỗ mới là điều quan trọng của các tổ chức.

Một số công ty sẽ kết luận rằng họ không cần nhiều không gian hơn, vì vậy sẽ tạo thêm một số vị trí tuyển dụng từ xa. Họ cũng sẽ lo ngại về việc tự sở hữu các tòa nhà văn phòng cho công ty của mình, và điều đó có thể tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư. Sẽ có một số khó khăn nhất định trong một vài năm nhưng sau đó, theo thời gian, mọi thứ sẽ phục hồi.

Bên ngoài Hoa Kỳ - ví dụ như ở Trung Quốc - các tòa nhà văn phòng đã hoạt động trở lại hết công suất. Ở châu Âu, mọi người không có nhiều không gian trong chính ngôi nhà của mình. Vì vậy, không phải tất cả các thị trường văn phòng ở các khu vực địa lý đều phục hồi giống nhau. Tôi nghĩ rằng sẽ có xu hướng quay trở lại văn phòng, mặc dù hoàn toàn không giống như trước đây.

Đầu tư vào nhà cho thuê đang rất hấp dẫn, phải chăng vì giới trẻ không còn muốn sở hữu nhà riêng nữa?

Tỷ lệ sở hữu nhà đã giảm một chút, nhưng nếu nhìn vào 12 tháng qua, trong thời kỳ Covid-19 thì số người muốn sở hữu nhà vẫn tăng. Khoản đầu tư của các tổ chức như Blackstone vào nhà cho thuê dựa trên thực tế là không nhiều nhà mới được xây thêm kể từ giai đoạn 2008-2009. Điều này đã tạo ra sự hỗ trợ cho giá trị nhà ở cho thuê. Và hiện nay, khi nền kinh tế mở cửa trở lại, tình trạng thiếu nhà ở sẽ trở nên trầm trọng hơn, vì vậy chúng tôi tiếp tục coi đây là lĩnh vực tốt để đầu tư.

Tại Mỹ, các chính sách thuế mới dưới thời tổng thống Biden sẽ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư cá nhân đã sở hữu tài sản trong một thời gian dài, sẽ thu được lợi nhuận và sau đó mua một phần bất động sản mới. Đối với tổ chức, điều đó sẽ ít ảnh hưởng hơn bởi vì chúng tôi đang bán hàng và trả thuế. Chính sách này chỉ có thể ảnh hưởng đến chúng tôi là nếu số lượng hàng bán ra bị ít đi hoặc thuế thu nhập vốn tăng lên. Một số chủ sở hữu bất động sản cá nhân tại Mỹ tỏ ra miễn cưỡng với chính sách thuế này, nhưng tôi không nghĩ rằng nó có nhiều tác động đến thị trường tổ chức.

Nếu tôi có 100.000 đô la, tôi nên đầu tư vào đâu?

Hãy đầu tư vào bất động sản. Chúng tôi hài lòng với các khoản đầu tư của mình vào các quỹ REIT tư nhân. Nhưng bạn có thể đầu tư vào một quỹ REIT được niêm yết. Hoặc cân nhắc các cổ phiếu S&P 500. Bạn sẽ có một khoản đầu tư ổn định trong thời gian dài. Bạn cũng có thể cân nhắc các công ty công nghệ đang phát triển nhanh trên thị trường.

Tôi không nên đầu tư tiền của mình vào đâu?

Bạn nên tránh xa các cơ sở kinh doanh có lỗi. Bạn nên tránh xa các công ty điện thoại cố định, một số nhà bán lẻ cũ và các doanh nghiệp truyền thông kiểu cũ. Bạn cần tập trung vào các ngành nghề của tương lai. Đặc biệt, về bất động sản, hãy đổ tiền vào những nơi có các loại hình công nghệ và sáng tạo, bởi vì đó là những thị trường sẽ có nhiều hoạt động kinh tế nhất. Vì vậy, Bờ Tây nước Mỹ; Austin, Texas; Cambridge, Massachusetts; Thâm Quyến; London; Amsterdam; Tel Aviv; Bangalore. Công nghệ đang thúc đẩy rất nhiều sự tăng trưởng trong nền kinh tế toàn cầu này.

Cuối cùng, tôi thường nói với mọi người là hãy tập trung vào dài hạn. Điều bạn cần trả lời khi đầu tư là: “Về cơ bản đây có phải là một công việc kinh doanh tốt không? Nó có nằm trong một khu vực tốt không? Đây có phải là một thị trường màu mỡ cho bất động sản, nơi cung có hạn và cầu thuận lợi?”. Và nếu bạn sở hữu một bất động sản tốt, hãy giữ nó trong một khoảng thời gian dài. Hãy tìm những khu vực lân cận và phù hợp để đầu tư, rót vốn của bạn và sau đó chỉ cần kiên nhẫn chờ đợi.