Ngân hàng chỉ đánh giá tài sản thế chấp, ít quan tâm dòng tiền của dự án bất động sản

Hôm nay (13/11), Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng tổ chức hội nghị trực tuyến về việc triển khai công điện của Thủ tướng để gỡ khó cho thị trường bất động sản.

Trước thềm hội nghị, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng, nới các điều kiện vay vốn để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

Hiệp hội nhận thấy, các điều kiện vay vốn quy định tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN được giữ nguyên từ năm 2016 đến nay đã cho thấy tính hợp lý và ổn định của quy phạm pháp luật này.

Nhưng trên thực tế, cách hiểu và thực hiện của các ngân hàng thương mại lại khác nhau về việc áp dụng các điều kiện vay vốn, đặc biệt là điều kiện nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp, có phương án sử dụng vốn khả thi và có khả năng tài chính để trả nợ.

Vì vậy, Hiệp hội cho rằng rất cần thiết phải đổi mới cách hiểu và vận dụng thực hiện của các ngân hàng thương mại theo hướng không hạ chuẩn nhưng “nới một chút” các điều kiện vay vốn để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi.

HoREA cho rằng bất cập lớn nhất là hầu như các ngân hàng thương mại đều chưa thực hiện được công tác thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, nhất là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại để thực hiện điều kiện người vay vốn tín dụng có phương án sử dụng vốn khả thi, mà hầu như các ngân hàng thương mại đều cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm.

“Nếu không thẩm định được tính khả thi của dự án đầu tư thì sẽ có những dự án khởi nghiệp có tính khả thi có thể không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu quan điểm.

HoREA đề nghị không hạ chuẩn nhưng cần "nới một chút" điều kiện cho vay bất động sản. Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, hầu như các ngân hàng thương mại đều chưa thực sự quan tâm đầy đủ đến việc đánh giá khả năng tạo ra dòng tiền của dự án bất động sản, nhà ở thương mại để chứng minh điều kiện khách hàng vay tín dụng có khả năng tài chính để trả nợ. Hầu như các ngân hàng thương mại đều chỉ quan tâm nhiều đến tài sản thế chấp. Trong khi đó trên dưới 70% tài sản thế chấp cho các khoản vay tín dụng là nhà đất nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp chân chính.

Ông Châu lấy ví dụ, doanh nghiệp A có bất động sản B có giá trị 100 tỷ đồng là tài sản bảo đảm của khoản vay tín dụng. Trong điều kiện thị trường bình thường thì bất động sản B được ngân hàng thương mại đánh giá tối đa bằng 60-70% là 60-70 tỷ đồng và được cho vay tối đa bằng 60-70% của giá trị tài sản bảo đảm với khoản cho vay là 42-49 tỷ đồng.

Tuy nhiên trong điều kiện thị trường bị suy thoái, khủng hoảng thì bất động sản B có thể chỉ được ngân hàng thương mại đánh giá tối đa bằng 50-60% là 50-60 tỷ đồng (hoặc thấp hơn) và chỉ được cho vay tối đa bằng khoảng 35-42 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp A mất khả năng trả nợ thì có thể chỉ thu hồi được một phần nhỏ (hoặc thậm chí không thu hồi được phần nào) của tài sản thế chấp.

Ngoài ra, ngân hàng có thể “thông đồng” với doanh nghiệp để nâng giá trị tài sản bảo đảm lên rất cao. Đến khi khoản vay này thành nợ xấu, khả năng thu hồi vốn của ngân hàng cũng rất thấp.

Từ đó, Chủ tịch HoREA đề nghị bổ sung quy định khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư. Chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng.

HoREA đánh giá quy định này phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của doanh nghiệp có uy tín, năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất một số giải pháp như ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư vay không quá 30% với dự án có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc nhà đầu tư và không quá 50% với dự án có giấy phéo xây dựng và đã khởi công.

Hiệp hội cũng đề nghị ngân hàng thương mại không yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp văn bản thẩm định thiết kế xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, trừ trường hợp tự cung cấp để chứng minh năng lực hoặc để làm tài sản thế chấp.