Mùa trả nợ trái phiếu đã tới, doanh nghiệp xoay xở ra sao?

Trong năm 2025, tổng giá trị trái phiếu đến hạn dự kiến vào khoảng 217.000 tỷ đồng, riêng lĩnh vực bất động sản chiếm hơn một nửa

Đáo hạn trái phiếu bất động sản đạt đỉnh trong quý 3

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong năm 2025, tổng giá trị trái phiếu đến hạn ước tính lên tới khoảng 216.670 tỷ đồng, trong đó riêng nhóm bất động sản chiếm tới 120.640 tỷ đồng, tương đương 55,6%.

Áp lực đáo hạn trái phiếu có xu hướng gia tăng trong quý 3/2025. Theo ước tính của MBS, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trong quý này có thể đạt khoảng 67.600 tỷ đồng, tăng khoảng 50,5% so với cùng kỳ năm trước và cao hơn 61% so với tổng lượng đáo hạn trong 6 tháng đầu năm.

Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 85% tổng giá trị đáo hạn, tương đương 57.500 tỷ đồng. Điều này phần nào cho thấy những áp lực nhất định mà các doanh nghiệp địa ốc đang đối diện trong giai đoạn cao điểm trả nợ.

S&I Ratings ghi nhận tổng giá trị trái phiếu bất động sản chậm thanh toán gốc và lãi trong nửa đầu năm 2025 lên tới khoảng 16.000 tỷ đồng, phản ánh những khó khăn về tài chính vẫn còn hiện hữu trong ngành, và nhiều khả năng sẽ tiếp diễn trong vòng 12-18 tháng tới.

Áp lực đáo hạn trái phiếu có xu hướng gia tăng trong quý 3/2025.

Dẫu vậy, thị trường vẫn ghi nhận những chuyển biến tích cực. Các giải pháp tháo gỡ pháp lý từ phía Chính phủ đang mở ra dư địa cho doanh nghiệp bất động sản tái khởi động dự án, từ đó cải thiện dòng tiền.

Khi dự án hoàn tất các thủ tục pháp lý và đủ điều kiện triển khai, doanh nghiệp có thể dùng chính tài sản dự án để tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Việc mở bán cũng giúp tạo thêm dòng tiền, hỗ trợ cho nghĩa vụ thanh toán trái phiếu trong thời gian tới.

Những doanh nghiệp đứng trước “giờ G”

Bước vào giai đoạn cao điểm trả nợ, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang triển khai các biện pháp nhằm giảm áp lực tài chính, từ thương lượng gia hạn, tất toán trước hạn cho đến hoán đổi nợ. Các động thái này phần nào cho thấy nỗ lực chủ động của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều thách thức về thanh khoản.

Đơn cử, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – mã chứng khoán: NVL), cho biết công ty đang tiếp tục làm việc với trái chủ để xử lý tình huống chậm thanh toán một phần nợ gốc trái phiếu. Cụ thể, theo thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), lô trái phiếu NVLH2123007 với giá trị phát hành 137,6 tỷ đồng đến hạn vào ngày 23/7/2025, nhưng doanh nghiệp mới chỉ thanh toán được hơn 625 triệu đồng, trong khi khoản gốc còn lại hơn 113 tỷ đồng chưa thể chi trả đúng hạn do chưa thu xếp kịp dòng tiền.

Đây là lô trái phiếu không tài sản đảm bảo, phát hành từ năm 2021 với lãi suất cố định 11%/năm, được Novaland huy động để đầu tư vào các dự án tại Đồng Nai. Phía doanh nghiệp khẳng định vẫn đang chủ động trao đổi với các trái chủ để cùng xây dựng phương án xử lý phù hợp, theo hướng hài hòa lợi ích.

Cùng lúc, Novaland cũng tiến hành lấy ý kiến trái chủ lô trái phiếu NVLB2123012 trị giá 1.300 tỷ đồng, được phát hành qua CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS), nhằm đề xuất điều chỉnh một số điều khoản, bao gồm cả thời gian đáo hạn.

Đến kỳ đáo hạn nhưng không thể xoay xở nguồn tiền, Công ty Cổ phần Bông Sen – doanh nghiệp từng sở hữu chuỗi khách sạn hạng sang tại những vị trí đắt giá ở trung tâm TP.HCM – vừa thông báo không thể thanh toán khoản gốc và lãi trái phiếu đến hạn ngày 15/7/2025, với tổng giá trị lên tới 2.230 tỷ đồng. Nguyên nhân được cho là toàn bộ tài khoản của doanh nghiệp hiện đang bị phong tỏa, khiến dòng tiền rơi vào trạng thái đóng băng.

Novaland đang tiếp tục làm việc với trái chủ để xử lý tình huống chậm thanh toán một phần nợ gốc trái phiếu.

