Theo ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, với tiềm lực tài chính mạnh, khối ngoại vẫn chiếm chủ đạo trong các thương vụ M&A, đặc biệt sau khi FED giảm lãi suất cuối tháng 9, khiến lãi suất đồng USD hạ thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp nước ngoài thu xếp vốn. Tuy nhiên, vừa qua cũng xuất hiện vài doanh nghiệp nội địa đáng chú ý.
Ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam.
Theo quan sát của ông, tình hình M&A trên thị trường bất động sản 9 tháng qua diễn biến ra sao?
Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản tại Việt Nam diễn ra khá sôi động, với khối ngoại, đặc biệt là các nhóm nhà đầu tư phần lớn từ Bắc Á như Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông, Đài Loan, Nhật Bản và Malaysia, chiếm ưu thế. Các nhà đầu tư này có tiềm lực tài chính mạnh và muốn tận dụng cơ hội khi thị trường bất động sản Việt Nam tái cơ cấu, chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo. Bên cạnh những cái tên quen thuộc như Gamuda Land, Keppel Land và Capitaland, thị trường M&A còn xuất hiện các nhà đầu tư mới từ Nhật Bản như Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Group.
Các phân khúc được quan tâm nhất gồm bất động sản công nghiệp và hậu cần, cũng như bất động sản thương mại dòng tiền như nhà ở thương mại, văn phòng và dự án phức hợp. Khu vực TP.HCM mở rộng (Greater HCMC), gồm Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Nhơn Trạch và Biên Hòa (Đồng Nai), Long An, Phú Mỹ (Vũng Tàu), tiếp tục là tâm điểm. Ngoài M&A, các nhà đầu tư nước ngoài còn quan tâm đến hợp tác góp vốn và mua cổ phần dự án.
STT | Bên mua | Bên bán | Tài sản |
1 | Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Group | Tập đoàn Kim Oanh | Dự án The One World – 1 tỷ USD |
2 |
| Tập đoàn Vingroup | 55% vốn điều lệ Công ty Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI (cổ đông lớn gián tiếp của Vincom Retail) - 982 triệu USD |
3 | Công ty TNHH Sycamore (thuộc CapitaLand) | Becamex IDC | Khu đô thị nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương – 553 triệu USD |
4 | Công ty TNHH Electronic Tripod Việt Nam | Công ty CP Sonadezi Châu Đức | Lô đất công nghiệp 18 hecta - 250 triệu USD |
5 | Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) | Tập đoàn Nam Long | 25% cổ phần Dự án Paragon Đại Phước - 26 triệu USD |
6 | Công ty CP Đầu tư Hải Phát | Công ty CP Đầu tư Phát triển Xanh Kỳ Sơn | Vốn điều lệ - 17 triệu USD |
7 | Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền | Công ty CP Phát triển Bất động sản Lộc Minh | Vốn điều lệ - 14 triệu USD |
8 | Great Master PTE.LTD | Công ty Cổ phần Trung Khởi | 20% vốn điều lệ - 5 triệu USD |
9 | Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Hưng Phú | Công ty Hùng Sơn (thuộc CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest) | Quyền sử dụng đất ở dự án Vlasta Sầm Sơn - 0.8 triệu USD |
10 | Tập đoàn KIDO | CTCP Hùng Vương (Hùng Vương Plaza) | 75% vốn/quyền sở hữu |
11 | Tập đoàn Mường Thanh | Công ty TNHH Đầu tư Hoàn Sinh Gia Lai | Khách sạn Hoàng Anh Gia Lai |
12 | Công ty TNHH HTV Đại Phước và Đầu tư Bất động sản Vinobly | Công ty Jencity Ltd. (thuộc Tập đoàn Keppel) | 70% vốn tại dự án Saigon Sports City, giá trị dự kiến trên 7.400 tỷ đồng |
13 | Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội | Bitexco | Công ty TNHH Saigon Glory (chủ đầu tư dự án One Central HCM) |
Một số thương vụ M&A bất động sản đáng chú ý trong 9 tháng qua. Nguồn: Avison Young tổng hợp
Trong vài năm trở lại đây, khối ngoại là bên chi phối các hoạt động M&A khi các doanh nghiệp bất động sản trong nước thiếu vốn. Vậy ở thời điểm hiện tại, nhóm nào đang nắm phần lớn các giao dịch?
