CafeLand - Vẫn còn quá sớm để nói về tính chu kỳ của thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, sau giai đoạn “tạo đáy” kéo dài từ 2009 - 2013, thị trường BĐS có nhiều dấu hiệu phục hồi xét cả về điều kiện kinh tế vĩ mô, thị trường BĐS chuyển dịch và thể chế quản lý. Đó chính là tiền đề quan trọng có thể giúp thị trường BĐS phục hồi mạnh mẽ hơn trong năm 2015.

Kinh tế vĩ mô dần phục hồi

Kinh tế vĩ mô Việt Nam năm 2014 đã và đang dần ổn định. Tốc độ tăng trưởng kinh tế tăng dần đều qua các quý và tăng trưởng GDP cả năm đạt trên 5,9%. Quan trọng hơn, mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô với trọng tâm là kiềm chế lạm phát đặt ra từ những năm 2011 - 2012 đã thành hiện thực và ngày càng được củng cố vững chắc với CPI đến cuối năm chỉ tăng chưa đến 2% so với cuối năm trước. Thấp hơn nhiều so với mức dự tính khoảng 7% từ đầu năm và thấp hơn hẳn so với mức lạm phát hàng chục năm gần đây.

Năm 2014, tổng mức đầu tư toàn xã hội vẫn được duy trì khoảng 31% so với GDP, cao hơn so với mức 30% của năm trước bất chấp những khó khăn về nguồn lực đầu tư từ phía Nhà nước. Bù đắp sự thiếu hụt đầu tư công chính là sự tăng cường đầu tư từ khu vực ngoài Nhà nước, đặc biệt là vai trò ngày càng tăng lên của khu vực có vốn FDI.

Bên cạnh đó, tài chính ngân hàng với những thay đổi lớn về lãi suất cho vay giảm dần từ mức trên dưới 25%/năm trước đây xuống còn trên dưới 10-12%/năm vào cuối năm 2014, cùng nhiều biện pháp mạnh nhằm thúc đẩy xử lý nợ xấu và cơ cấu lại hệ thống tài chính tín dụng, đồng thời đảm bảo tổng tín dụng cả năm vẫn tăng trên 12%.

Tuy nhiên, kinh tế vĩ mô năm 2014 không chỉ toàn những gam màu sáng mà những khoảng tối cũng không hề nhỏ. Điển hình là tốc độ tăng trưởng kinh tế tuy vẫn tăng nhưng chưa cao và chưa bền vững khi mô hình tăng trưởng chưa được đổi mới theo hướng tăng năng suất lao động, tăng hiệu quả đầu tư và áp dụng khoa học công nghệ hiện đại. Tương tự, ổn định kinh tế vĩ mô không thể vững chắc khi thâm hụt ngân sách nhà nước (NSNN) vẫn ở mức cao trên dưới 5% GDP do tốc độ tăng thu NSNN chậm lại. Ngoài ra, “cục máu đông” nợ xấu chưa giải quyết được bao nhiêu thì cục nợ công lại tăng nhanh gây ảnh hưởng tiêu cực tới tình hình tài chính Quốc gia.

Khó khăn của doanh nghiệp tuy được giải quyết tích cực song số lượng các doanh nghiệp giải thể, dừng hoạt động vẫn lên đến 50.000 - 60.000, đưa tổng số doanh nghiệp này lên đến hơn 200.000 kể từ năm 2011. Sức mua trên thị trường hàng hoá dịch vụ tuy có tăng song chưa hoàn toàn phục hồi. Niềm tin của người tiêu dùng và nhà đầu tư vẫn chưa được củng cố vững chắc khi sự phát triển của thị trường vẫn chứa đựng không ít rủi ro.

Tất cả những vấn đề trên đều tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới thị trường BĐS. Tuy nhiên, không thể phủ nhận tình hình ổn định vĩ mô được cải thiện đã giúp thị trường BĐS tan băng, thậm chí ấm lên ở một số phân khúc thật sự đáp ứng đúng nhu cầu thật của người mua, cả về sử dụng lẫn đầu tư.

Nỗ lực khắc phục được những điểm yếu

Hiện nay, các yếu tố ảo, bong bóng trên thị trường BĐS tuy vẫn còn nhưng đã được hạn chế rất nhiều. Các chính sách hỗ trợ phục hồi thị trường BĐS như: Chính sách ưu đãi miễn giảm thuế, chính sách tín dụng và tín dụng ưu đãi, chính sách đất đai, chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng, chính sách quy hoạch, chính sách quản lý đất đai và thị trường BĐS, cải cách thủ tục hành chính, cải cách thể chế… đang phát huy tác dụng tích cực.

