Một mảnh đất, hai số phận

Định giá thay vì đấu giá

Quyết định số 3411/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ngày 22/7/2015 xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Công ty TNHH Mai Trang (nay là dự án Sunshine Center) đối với dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng và nhà ở tại số 16, đường Phạm Hùng (Mỹ Đình 2, Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội).

Theo đó, đơn giá thu tiền sử dụng đất của 3.064 m2 đất xây dựng dự án này là 44.507.000 đồng/m2. Số tiền sử dụng đất phải nộp là 136.369.546.393 đồng. Đơn giá làm cơ sở xác định tiền thuê đất của 1.509m2 đất sân, đường nội bộ và 845m2 đất hành lang bảo vệ tuyến điện, bảo vệ tuyến nước thô là 20.257.600đồng/m2.

Dự án Sunshine Center và FLC Complex đều có mặt tiền ở trục đường Phạm Hùng, một trong những tuyến đường lớn và quan trọng ở Hà Nội, song lại được định giá đất với hai mức giá khác nhau, dù trong cùng thời điểm. Ảnh: Tâm An

Trong khi đó, cũng tại thời điểm trên, Quyết định số 3284/QĐ-UBND ngày 15/7/2015 của UBND TP. Hà Nội về việc phê duyệt tiền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng tòa nhà FLC Complex tại số 36 đường Phạm Hùng (phường Mỹ Đình 2, Nam từ Liêm, Hà Nội) do Công ty TNHH đầu tư và quản lý tòa nhà ION Complex làm chủ đầu tư lại quy định giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất là 58.374.463 đồng/m2. Như vậy, nếu so sánh về giá đất và số tiền mà FLC Complex phải nộp cao hơn nhiều so với Công ty TNHH Mai Trang

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với CafeLand, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, cơ chế định giá đất hiện nay là giao cho một tổ chức thẩm định giá để đưa ra chứng thư về giá đất thị trường (sẽ lựa chọn một trong số phương pháp định giá theo tiêu chuẩn định giá). Sau đó, hội đồng của UBND tỉnh/thành phố họp, xem xét chứng thư đó đúng hay sai, hợp lý hay không, ví dụ nếu chọn các mẫu giao dịch của thị trường để làm căn cứ có đủ đại diện hay không. Nếu hội đồng thống nhất đồng ý thì sẽ chọn mức giá đó.

Ảnh: Tâm An

Luật sư Phượng cũng cho rằng, do đơn vị thẩm định giá khác nhau, phương pháp và mẫu giao dịch khác nhau nên kết quả sẽ khác nhau. Theo luật sư Phượng, điều này rất mơ hồ.

Trong câu chuyện này, có thể thấy rằng cả hai dự án đều nằm ở vị trí được giới kinh doanh bất động sản định giá là “đất vàng”, nhưng giá đất lại có sự chênh lệch quá lớn.

Về việc có hay không sự ưu ái hay lợi ích nhóm trong câu chuyện này, luật sư Phượng cho rằng mặc dù không có chứng cứ để khẳng định, song dư luận không thể không đặt vấn đề. “Các trường hợp giao sang đất ở, dù cao hay thấp đều có lợi cho doanh nghiệp. Cái sai lớn nhất là đúng ra theo Luật Đất đai phải đưa ra đấu giá, chứ không phải là định giá”, luật sư Phượng nói.

Quyết định phê duyệt của UBND TP.Hà Nội về việc phê duyệt giá đất đối với 2 dự án.

Bán rẻ đất công

Trước đó, tại buổi họp báo Chính phủ ngày 2/6, Bộ trưởng Mai Tiến Dũng cho biết có tình trạng bán đất công với giá rẻ, chỉ định thầu, không đấu thầu gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.

"Đây là vấn đề mà Ban Chỉ đạo Trung ương về Phòng chống tham nhũng, đứng đầu là Tổng bí thư rất quan tâm và chỉ đạo xử lý quyết liệt", ông Dũng nói.

Liên hệ thời gian gần đây, có thể kể đến một số vụ bán đất công giá rẻ được phát hiện trên khắp cả nước gây ra sự bất bình trong dư luận. Chẳng hạn như việc Công ty TNHH một thành viên đầu tư và xây dựng Tân Thuận (100% vốn thuộc Văn phòng Thành ủy TP.HCM) chuyển nhượng 324.971 m2 tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM cho Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai với giá chỉ hơn 1,2 triệu đồng/m2.

Hay khu đất tại địa chỉ 66 Nguyễn Thị Minh Khai (một trong những con đường đẹp nhất TP. Vinh, Nghệ An, giá mặt đường không dưới 100 triệu đồng/m2) có diện tích 1.290m2 được chỉ định bán cho Chi nhánh Công ty cổ phần Đông Á với giá gần 8,8 tỉ đồng. Tính ra, doanh nghiệp này chỉ mất 6,8 triệu đồng/m2 để mua được 1.290m2 đất công.

Sau gần 3 năm thi công, đến nay dự án vẫn còn dang dở. Ảnh: Tâm An

Theo tìm hiểu của PV CafeLand, dự án Mai Trang Tower đã được Công ty TNHH Mai Trang chuyển nhượng lại cho đối tác Sunshine với giá 1.600 tỉ đồng vào giữa 2016. Tại thời điểm chuyển nhượng, Sunshine còn là một cái tên khá lạ lẫm trong giới kinh doanh địa ốc và cũng là một nhân tố bí ẩn về khả năng tài chính bởi tốc độ tăng vốn điều lệ thần tốc. Kể từ tháng 9/2016, dự án Mai Trang Tower chính thức được khoác lên mình chiếc “áo mới” mang tên mới Sunshine Center. Tuy nhiên, đúng như những nghi ngờ của giới địa ốc, sau gần 3 năm thi công, đến nay dự án này vẫn còn dang dở.

Vị trí dự án Sunshine Center nằm ngay lối vào bến xe Mỹ Đình, khu vực thường xuyên rơi vào cảnh tắc nghẽn. Ảnh: Tâm An

Khảo sát thực tế của Pv Cafeland tại dự án nói trên cho thấy, dự án Sunshine Center và dự án FLC Complex có mặt tiền ở trục đường Phạm Hùng (một trong những tuyến đường lớn và quan trọng nhất ở Hà Nội, nơi tập trung những dự án bất động sản đình đám trong đó có tòa nhà Keangnam cao 72 tầng - PV). Đây cũng lối vào, ra bến xe Mỹ Đình, nơi tập trung hàng loạt dự án như Mỹ Đình Plaza, Dophin Plaza, PCC1.., khiến khu vực này thường xuyên rơi vào cảnh tắc nghẽn.

Theo tìm hiểu, hiện nay các căn hộ tại 2 dự án nêu trên được rao bán với giá trên 30 triệu đồng/m2.