Mờ mịt vốn cho bất động sản

Loay hoay tìm vốn

Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp địa ốc khi phát triển dự án chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng 20%, phần lớn số vốn còn lại là vốn huy động từ bên ngoài, trong đó có vốn vay từ các ngân hàng và một lượng lớn huy động từ khách hàng. Trong đó, vốn từ ngân hàng chiếm tỷ lệ đáng kể. Vì vậy chỉ cần có sự thay đổi chính sách tiền tệ là thị trường địa ốc bị tác động lớn, tạo nên những cơn sốt hay đóng băng như đã từng xảy ra.

Khi đã khó khăn, các cánh cửa để huy động vốn của các công ty bất động sản hầu như bị khép lại. Kênh ngân hàng không rót vốn vì chính sách thắt chặt tiền tệ, và bản thân nhiều ngân hàng đang đau đầu trong việc thu hồi nợ từ các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án căn hộ chung cư. Trong khi đó kênh bơm vốn cho dự án từ nguồn vốn của khách hàng không dễ dàng như trước đây vì giao dịch diễn ra cầm chừng, thậm chí không bán được hàng.

Rồi kênh chứng khoán cũng không dễ dàng. Trong năm 2009, 2010 nhiều doanh nghiệp bất động sản đã quyết định niêm yết để huy động vốn, nhưng trong năm 2011 hoạt động này hoàn toàn bị ngưng trệ khi thị trường chứng khoán ảm đạm không thua gì thị trường địa ốc. Hàng loạt công ty địa ốc đã phải hủy kế hoạch phát hành cổ phiếu huy động vốn trong năm qua vì không có người mua. Đến thời điểm hiện tại nhiều dự án bất động sản đã ngưng trệ vì chưa tìm được vốn.

Bình luận về việc tìm vốn, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Việt Nam (Vinaland) cho rằng mỗi doanh nghiệp sẽ phải tự xoay xở theo cách riêng của mình để có vốn thực hiện dự án, trong đó sẽ sử dụng quỹ đất của mình sang nhượng cho đối tác khác.

Đây là xu hướng đã xuất hiện lâu nay dưới hình thức các doanh nghiệp ký hợp tác đầu tư chiến lược, nhưng thực chất là bán lại một phần hoặc toàn bộ dự án cho đối tác khác. Chẳng hạn như công ty địa ốc Capitaland của Singapore đã đầu tư vào dự án của công ty Khang Điền tại quận 2 và dự án của Quốc Cường tại Bình Chánh; hoặc Him Lam Land cũng vừa tham gia vào dự án 330 căn hộ The Hyco4 Tower tại quận Bình Thạnh, TPHCM.

Giới quan sát thị trường dự đoán xu hướng chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục diễn ra trong năm nay. Tuy nhiên, không phải dự án đang xây dở dang nào cũng có thể tìm được người mua trong tình hình hiện nay, ngoại trừ dự án chưa xây gì, đang còn là khu đất trống có thể liên doanh với các doanh nghiệp khác. Ngoài yếu tố thị trường, thủ tục sang nhượng dự án nhiêu khê là một rào cản không đơn giản cho họat động mua bán sáp nhập diễn ra.

Nói như ông Hoàng thì tình hình hiện nay rất bế tắc vì hệ thống tài chính chưa hỗ trợ thị trường khi các quỹ như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở vẫn chưa hình thành, mới chỉ dừng lại ở đề xuất.

Cánh cửa vốn từ ngân hàng vẫn khép chặt

Nợ xấu từ bất động sản tăng cao, cùng với thanh khoản của nhiều ngân hàng gặp khó là nguyên nhân dẫn đến việc ngân hàng bắt đầu khép cửa với các dự án bất động sản từ đầu năm 2011 và đến nay thì hầu như các ngân hàng không còn cho vay mới với các dự án bất động sản.

Theo ông Trương Văn Phước, Tổng giám đốc Eximbank, hạn mức cấp tín dụng cho bất động sản đã gần hết. Hiện tại Eximbank chỉ còn cho vay các dự án theo 4 nhóm bất động sản được đưa ra khỏi danh mục phi sản xuất như xây nhà ở cho người thu nhập thấp, cho công nhân, mua nhà để ở… còn với các dự án bất động sản như căn hộ hay văn phòng cho thuê thì ngân hàng không ưu tiên.

Khi hỏi thăm về việc vay vốn để triển khai dự án bất động sản, nhân viên tín dụng tại một chi nhánh ở TPHCM của Ngân hàng Vietcombank cho biết hiện tại ngân hàng chỉ giải ngân cho các dự án đã cam kết từ trước đó, còn với dự án mới thì không có chỉ thị cho vay.

Ông Trần Anh Tuấn, Tổng giám đốc Ngân hàng Nam Á cũng khẳng định trong năm nay, ngân hàng chủ yếu tập trung cho vay các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh và xem xét rất kỹ sức khỏe của doanh nghiệp để tránh nợ xấu. Còn với bất động sản, ông cho biết ngân hàng đã đưa ra lộ trình thu hồi nợ từ các công ty và sẽ thực hiện ráo riết trong năm 2012. Còn về giải ngân vốn mới cho lĩnh vực này, ông cho biết chưa có ý định, do nguồn vốn hạn hẹp và thị trường bất động sản cũng chưa có dấu hiệu khởi sắc trở lại.

Cùng ý kiến này, ông Trịnh Văn Tuấn- Tổng giám đốc Ngân hàng Phương Đông (OCB), cho biết ông không nghĩ là đã đến lúc cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản. Điều mà ông băn khoăn nhất là “đưa tiền ra có thu về được không?”. Và ông cho rằng chỉ khi thị trường địa ốc ấm lên thì ngân hàng mới có thể tính đến chuyện cho vay trở lại với bất động sản. Hiện tại ngân hàng ông vẫn tiếp tục cho vay với các doanh nghiệp có cam kết hỗ trợ vốn từ các năm trước, còn hoạt động cho vay mới đã ngưng lại.

Theo ý kiến của một chuyên gia bất động sản, nút thắt của thị trường bất động sản hiện nay là chính sách thắt chặt tiền tệ, thắt chặt vốn cho nền kinh tế. Vì thế, nhà nước nên có những chính sách khai thông vốn, vực dậy nền kinh tế. Chỉ cần khai thông dòng vốn, có thể tạo ra phản ứng tích cực dây chuyền, giúp các doanh nghiệp chấn chỉnh lại sản xuất, giải quyết nợ nần, ngân hàng giảm nợ xấu.