Tình trạng đầu cơ, tồn kho BĐS, sử dụng đất lãng phí, dự án ma… dần bị xử lý nhằm thúc đẩy thị trường BĐS phát triển tích cực, lành mạnh. Các nhà đầu tư và kinh doanh BĐS không còn bị hạn chế khi tiếp cận các nguồn lực tài chính tín dụng, đất đai như trước năm 2012 mà ngược lại còn được hỗ trợ tích cực và hiệu quả. Niềm tin của cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư và nhà kinh doanh đã trở lại với thị trường BĐS.

Ảnh minh họa. Nguồn internet

Tuy nhiên, khó khăn vẫn nhiều và thị trường BĐS chỉ thực sự phục hồi và phát triển tốt nếu nỗ lực khắc phục được những điểm yếu cốt tử như mức giá BĐS quá cao so với thu nhập thật của những người có nhu cầu thực sự về BĐS.

Tại phân khúc cao cấp vẫn đang phát triển một cách “méo mó” trong khi nguồn cung chưa thực sự đáp ứng được tại phân khúc BĐS trung và bình dân. Do vậy, thị trường BĐS phải cơ cấu lại cho hợp lý hơn. Bên cạnh đó, nguồn lực tài chính cho thị trường BĐS chưa phù hợp do quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, thiếu hẳn nguồn vốn trung dài hạn phù hợp với đặc điểm của đầu tư sản phẩm BĐS.    

Theo số liệu chính thức, tổng vốn tín dụng cho lĩnh vực BĐS tính đến cuối năm 2014 chỉ chiếm khoảng 10% tổng vốn tín dụng cho nền kinh tế, nghĩa là tương đương khoảng 350.000 tỷ đồng, trong khi tỷ lệ nợ xấu của hệ thống ngân hàng khoảng 4-5% tổng tín dụng, tương đương gần 200.000 tỷ đồng.

Như vậy, có thể ước lượng quy mô nợ xấu của thị trường BĐS dao động trong khoảng 100.000 tỷ đồng, tức gần 1/3 tổng tín dụng cho BĐS hay gần 1/3 tổng số nợ xấu. Tuy nhiên, đến nay chưa có báo cáo chính thức về con số nợ xấu cho thị trường BĐS nói riêng và ngay cả con số về quy mô nợ xấu nói chung cũng còn nhiều tranh luận về mức độ xác thực và tin cậy.

Hơn nữa, nhiều khoản nợ xấu và quá trình xử lý nợ xấu liên quan rất nhiều đến tài sản đảm bảo và tài sản thế chấp mà chủ yếu lại là BĐS. Vì vậy, có thể khẳng định không thể xử lý được nợ xấu có hiệu quả nếu không phối hợp chặt chẽ xử lý nợ xấu của ngân hàng và các tổ chức tín dụng với phục hồi và lành mạnh hoá thị trường BĐS.

Chính những “méo mó” trên thị trường BĐS nhiều năm qua là một trong những nguyên nhân chính gây ra tình trạng gia tăng nợ xấu. Do đó, nợ xấu cần và phải được xử lý phối hợp đồng bộ và chặt chẽ với cơ cấu của thị trường BĐS.

Về tổng thể, mức giá BĐS hiện nay đã giảm nhiều so với thời kỳ sốt nóng trước giai đoạn 2009, thậm chí giá BĐS ở một số phân khúc giảm tới một nửa, thậm chí hơn và tiến dần về mức giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, hiện tượng đó chỉ diễn ra ở một số phân khúc nhất định. Vấn đề là số phân khúc BĐS có mức giá hợp lý hay tiến dần về mức hợp lý cần và phải tăng nhanh hơn nữa trong thời gian tới.

Để xác định mức giá BĐS và có được mức giá BĐS hợp lý, cần phải điều chỉnh rất nhiều yếu tố, từ quản lý Nhà nước, quan hệ cung - cầu, đến các nguồn lực cho thị trường BĐS, từ quản trị doanh nghiệp kinh doanh BĐS đến kỹ thuật xây dựng và vật liệu, từ thu nhập thật sự của người dân đến tương quan giữa thị trường BĐS với các thị trường hàng hoá dịch vụ khác...

