Mua tài sản phát mại: cẩn thận kẻo rước nợ vào thân

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi thế nhất định, việc mua tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm do các ngân hàng bán phát mại cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà nếu không tìm hiểu nghiên cứu thấu đáo rất rễ mua nợ vào thân. Doanh nghiệp không những không thể bắt tay vào hoạt động sản xuất mà còn có nguy cơ vướng vào các tranh chấp, kiện tụng không đáng có.

Có thể kể ra đây trường hợp của ông Nguyễn Mạnh Hùng- đại diện Công ty TNHH Hưng Thịnh Cường có trụ sở tại thành phố Hà Nội. Ông Hùng cho biết tháng 10-2018, công ty ông tham gia và trúng đấu giá tài sản do ngân hàng bán phát mại tài sản của Công ty TNHH NP và Công ty TNHH Mitall Production tại Hải Dương. Tài sản bao gồm nhà xưởng, công trình xây dựng, tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với diện tích gần 100.000m² đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

Việc mua bán đã hoàn tất, sau khi công ty đã thanh toán toàn bộ gần 105 tỉ đồng tiền mua tài sản trúng đấu giá. Hai bên đã thanh lý hợp đồng, bàn giao toàn bộ tài sản từ tháng 02/2019, nhưng đến nay công ty vẫn chưa thể bắt tay vào hoạt động sản xuất, kinh doanh do chưa được thuê đất.

Một góc nhà xưởng Công ty NP

Để tìm hiểu cặn kẽ vấn đề trên, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với bộ phận pháp chế Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương và được biết, vướng mắc trên một mặt xuất phát từ sự bất cập của pháp luật đất đai hiện hành, mặt khác do quá trình ký hợp đồng thế chấp, bán tài sản, các bên chưa tìm hiểu thấu đáo, cặn kẽ các quy định của pháp luật đất đai hiện hành nên dẫn đến khó khăn không chỉ cho bên mua tài sản mà còn cho chính cơ quan có thẩm quyền trong việc áp dung pháp luật vào giải quyết thủ tục hành chính.

Cụ thể: Khoản 3 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (bổ sung tại Khoản 53 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017) quy định:

“Việc xử lý quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm để thu hồi nợ được quy định như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đã thế chấp, đã bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003 nếu không thực hiện được nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh thì Nhà nước thu hồi đất của bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm để cho người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm thuê đất, trừ trường hợp có sự thỏa thuận khác.

Người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm tự thỏa thuận với bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm về việc chi trả chi phí đầu tư vào đất còn lại đến thời điểm thu hồi đất. Trường hợp không tự thỏa thuận được thì các bên có liên quan có quyền khởi kiện tại tòa án theo quy định của pháp luật;

b) Người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể và phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định. Trường hợp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục theo quy định của Luật đất đai và quy định của Nghị định này;

c) Người mua tài sản phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 189 của Luật đất đai.”

Từ quy định trên, đối chiếu trường hợp của Công ty TNHH cơ khí Hưng Thịnh Cường nhận thấy: thứ nhất, pháp luật chỉ quy định các trường hợp đã thế chấp, bảo lãnh theo quy định của Luật đất đai năm 2003 trong khi hai công ty bị ngân hàng bán phát mại tài sản thế chấp theo Luật đất đai năm 2013.

Thứ hai, trong hồ sơ của Công ty TNHH Hưng Thịnh Cường (hồ sơ thế chấp giữa ngân hàng với bên có tài sản thế chấp, hồ sơ bán tài sản thế chấp) không có nội dung thỏa thuận với hai công ty có tài sản bị bán phát mại về việc chi trả chi phí đầu tư vào đất còn lại đến thời điểm thu hồi đất.

Mặt khác, nếu áp dụng quy định tại Điều 16 và Khoản 5 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để giải quyết thì hồ sơ cần phải có văn bản thể hiện nội dung bên bán tài sản tự nguyện trả lại đất thuê cho Nhà nước. Trên cơ sở đó, Nhà nước thu hồi đất của bên bán để cho bên mua thuê.

Như vậy, để tránh gặp những rủi ro không đáng có, về phía các doanh nghhiệp mua tài sản phát mại cần nghiên cứu, tìm hiểu cặn kẽ các quy định của pháp luật hoặc liên hệ trực tiếp với cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn các thủ tục cần thiết trước khi ký hợp đồng mua tài sản phát mại.

Về phía ngân hàng cũng cần ràng buộc chặt chẽ trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh nội dung về xử lý chi phí vào đất còn lại nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người mua tài sản phát mại. Vì thực tế, hầu hết trường hợp bên mua tài sản sẽ rất khó khăn trong việc thỏa thuận với bên có tài sản bị phát mại về chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Về phía cơ quan nhà nước cũng cần xem xét, sớm sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đất đai hiện hành liên quan đến việc xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất để tháo gỡ, tạo điều kiện và bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người mua tài sản phát mại được thuê đất, hoạt động sản xuất, kinh doanh.