Khối ngoại vẫn chiếm chủ đạo trong các thương vụ M&A nhờ tiềm lực tài chính mạnh, đặc biệt sau khi FED giảm lãi suất cuối tháng 9, khiến lãi suất đồng USD hạ thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp nước ngoài thu xếp vốn. Tuy nhiên, vừa qua cũng xuất hiện vài doanh nghiệp nội địa đáng chú ý, điển hình là Công ty HTV Đại Phước và Vinobly với dự án Saigon Sports City, cùng Công ty Phương Đông Hà Nội với dự án Saigon Glory.
Kết quả giao dịch M&A phụ thuộc nhiều yếu tố, trong đó gồm tình hình tài chính và hiệu quả hoạt động của dự án. Một số chủ đầu tư (bên bán) có thể lựa chọn “để dành” dự án, tức họ chưa muốn bán hoặc tìm kiếm cơ hội hợp tác với các đối tác vốn khác.
Trong khi đó, nhà đầu tư mua lại có xu hướng giảm yêu cầu so với trước đây. Thay vì chỉ tập trung vào các dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý và có giấy phép xây dựng, họ hiện chấp nhận các dự án đang trong giai đoạn quy hoạch 1/500, miễn là chủ đầu tư có uy tín và dự án có tiềm năng phát triển. Điều này phản ánh sự linh hoạt của nhà đầu tư trong bối cảnh các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực bất động sản dự kiến sẽ được tháo gỡ dần dần trong thời gian tới.
Những thay đổi trong chính sách và pháp lý của Việt Nam gần đây có ảnh hưởng các thương vụ M&A bất động sản?
Những thay đổi gần đây trong khuôn khổ pháp lý liên quan đến bất động sản đã củng cố triển vọng của thị trường Việt Nam. Các bộ luật mới như Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục pháp lý, bảo vệ quyền lợi của các bên, từ đó hứa hẹn môi trường đầu tư ổn định và minh bạch hơn.
Ngoài ra, các thay đổi khác trong chính sách pháp lý cũng mở ra cơ hội cho các phân khúc bất động sản mới thông qua M&A. Chẳng hạn, Luật Viễn thông có hiệu lực từ 01/7/2024 cởi mở hơn trong việc cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào lĩnh vực xây dựng và kinh doanh trung tâm dữ liệu, mở rộng cơ hội đầu tư nước ngoài trong loại hình tài sản này.
Ông dự báo gì về triển vọng của hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản trong quý cuối cùng của năm và xa hơn là năm 2025, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động?
Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã có nhiều chuyển biến tích cực và dự báo hồi phục rõ nét hơn từ giữa năm 2025 trở đi khi các quy định pháp luật mới đi vào cuộc sống. Các hoạt động thăm dò, đàm phán trên thị trường cho thấy, dù có đi đến giao dịch hay không, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn ngoại và mức độ quan tâm vẫn cao. Do đó, giới đầu tư quốc tế duy trì triển vọng lạc quan về kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam ít nhất trong 5 đến 10 năm tới và sẽ tiếp tục theo đuổi chiến lược mở rộng và đa dạng hóa danh mục đầu tư tại đây.
Cảm ơn ông!
-
Đại gia bất động sản mạnh tay gom đất, thị trường sắp nóng lên?
Mặc dù thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với khó khăn nhưng hoạt động thâu tóm các dự án vẫn đang diễn ra. Sự gia tăng của các thương vụ mua bán và sáp nhập trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động đã thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.