Thị trường bất động sản năm 2015 sẽ tích cực

Nếu căn cứ theo thu nhập bình quân được công bố thì chúng ta không thể giải thích được tại sao rất nhiều người vẫn mua được nhà trong khi họ không thể tự đảm bảo sinh hoạt bình thường với mức thu nhập đó. Rõ ràng, việc công khai và khả năng thống kê, kiểm soát thu nhập thật của chúng ta còn rất hạn chế với khoảng cách khá xa giữa mức thu nhập thật sự với mức thu nhập được công bố. Vì vậy, để đánh giá phù hợp giữa mức giá BĐS với mức thu nhập của dân cư thì nên dựa trên phân tích chính thị trường BĐS sẽ có câu trả lời xác đáng và đáng tin cậy hơn. Người viết cho rằng, xu hướng chủ đạo của giá cả trên thị trường BĐS năm 2015 sẽ duy trì như năm 2014, nghĩa là tiếp tục giảm dần về mức hợp lý hơn, tiến tới cân đối cung - cầu trên thị trường BĐS, dĩ nhiên phải là cung thật và cầu thật.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS năm 2015 còn chịu tác động tích cực của hàng loạt văn bản pháp lý sửa đổi có liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp và nhất là Luật Nhà ở. Điểm mới đáng chú ý là Luật Nhà ở cho phép tổ chức và cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Tuy nhiên, để Luật nhanh chóng đi vào thực tiễn, cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn, chắc chắn, nền kinh tế và thị trường sẽ có nhiều thay đổi theo hướng tích cực:

Trước hết, sẽ có một nguồn vốn nước ngoài không nhỏ đổ vào thị trường nhà ở, qua đó góp phần giải quyết một số tồn tại do thiếu vốn cho một số phân khúc nhà ở trên thị trường Việt Nam hiện nay, thay đổi cán cân cung - cầu về nhà ở trên cơ sở tăng cung.

Thứ hai, cung về nhà ở sẽ cải thiện để đáp ứng tốt hơn, hấp dẫn hơn nhu cầu hiện thực của các tổ chức và cá nhân nước ngoài đối với nhà ở tại Việt Nam.

Thứ ba, giá nhà ở tại một số phân khúc có thể được điều chỉnh lại cho phù hợp với quan hệ cung - cầu mới khi có sự tham gia mạnh mẽ hơn của người nước ngoài cả từ phía cung lẫn phía cầu.

Thứ tư, quản lý về nhà ở nhất định phải được củng cố và hoàn thiện theo chuẩn mực quốc tế để phục vụ đối tượng sở hữu nhà ở tiềm năng nhưng khó tính như người nước ngoài. Luật Nhà ở tập trung khuyến khích người nước ngoài sở hữu nhà ở tại các khu đô thị mới, nhà ở là chung cư cao cấp, đồng thời không cho phép sự tập trung quá mức nhà ở thuộc sở hữu của người nước ngoài tại một dự án hay một khu vực nào đó.

Vì vậy, gần như toàn bộ các phân khúc trên thị trường BĐS trong nước đều được lợi từ các quy định của Luật Nhà ở 2014, lợi ích trực tiếp từ tăng cầu tại các phân khúc nhà ở trung và cao cấp, chung cư tại các dự án đô thị mới, các căn hộ gắn liền với văn phòng, với các khu nghỉ dưỡng… cũng như lợi ích gián tiếp tới các phân khúc khác trên thị trường BĐS.

Như vậy, trong năm 2015 và những năm tiếp, thị trường BĐS sẽ phục hồi nhờ nhận thêm các nguồn vốn lớn, kể cả những nguồn vốn truyền thống như tín dụng ngân hàng, tiết kiệm tích luỹ của dân cư, đầu tư công, đầu tư trực tiếp và gián tiếp của nước ngoài, kiều hối… Đồng thời, có sự chuyển dịch nguồn lực tài chính từ thị trường chứng khoán hay thị trường vàng và ngoại tệ sang thị trường BĐS, đặc biệt là vào những phân khúc thị trường BĐS có nhu cầu và khả năng thanh toán thật sự với mức giá cả hợp lý. Có thể nói rằng, cơ hội và mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trên thị trường BĐS trong năm 2015 chắc chắn sẽ cao hơn hẳn so với năm 2014.

TS.Vũ Đình Ánh
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.