M&A bất động sản 2022: Sôi động hay đang rơi?

Thị trường M&A được cho rằng đã giảm sút 70-80% so với cùng kỳ.

Cushman & Wakefield trong báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Việt Nam trong hai quý đầu năm cho biết bất chấp tăng trưởng của các nước trong khu vực đang chững lại, tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam vào quý 2.2022 đạt mức cao nhất trong vòng 11 năm qua với 7,72%.

Trong 6 tháng đầu năm, Việt Nam ghi nhận một kỷ lục mới với 10 tỉ USD vốn từ nhà đầu tư nước ngoài (FDI) giải ngân vào Việt Nam.

Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong 5 năm qua. Trong đó, bất động sản là phân khúc đứng thứ hai, chiếm 26% tổng vốn với các nhà đầu tư hàng đầu đến từ Singapore, Nhật Bản, Đan Mạch, Trung Quốc và Hàn Quốc.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhận định các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản đang diễn ra sôi động trong tất cả mọi phân khúc. Trong đó, bất động sản văn phòng, công nghiệp và khu đất phát triển dự án lần lượt chiếm 39%, 35% và 26% tổng giá trị các thương vụ.

Với bất động sản văn phòng, thị trường nổi lên với thương vụ Viva Land mua lại tòa nhà văn phòng Capital Place - tòa nhà văn phòng hạng A thuộc khu vực trung tâm Hà Nội, có giá 550 triệu USD từ CapitaLand Development.

Với bất động sản nhà ở, đầu năm 2022, thị trường ghi nhận một số thương vụ ở TP. HCM. Đơn cử tập đoàn Novaland mua lại một dự án ở Phước Kiển, Nhà Bè (TP.HCM) từ Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất TM Tài Nguyên với diện tích 11ha (tên cũ Kenton Node).

Trước đó không lâu, Viva Land cũng đã mua lại thành công tòa nhà Saigon One Tower ở vị trí đắc địa tại trung tâm quận 1, TP.HCM và đổi tên thành IFC One, Saigon.

Một thương vụ đáng chú ý khác nữa là Masterise Homes thâu tóm dự án Sài Gòn Bình An với tên gọi mới là The Global City.

Dự án có quy mô 117 ha, nằm cạnh khu phức hợp Saigon Sports City và tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Giây.

Hoạt động M&A ở bất động sản công nghiệp cũng sôi động, chiếm 35% tổng giá trị các giao dịch. Một số thương vụ nổi bật có thể kể đến như GLP, một đơn vị chuyên quản lý đầu tư và xây dựng kinh doanh lĩnh vực hậu cần, cơ sở hạ tầng dữ liệu và năng lượng tái tạo.

GLP đã thành lập GLP Vietnam Development Partners I với tổng mức đầu tư 1,1 tỉ USD. Số vốn này được đổ vào sáu dự án trung tâm logistics có tổng diện tích lên đến 900.000 m2.

Bà Trang Bùi cho rằng các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm đến thị trường Việt Nam, đặc biệt là đối với các dự án có tiềm năng lớn về lợi nhuận. Đối với các nhà đầu tư trong nước thì việc mua khu đất phát triển dự án sẽ được ưu tiên hơn.

Tất cả các phân khúc trên thị trường đều hứa hẹn các ưu thế lớn để có thể chuyển nhượng. Trong đó chuyên gia của Cushman & Wakefield tin rằng hai phân khúc sẽ gây được nhiều sự chú ý nhất với nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư tại thị trường ở thành phố lớn và các tỉnh lân cận là nhà ở và công nghiệp.

Theo bà Trang, các vấn đề tồn tại liên quan đến thị trường bất động sản như hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý vì hệ thống pháp luật liên quan hiện đang dần hoàn thiện nhằm hạn chế mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư.

Điều này sẽ phần nào gỡ bỏ nhiều rào cản hiện hữu cho các hoạt động M&A bất động sản trong năm nay.

Tuy nhiên, nhận định về thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam, đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, đánh giá thị trường giảm sút mạnh khoảng 70-80% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân đến từ việc ngân hàng không hỗ trợ cho vay, trái phiếu không phát hành được, thị trường đầu ra khó khăn không thể bán được nhiều để quay vòng mua dự án khác và thủ tục pháp lý dự án bị chậm, do có nhiều dự án bị thanh tra, một số dự án chờ đợi sửa luật để triển khai tiếp.

Theo ông Cần, sở dĩ các hoạt động M&A tưởng chừng sôi động vào đầu năm 2022 là bởi các giao dịch của năm 2021 kéo dài tiến độ thanh toán nên các thương vụ hầu như được công bố vào quý 1.2022. Còn ở thời điểm hiện tại, thị trường đang ở chế độ chờ đợi và nghe ngóng nhiều hơn.

Tuy nhiên, ông Cần cũng cho rằng thời điểm này là cơ hội khá tốt cho những nhà đầu tư nắm trong tay dòng tiền thật.

Còn đối với những dự án có tài sản lớn, vị trí đẹp, dòng tiền tốt hoặc có tiềm năng phát triển để giao dịch thành công, bên bán phải giảm giá sâu khoảng 20-30%, còn muốn chốt được giá cao như năm 2021 thì khá khó.

Có thể thấy, sau sự kiện ngân hàng siết tín dụng, vụ trái phiếu Tân Hoàng Minh và vụ FLC thao túng thị trường chứng khoán, thị trường M&A bất động sản đã bị chững lại theo.