Mua bán, sáp nhập bất động sản: Doanh nghiệp nội đang ghi điểm

Đủ sức cạnh tranh

Hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS thời gian qua đã chứng kiến sự trỗi dậy của các nhà phát triển dự án trong nước có tiềm lực mạnh, uy tín khi nhiều trong số họ đã lần lượt thực hiện hàng loạt vụ thâu tóm dự án BĐS đóng băng trên thị trường. Cũng chính nhờ các hoạt động mua bán, hợp tác và chuyển nhượng các dự án BĐS của các DN này, thị trường BĐS đang được tái cấu trúc mạnh mẽ, trong đó đáng chú ý là các hoạt động M&A BĐS nhà ở tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Thời gian qua, một loạt DN tên tuổi như Vingroup, Novaland, FLC, VID, Hưng Thịnh… đã đẩy mạnh danh mục đầu tư và nổi lên nhờ các thương vụ M&A BĐS mà họ đã tiến hành. Thông qua hoạt động M&A, Novaland đã và đang phát triển hàng chục dự án BĐS mà DN này đã hợp tác và mua lại từ các đối tác khác như dự án Lexington Residence, Icon 56, Galaxy 9, The Sun Avenue, River Gate, The Prince Residence... FLC cũng đã liên tục thâu tóm các dự án BĐS của những chủ đầu tư khó khăn và tiến hành thi công ngay sau khi mua lại thành công các dự án này như dự án Garden City, Complex Phạm Hùng, 265 Cầu Giấy… VID cũng là DN đang thâu tóm và chi phối nhiều công ty BĐS khi hiện đang nắm cổ phần khá lớn tại Địa ốc Việt Hân với dự án Goldmark City (Hà Nội), sở hữu 60% công ty Hano-VID, chủ đầu tư dự án Goldsilk Complex (Hà Đông)…

Theo ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, doanh nghiệp BĐS Việt giờ đây đã bắt đầu làm chủ, nắm phần thắng trong các thương vụ M&A với những đối tác nước ngoài. Các DN BĐS Việt Nam có thể nói đã đủ sức cạnh tranh với các công ty đa quốc gia. Đây cũng chính là một trong những thay đổi lớn nhất trong 10 năm qua của ngành BĐS Việt Nam.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, thị trường BĐS đang khá sôi động với các hoạt động M&A. Tại TP.HCM hoạt động này phát triển mạnh và chủ yếu dẫn dắt bởi các DN lớn trong nước và các hoạt động này trên thực tế thực hiện phương châm tự cứu mình trước khi người khác đến cứu. Qua M&A, DN tự giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và nhờ M&A, dự án đã có tính thanh khoản. “Hiện nay DN trong nước chủ động trong thị trường M&A, mặc dù phía sau đó có thể có cả nguồn vốn đầu tư của nước ngoài, nhưng có thể nói các DN nội đang thống lĩnh thị trường mua bán chuyển nhượng dự án BĐS”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Thế áp đảo

Thực tế hoạt động M&A BĐS thời gian qua cho thấy, khủng hoảng của thị trường vừa đặt ra những thách thức với các DN đầu tư, lại vừa tạo cơ hội cho một số DN biết chớp thời cơ để vươn lên. Nhiều DN nội đã tận dụng cơ hội đó một cách triệt để. Nhận định về vai trò của DN nội trong hoạt động M&A dự án BĐS thời gian qua, bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC cho rằng hiện nay nhiều DN nội đang thể hiện tiềm lực tài chính vững mạnh, việc họ tham gia M&A là dấu hiệu tốt đối với thị trường Việt Nam vì chính DN nội là người hiểu rõ nhất thị trường Việt Nam, con người, văn hóa Việt Nam. Vì thế, DN Việt tham gia vào cuộc đua M&A sẽ giúp cho các DN được M&A sẽ phát triển tốt hơn. Cũng theo bà Dung, các quy định mở trong Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì xu hướng M&A trong BĐS sẽ ngày càng nở rộ hơn. Điều đó giúp thị trường BĐS khắc phục được tình trạng dự án treo hoặc tình trạng chủ đầu tư cũ không có năng lực, không có khả năng triển khai dự án.

Liên quan đến hoạt động M&A, thời gian qua có thêm một xu hướng mới, đó là trước đây các nhà đầu tư BĐS trong nước chỉ có lựa chọn duy nhất là vay vốn từ các nguồn trong nước để đầu tư phát triển dự án thì hiện nay họ có lựa chọn khác là huy động vốn từ nước ngoài bằng việc hợp tác chặt chẽ với DN ngoại phát triển dự án… Nhiều DN Việt Nam đã bắt đầu sử dụng ngân hàng nước ngoài, các nhà định giá và các nhà cung cấp dịch vụ tư vấn, quản lý nước ngoài để nâng cao tính chuyên nghiệp, độ tin cậy và cạnh tranh trên thị trường. Sự hợp tác của nhà đầu tư nước ngoài vào M&A sẽ giúp cho thị trường BĐS được nâng lên tầm mới với 3 tiêu chí: Độ minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, phát triển thị trường bền vững.

Ngay trong sự hợp tác này, theo các chuyên gia, vai trò và vị thế của DN nội cũng đã thay đổi so với trước. Theo ông Lê Hoàng Châu, trước đây nhà đầu tư trong nước bị thất thế là vì tỷ trọng của phía Việt Nam trong hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài chỉ chiếm khoảng 30%, với tỉ lệ này phía Việt Nam bị lấn át, thậm chí sau này có thể bị thôn tính. Tuy nhiên, hiện các DN trong nước vẫn chiếm tỷ lệ lớn so với các quỹ đầu tư nước ngoài và nguồn vốn đại diện của các nhà đầu tư đang thống lĩnh thị trường vẫn chủ yếu là của nhà đầu tư trong nước. “Trong tương quan so sánh có thể thấy các DN nội đang ở thế áp đảo”, ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

Tuy lợi thế trong hợp tác để M&A đang thuộc về DN nội và DN nội đang hoàn toàn có thể kiểm soát được hoạt động của dự án, nhưng ông Châu cũng cho rằng, nếu kỹ năng quản trị, tầm nhìn không tương xứng, không minh bạch thì về mặt nào đó có thể có rủi ro.

Chia sẻ kinh nghiệm trong hoạt động M&A BĐS, bà Hương Trần Kiều Dung cho rằng, thị trường M&A là thị trường phức tạp, đòi hỏi điều kiện khắt khe về cả hai phía. “Các đối tượng được M&A cũng phải đáp ứng được các điều kiện nhất định để thu hút được những DN tham gia đầu tư, đồng thời các nhà đầu tư muốn tham gia thị trường M&A cũng phải hiểu biết về thị trường mà họ định tiến hành các hoạt động M&A và hiểu rõ các đối tượng mà họ định mua bán, sáp nhập”.