Người mua thiệt vì người bán "lập lờ" diện tích chung cư

Chỉ đơn giản là lựa chọn cách tính diện tích…

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư nêu tại Thông tư số 16/2010 là không trái với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010.

Ông Hà lý giải, Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010 không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Việc tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư thì Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn.

Tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Bộ Xây dựng quy định rõ, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, ngoài các nội dung quy định phải ghi rõ thêm các nội dung gồm phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ).

Theo ý ông Hà, luật đưa ra hai cách tính diện tích để người bán và người mua dễ thỏa thuận với nhau, và dù tính theo cách nào thì giá trị căn hộ cũng không thay đổi, chỉ có giá từng mét vuông có thể chênh lệch chút ít để đạt đến mục đích cuối cùng là đảm bảo giá trị căn hộ mà thôi.

"Vấn đề ở chỗ người bán lập lờ"

Trên thế giới, có 3 cách tính diện tích căn hộ. Thứ nhất, tính diện tích sử dụng căn hộ (diện tích đặt thảm) là diện tích thông thủy của các phòng, sảnh, khu vệ sinh… trong căn hộ. Thứ hai, tính diện tích xây dựng căn hộ, gồm diện tích sử dụng (tính ở phần 1) cộng với diện tích tường ngăn căn hộ, diện tích cột, đường ống kỹ thuật trong căn hộ đó, ban công, lô gia (nếu có). Cách tính này khiến cho diện tích căn hộ thường tăng khoảng 10% so với cách tính thứ nhất. Đây thực chất là diện tích căn hộ tính theo tim tường bao đang được áp dụng ở Việt Nam.

Cách tính thứ ba là tính diện tích xây dựng tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ, gồm diện tích như ở cách thứ hai cộng với diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư (hành lang, cầu thang, sảnh chung…) phân bổ cho căn hộ đó. Cách tính này khiến diện tích thường tăng khoảng 25% so với cách tính thứ nhất.

Tùy vào cách tính diện tích căn hộ mà nhà đầu tư đưa ra các đơn giá bán hàng khác nhau. Nếu tính theo diện tích thảm trải sàn thì đơn giá là cao nhất, còn tính theo diện tích xây dựng bao gồm cả các bộ phận sử dụng chung thì đơn giá là thấp nhất.

Tuy nhiên, những tranh chấp về diện tích phát sinh trên thị trường bất động sản Việt Nam đều xuất phát từ hiện tượng các nhà đầu tư niêm yết đơn giá mà không chỉ rõ cách tính diện tích sàn. Điều đó khiến cho có những khách hàng mua 2 lần một bức tường hay cùng một đơn giá, cùng một diện tích mà khách hàng này mua căn hộ cao hơn khách khác 10%.

“Vấn đề chính nằm ở chỗ là người bán nhà cần cung cấp rõ ràng, minh bạch thông tin về giá bán nhà dựa trên cách tính diện tích nào để người mua biết rõ trước khi thanh toán và nhận nhà vào ở – TS Lê Trung Thành (Hội Công nghiệp bê tông Việt Nam) nhận định – Cách tính đơn giản nhất cho cả người bán và người mua nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay, đồng thời cũng phù hợp với xu thế áp dụng của thế giới, có lẽ là tính diện tích nhà thông thủy bao gồm cả các bộ phận chung của công trình nằm trong lòng căn hộ”.