Lời giải nào cho bài toán khan cung?

Ảnh minh hoạ. TTXVN

Đây là một trong những nội dung được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), đưa ra trong phân tích mới đây liên quan đến vấn đề sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại hiện nay.

Vẫn vướng thủ tục đầu tư

Ông Châu cho rằng “Luật sửa đổi 9 Luật” có hiệu lực từ ngày 1.3.2022, tại Điều 4 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa xử lý được “vướng mắc” của khoản 1.

Phạm vi điều chỉnh chưa bao quát đầy đủ các hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư, chưa bao gồm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Do đó, việc sửa đổi vẫn chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa liên thông với một số quy định pháp luật hiện hành, từ đó vẫn chưa tháo gỡ được “ách tắc” về thủ tục đầu tư xây dựng cho nhiều dự án nhà ở thương mại.

Một số đại biểu Quốc hội lo ngại, cho rằng việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu sẽ thuận lợi cho doanh nghiệp hay dẫn đến chuyện thu gom đất nông nghiệp quy mô lớn để thâu tóm đất đai làm dự án nhà ở thương mại.

Ông Châu cho rằng, các doanh nghiệp không thể “tự mình đi thu gom” đất nông nghiệp quy mô lớn để thâu tóm đất đai làm dự án nhà ở thương mại nếu không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cần thiết sửa luật

Theo Chủ tịch HoREA, trong khoảng 15 năm trở lại đây, doanh nghiệp đã phải thương lượng với người sử dụng đất để “mua lại đất” với giá thị trường theo nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện, “thuận mua vừa bán” có giá cao hơn trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.

Do đó, hầu như không có chuyện doanh nghiệp “chèn ép, mua rẻ” gây thiệt hại cho người sử dụng đất.

Đồng thời, theo quy định pháp luật và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chủ đầu tư phải bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án cho địa phương, có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và phải dành 20% diện tích đất của dự án để phát triển nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư chỉ được kinh doanh khoảng trên dưới 40% diện tích đất dự án nhà ở thương mại nên không làm thiệt hại đến lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư và người dân.

Có ý kiến quan ngại việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại có thể dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước.

Ông Châu cho rằng thực chất “nguy cơ” có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước trong trường hợp này lại thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của các cơ quan nhà nước thông qua việc ban hành “các quy định dưới luật” và nhất là công tác “thực thi pháp luật” chứ không phải do doanh nghiệp.

Trong thực tế đã xảy ra thất thoát ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong một số trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao “đất công” cho doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu, không đúng quy định pháp luật để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở.

Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư đã “có quyền sử dụng đất” do tự thương lượng, thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất với giá thị trường “thuận mua vừa bán” thì việc làm thất thoát ngân sách nhà nước lại có thể xảy ra trong khâu “định giá đất cụ thể; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.

Việc này cũng thuộc trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thông qua việc ban hành các phương pháp định giá đất và nhất là công tác thực thi pháp luật về lựa chọn áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp để xác định giá đất cụ thể, hoặc để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chứ không phải do doanh nghiệp.

Như vậy, việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án có đảm bảo hay không đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường hoặc có đảm bảo hay không đảm bảo “quyền của Nhà nước đối với đất đai” hoàn toàn nằm trong tay Nhà nước. Việc này thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của các cơ quan nhà nước, chứ không phải do doanh nghiệp.

Ngay cả trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất mà nếu cơ quan nhà nước không tăng cường quản lý hiệu lực, hiệu quả thì cũng có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Việc thất thoát cũng sẽ xảy ra nếu để xảy ra tình trạng đấu giá “cuội”, đấu giá có “quân xanh - quân đỏ”, đấu thầu “cuội”, đấu thầu “chân gỗ”, hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, hoặc để cho thành phần ngoài xã hội can thiệp làm sai lệch kết quả đấu giá, đấu thầu.

Theo Chủ tịch HoREA, Chính phủ nên đề xuất bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại, không phải là mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu để làm dự án nhà ở thương mại.

Từ những phân tích trên, Chủ tịch HoREA kiến nghị, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 trên cơ sở đề nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" theo đề xuất tại Tờ trình số 535 ngày 1.12.2021 của Chính phủ.