Từ khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP được ban hành và Thông tư 16 có hiệu lực đã làm tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản (BĐS), đồng thời giảm nguy cơ bong bóng, tình trạng đầu cơ và gây sức ép lên các nhà đầu tư thiếu khả năng tài chính. Tuy nhiên, cũng từ những quy định này đã gây ra nhiều vướng mắc cho những người thực hiện theo quy định.
Hiểu sao cho đúng ?
Nghị định 71/2010/NĐ-CP (ngày 23/6/2010) được Thủ tướng Chính phủ ban hành, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở, thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006. Nghị định mới này có hiệu lực từ ngày 8/8/2010.
Tại Nghị định 71 quy định, hợp đồng uỷ quyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, uỷ quyền bán, cho thuê nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực. Các bên chỉ được ký hợp đồng uỷ quyền và cơ quan có thẩm quyền chỉ được công chứng, chứng thực các hợp đồng quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựng xong. Điều này có nghĩa là, hợp đồng góp vốn vào các dự án dở dang không được giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường. Không những thế cả những hợp đồng mua bán nhà đất đối với các dự án đã đủ điều kiện bán cũng không được phép chuyển nhượng trước thời hạn việc xây dựng hoàn thành.
Trong Nghị định quy định rõ, người thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Một dự án nhà ở xã hội (Ảnh minh họa)
Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ được phép bán, cho thuê nhà ở đó sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Trong trường hợp mua nhà mà chưa đủ thời gian 10 năm, kể từ thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhưng bên mua có nhu cầu bán thì chỉ được bán cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư hoặc cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của địa phương và giá bán không cao hơn mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán.
“Cởi trói” cho Nghị định 71
Theo điều tra thống kê của Cục Quản lý nhà, hiện có tới 55% người dân khi được hỏi ý kiến đều cho rằng họ đang có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Việc ban hành Thông tư 16 đã giải quyết phần nào “vướng mắc” cho Nghị định 71.
Thông tư 16/2010/TT-BXD (ngày 01/09/2010) của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71. Thông tư này có hiệu lực từ 15-10-2010.
Thông tư quy định đối tượng mua thuộc diện được mua, thuê, thuê mua (trả góp) nhà ở xã hội phải có mức thu nhập bình quân hằng tháng không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định.
Nhiều vấn đề liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở điều được quy định cụ thể trong Thông tư này.
Từ Điều 18 đến Điều 21 Thông tư 16 quy định về giao dịch nhà ở. Trong đó, một số quy định đặc biệt quan trọng liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản đã được mua nhà ở đúng quy định mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây: Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở mới được mua bán.
Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản và phải tuân theo quy định sau:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày 08/8/2010 (Ngày nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực) thì thực hiện theo quy định sau đây:
- Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận.
- Thực hiện nộp hồ sơ nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Sau khi đã nộp thuế, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này.
- Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì kể từ lần chuyển nhượng thứ hai trở đi, các bên đều phải thực hiện thủ tục theo quy định nêu trên.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo phòng phân tích CafeLand, từ khi Thông tư 16 có hiệu lực đã giúp cho việc thực hiện những quy định trong Nghị định 71 được rõ ràng, minh bạch hơn. Tuy nhiên, vấn đề giải quyết thủ tục chuyển nhượng, chứng thực vẫn còn nhiều vướng mắc. Bởi lẽ, trên thực tế việc bàn giao hay chưa bàn giao nhà, giao dịch qua sàn hay được miễn thì giữa các phòng công chứng đã có cách hiểu và làm khác nhau. Vì vậy, phía cơ quan chức năng cần đưa ra hướng giải quyết thủ tục một cách đồng nhất đúng theo quy định của Nghị định.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP (ngày 23/6/2010) được Thủ tướng Chính phủ ban hành, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở, thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006. Nghị định mới này có hiệu lực từ ngày 8/8/2010.
Tại Nghị định 71 quy định, hợp đồng uỷ quyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, uỷ quyền bán, cho thuê nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực. Các bên chỉ được ký hợp đồng uỷ quyền và cơ quan có thẩm quyền chỉ được công chứng, chứng thực các hợp đồng quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựng xong. Điều này có nghĩa là, hợp đồng góp vốn vào các dự án dở dang không được giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường. Không những thế cả những hợp đồng mua bán nhà đất đối với các dự án đã đủ điều kiện bán cũng không được phép chuyển nhượng trước thời hạn việc xây dựng hoàn thành.
Trong Nghị định quy định rõ, người thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Một dự án nhà ở xã hội (Ảnh minh họa)
Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ được phép bán, cho thuê nhà ở đó sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Trong trường hợp mua nhà mà chưa đủ thời gian 10 năm, kể từ thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhưng bên mua có nhu cầu bán thì chỉ được bán cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư hoặc cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của địa phương và giá bán không cao hơn mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán.
“Cởi trói” cho Nghị định 71
Theo điều tra thống kê của Cục Quản lý nhà, hiện có tới 55% người dân khi được hỏi ý kiến đều cho rằng họ đang có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Việc ban hành Thông tư 16 đã giải quyết phần nào “vướng mắc” cho Nghị định 71.
Thông tư 16/2010/TT-BXD (ngày 01/09/2010) của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71. Thông tư này có hiệu lực từ 15-10-2010.
Thông tư quy định đối tượng mua thuộc diện được mua, thuê, thuê mua (trả góp) nhà ở xã hội phải có mức thu nhập bình quân hằng tháng không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định.
Nhiều vấn đề liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở điều được quy định cụ thể trong Thông tư này.
Từ Điều 18 đến Điều 21 Thông tư 16 quy định về giao dịch nhà ở. Trong đó, một số quy định đặc biệt quan trọng liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản đã được mua nhà ở đúng quy định mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây: Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở mới được mua bán.
Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản và phải tuân theo quy định sau:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày 08/8/2010 (Ngày nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực) thì thực hiện theo quy định sau đây:
- Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận.
- Thực hiện nộp hồ sơ nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Sau khi đã nộp thuế, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này.
- Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì kể từ lần chuyển nhượng thứ hai trở đi, các bên đều phải thực hiện thủ tục theo quy định nêu trên.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo phòng phân tích CafeLand, từ khi Thông tư 16 có hiệu lực đã giúp cho việc thực hiện những quy định trong Nghị định 71 được rõ ràng, minh bạch hơn. Tuy nhiên, vấn đề giải quyết thủ tục chuyển nhượng, chứng thực vẫn còn nhiều vướng mắc. Bởi lẽ, trên thực tế việc bàn giao hay chưa bàn giao nhà, giao dịch qua sàn hay được miễn thì giữa các phòng công chứng đã có cách hiểu và làm khác nhau. Vì vậy, phía cơ quan chức năng cần đưa ra hướng giải quyết thủ tục một cách đồng nhất đúng theo quy định của Nghị định.
M.Nguyệt
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland
Chia sẻ bài viết
Góp ý