Một số doanh nghiệp khác lại tìm hướng tái cấu trúc nợ thông qua phát hành cổ phiếu. Mới đây, Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) đã công bố kế hoạch phát hành riêng lẻ gần 130 triệu cổ phiếu để hoán đổi các khoản nợ tài chính, trong đó phần lớn là nợ vay từ cá nhân Chủ tịch Đoàn Nguyên Đức (bầu Đức). Tổng giá trị nợ dự kiến được hoán đổi lên tới hơn 1.300 tỷ đồng. Theo phương án được trình cổ đông, giá phát hành cổ phiếu hoán đổi sẽ ở mức 10.000 đồng/cổ phiếu – bằng mệnh giá, thấp hơn đáng kể so với thị giá trên sàn.

Từng là công ty con của LDG Group, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Đại Thịnh Phát vừa đạt thỏa thuận với trái chủ để gia hạn thêm 6 tháng đối với lô trái phiếu mã DPJCH2224002, lùi ngày đáo hạn sang 09/02/2026. Đây là lần gia hạn thứ hai cho khoản nợ 471,7 tỷ đồng phát hành từ tháng 8/2022. Trong năm 2024, doanh nghiệp này đã chậm trả lãi 12 kỳ với tổng số tiền hơn 122 tỷ đồng, gần nhất là hơn 4,8 tỷ đồng vào ngày 09/05. Lý do được đưa ra là dòng tiền khó khăn và đang tái cơ cấu tài sản.

Công ty TNHH Saigon Glory – đơn vị phát hành trái phiếu cho dự án khu tứ giác Bến Thành (TP.HCM) – tiếp tục ghi nhận tình trạng chậm thanh toán gốc và lãi tại nhiều lô trái phiếu. Tính đến tháng 7/2025, doanh nghiệp này đã trễ hạn tổng cộng hơn 8,4 tỷ đồng đối với ít nhất bốn mã trái phiếu, theo các báo cáo công bố gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội.

Đây là một phần trong tổng số 10 lô trái phiếu mà Saigon Glory từng phát hành với tổng quy mô lên tới 10.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3-5 năm. Số tiền huy động được dùng để phát triển khu tứ giác Bến Thành – một dự án quy mô lớn tại trung tâm Quận 1.

Dù vừa công bố đã gần hoàn tất thanh toán lô trái phiếu nghìn tỷ đầu tiên, Công ty TNHH Saigon Glory vẫn đang đối mặt với áp lực tài chính lớn khi tiếp tục chậm thanh toán gốc và lãi tại nhiều lô trái phiếu còn lại. Tính đến tháng 7/2025, doanh nghiệp này đã chậm trả tổng cộng hơn 8,4 tỷ đồng tại ít nhất 4 lô trái phiếu trong nhóm 10 đợt phát hành năm 2020, với tổng quy mô lên tới 10.000 tỷ đồng – được thế chấp bằng quyền tài sản từ “siêu” dự án tứ giác Bến Thành.

Mặc dù giá trị chậm trả chưa quá lớn so với tổng dư nợ, nhưng việc trễ hạn liên tục cho thấy dòng tiền tại Saigon Glory vẫn gặp khó khăn.

Hiện nay, Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội – chủ sở hữu mới của Saigon Glory – cùng Tập đoàn Bitexco vẫn cam kết tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính với các trái chủ cho đến khi tất toán toàn bộ. Tuy nhiên, áp lực trả nợ gần 6.300 tỷ đồng trái phiếu còn lại sẽ là thách thức không nhỏ trong giai đoạn tới.

Giữa bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản chật vật xoay xở trái phiếu đến hạn, Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) gây chú ý khi chủ động tất toán sớm hơn 200 tỷ đồng trái phiếu trước thời hạn. Cụ thể, công ty đã hoàn tất mua lại toàn bộ 2.000 trái phiếu mã DXGH2125002, trị giá hơn 200,5 tỷ đồng, vào ngày 9/7/2025 – sớm hơn khoảng 1,5 năm so với thời điểm đáo hạn gốc vào cuối năm 2025. Nguồn vốn thực hiện đến từ đợt chào bán hơn 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu hồi đầu năm, thu về khoảng 1.802 tỷ đồng. Trong đó, hơn 221 tỷ đồng được sử dụng để tất toán nghĩa vụ trái phiếu và thanh toán cho đối tác.

Tương tự, Công ty Cổ phần Sovico liên tục chi hàng trăm tỷ đồng mua lại trái phiếu trước hạn. Gần đây nhất, Sovico công bố kế hoạch mua lại toàn bộ lô trái phiếu mã SVC07202301 trị giá 400 tỷ đồng, sau khi đã chi 500 tỷ đồng cho một đợt mua lại khác chỉ trước đó hai tháng. Tổng cộng, tập đoàn này đã rút khỏi thị trường gần 1.000 tỷ đồng trái phiếu chỉ trong quý 2/2025.