Nhà đầu tư Hà Nội đã giảm mua nhà đất giá cao?

Nhu cầu mua nhà đất ở phân khúc cao cấp đang chững lại. Ảnh minh hoạ

Những năm trước, anh Trương Mạnh Hùng – một nhà đầu tư tại Hà Nội đã kiếm được không ít từ việc lướt sóng biệt thự, nhà đất cao cấp.

Một căn biệt thự trong khu đô thị ở ngoại ô, giá cả dao động 15-20 tỷ, chỉ cần bỏ ra số ít vốn, ngân hàng giải ngân số còn lại, chỉ trong thời gian ngắn, nhà đầu tư này có thể lãi tiền tỷ.

Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản biến động, thanh khoản sụt giảm, cùng với đó là xu hướng tiết giảm chi tiêu trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, chiêu thức làm ăn này dường như không còn hữu dụng.

“Phân khúc này chỉ còn dành cho những người sẵn tiền mặt, có nhu cầu thực hoặc đầu tư dài hạn. Chưa kể, sản phẩm mới không có, trong khi đối tượng của phân khúc này đòi hỏi rất cao về chất lượng, cải tiến không gian và phòng cách”, anh Hùng cho biết.

Báo cáo mới đây của VPBanks cho thấy, nguồn cung nhà đất nền trong quý 2.2023 tại Hà Nội chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu. Do chi phí thâu tóm quỹ đất tăng và lãi suất vẫn đang neo ở mức cao dẫn đến các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản cân nhắc chưa phát triển các dự án mới. Tổng nguồn cung mở bán nhà đất nền trong 6 tháng đầu năm chỉ có 361 căn, giảm 70%.

Theo VPBanks, đối với các dự án chất lượng cao, giá các sản phẩm này khá cao là lý do khiến doanh số hạn chế và tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức thấp khoảng 21%. Trong 6 tháng đầu năm 2023, doanh số nhà ở có giá dưới 10 tỷ chiếm 39%, cải thiện 5%. Nhà có giá từ 10 tỷ đến 20 tỷ chiếm 28% thị phần. Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà đất ở phân khúc cao cấp đang chững lại. Giá bán trung bình trong khu vực Hà Nội giảm xuống ở mức 4.150 USD/m2, giảm 39%.

Trong 2 quý cuối năm, dự kiến sẽ có thêm 695 căn nhà đất nền từ 7 dự án hiện hữu trên địa bàn Hà Nội. Công trình đường vành đai 4 được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phát triển các vùng ngoại thành (Mê Linh, Sóc Sơn, Hà Đông, Thanh Oai và Thanh Trì) và các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh. Đường vành đai 4 dự kiến hoàn thành vào năm 2027 sẽ kỳ vọng tăng nguồn cung các khu vực này thêm 36% và làm giảm áp lực thiếu quỹ đất trong khu vực trung tâm.

Theo đánh giá của giới quan sát thị trường, trong thời điểm hiện nay, hầu hết các phân khúc bất động sản đều ghi nhận sự sụt giảm về nguồn cung và thanh khoản. Duy chỉ có phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, điển hình là căn hộ vẫn ghi nhận tăng giá. Nhất là các dự án được đầu tư bài bản bởi những chủ đầu tư giàu kinh nghiệm.

Đối với các sản phẩm cao cấp như biệt thự, liền kề, nhà phố, căn hộ cao cấp, đây là phân khúc có mức giá vượt xa so với thu nhập trung bình của người dân.

Trong lần chia sẻ trước đây, TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho biết, nếu một người dân bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ ở thì tức bắt đầu có bong bóng. Tại Trung Quốc, người dân cần 34 năm. Tại Việt Nam, tính đúng theo công thức chuẩn của IMF vào thời điểm 4 năm trước, người dân cần 35 năm để mua được một căn hộ. Nhưng hiện tại, con số này đã ở mức 57 năm.

Đó là đối với một căn hộ ở bình thường, còn với phân khúc cao cấp hơn, con số này còn tăng lên gấp nhiều lần.

Do đó, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội khuyến cáo nhà đầu tư khi tiếp cận những sản phẩm này, cần phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả để đảm bảo không bị quá áp lực về dòng tiền.

“Giá bán ở ngưỡng cao, cơ hội sinh lời “nóng” thông qua đầu tư bất động sản cũng giảm sức hấp dẫn”, ông Thêm đánh giá.