Nên hay không giao dịch bất động sản thông qua sàn?

Mới đây, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang được đưa ra lấy ý kiến sửa đổi theo hướng sẽ không bắt buộc phải mua bán căn hộ qua sàn giao dịch BĐS. Vấn đề này cũng gây ra nhiều tranh cãi có nên hay không giao dịch BĐS thông qua sàn?

Giao dịch qua sàn đã lạc hậu

Theo ý kiến của các doanh nghiệp BĐS, khi thị trường BĐS vào thời điểm sốt nóng nhất, khách hàng tranh mua tranh bán thì việc giao dịch qua sàn sẽ giúp điều tiết, “hãm” bớt những bất cập và làm tăng thêm tính minh bạch. Tuy nhiên, từ năm 2008 đến nay, thị trường BĐS trầm lắng, giao dịch qua sàn đìu hiu nên một số quan điểm, quy định trở nên lạc hậu.

Trước hết, những yêu cầu về thủ tục giao dịch qua sàn như phải niêm yết 7 ngày, phải đăng báo, rồi phải bốc thăm, đấu giá nếu có nhiều người cùng mua một căn hộ. Trong khi thực tế thị trường ai đến trước được phục vụ trước, không phải chờ đợi. Chưa kể là thời điểm hiện nay các sàn đang rất cần khách hàng, nếu phải chờ niêm yết, chờ đấu giá thì trong phạm vi 7 ngày có khách cùng chọn hoặc chưa đến thời gian ký hợp đồng, khách hàng sẽ nản lòng, gây rất nhiều khó khăn trong việc nhận tiền đặt cọc.

Thứ hai, theo Thông tư số 13 của Bộ Xây dựng cho phép các chủ đầu tư có thể thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán sản phẩm của mình. Điều này vô hình chung quy định giao dịch BĐS phải qua sàn trở thành thừa. Tính minh bạch thông tin, giá cả cũng theo đó giảm đi đáng kể bởi tâm lý “con hát mẹ khen hay" mà ra.

Thứ ba, về mặt tư cách pháp nhân, mặc dù Luật Kinh doanh BĐS quy định rằng sàn là một pháp nhân, nhưng thực tế chính xác là hoạt động kinh doanh BĐS trên sàn phải dưới danh nghĩa pháp nhân. Bởi chiếu theo quy định của luật, pháp nhân của sàn và pháp nhân của doanh nghiệp trở nên mâu thuẫn.

Đứng ở góc độ người mua, tâm lý mua nhà đất phải qua sàn đã không còn nhận được hưởng ứng tích cực như 2 năm trước. Việc qua sàn, tức là phải thông qua bên thứ ba, khách hàng phải mất thêm khoản chi phí môi giới. Trong khi đó, mua sản phẩm vẫn chịu mức chênh vài chục tới vài trăm triệu đồng, đồng thời rủi ro về tiến độ, chất lượng, pháp lý dự án vẫn tồn tại.

Từ những bất cập nêu trên, mới đây tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Xây dựng đang được đưa ra lấy ý kiến sửa đổi theo hướng sẽ không bắt buộc phải mua bán căn hộ qua sàn giao dịch BĐS.

Giao dịch BĐS qua sàn nhằm đảo bảo thông tin rõ ràng, minh bạch hơn.

Hai mặt một vấn đề

Mặc dù không thể phủ nhận những "khuyết tật" của chính sách quản lý liên quan tới quy định về sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, đối với những sàn giao dịch hoạt động đúng tiêu chí, có chuyên môn tốt và năng lực tài chính bao gồm các sàn của chủ đầu tư và sàn không có chức năng đầu tư, đã giúp khách hàng “thông thoáng” về mọi thủ tục mua bán, sang nhượng, thuế, đăng ký quyền sử dụng đất, công chứng,….

Theo đó, với trường hợp người mua "chân ướt chân ráo" bước vào thị trường để lùng sản phẩm thì chắc chắn sẽ không khỏi chùn bước khi nghiên cứu các thủ tục. Rõ ràng không phải ai cũng có thời gian để xem xét những thủ tục đó thì khách hàng có thể nhờ tới nhân viên sàn để được tư vấn với mức chi phí cũng được quy định rõ ràng.

Ngoài ra, sàn giao dịch sẽ giúp khách hàng giảm rủi ro khi xuống tiền nghĩa là người mua được tiếp cận trực tiếp thông tin chính xác, tin cậy về BĐS cần bán từ chủ đầu tư; hạn chế tình trạng mua qua trung gian.

Xét ở góc độ khác, dự thảo luật sửa đổi mới đây không bắt buộc mua bán căn hộ qua sàn mà chỉ “khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.”

Do vậy, việc giao dịch qua sàn hay không qua sàn luôn tồn tại hai mặt với những ưu khuyết điểm riêng. Trong khi khá nhiều người ủng hộ việc bãi bỏ quy định giao dịch thông qua sàn BĐS, thì số còn lại vẫn rất ủng hộ. Điều quan trọng nhất đối với mỗi khách hàng là cần cân nhắc trước và chọn lựa sàn giao dịch có uy tín trên thị trường để có thể gửi gắm niềm tin.