Nghịch lý thị trường bất động sản, cung thiếu, cầu cũng khan

Nguồn cung bất động sản kém hấp dẫn không thu hút được khách hàng. Ảnh minh hoạ

Cung thiếu, cầu cũng khan

Kể từ năm đầu năm 2022 đến nay, thị trường luôn trong trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19); cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Quý 1.2023, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó.

“Thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới hoàn toàn”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho hay.

Đáng chú ý, mặc dù nguồn cung đang rất khan hiếm nhưng khách hàng cũng không quá mặn mà với các sản phẩm hiện tại.

Theo quan sát của VARS, thị trường luôn trong trạng thái thiếu vắng khách hàng. Nguyên nhân là do sản phẩm nghèo nàn, phần lớn đến từ các dự án cũ, không đủ sức hấp dẫn. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi cao, thu hút lượng tiền nhàn rỗi của khách hàng vào kênh ngân hàng.

Mặt khác, niềm tin vào thị trường bất động sản của nhà đầu tư ngày càng sụt giảm, việc vay vốn mua bất động sản cũng khó khăn. Cùng với đó, một lượng lớn khách hàng gặp khó khăn về tài chính do tình hình kinh tế chung cũng là yếu tố khiến thị trường mua bán bất động sản không mấy sôi động.

Chủ tịch VARS đánh giá, sự suy yếu của thị trường bất động sản cuối 2022 vẫn tiếp tục duy trì đến thời điểm hiện tại.

“Việc thiếu nguồn cung phù hợp cộng với dòng tiền yếu và niềm tin bị sụt giảm, khiến cho lượng giao dịch năm 2022 và quý 1.2023 đều có chiều hướng đi xuống”, ông Đính nhận xét.

Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018.

Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý 1 năm 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Thị trường truyền thống của các sàn giao dịch và môi giới bất động sản chủ yếu dựa vào các dự án khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, các dự án trên thị trường tại hầu hết các địa phương đều trong tình trạng đắp chiếu, chờ phê duyệt. Đơn cử như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh...

Trong tình hình kinh tế suy giảm, hiệu quả sử dụng và kinh doanh đặc biệt với bất động sản nghỉ dưỡng là rất thấp.

Doanh nghiệp bất động sản “ngộp thở”

Sức khoẻ doanh nghiếp bất động sản trong bối cảnh thị trường khó khăn cũng là vấn đề đáng quan ngại. Theo ông Đính, lãi suất cao khiến các doanh nghiệp không chịu được áp lực. Các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản đồng loạt lâm vào trạng thái “ngộp thở” trong thời gian dài.

Ông Đính cho rằng, động lực “sống” của các doanh nghiệp hiện nay là những động thái vào cuộc của Chính phủ thời gian vừa qua. Tuy nhiên, sức chống đỡ của doanh nghiệp có giới hạn, nếu các động thái này không mang đến hiệu quả kịp thời, rất có thể doanh nghiệp sẽ bước sang giai đoạn phá sản hàng loạt.

Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ có 1.744 doanh nghiệp.

Trong quý 1.2023, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản giảm 6,46% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ năm 2022.

Lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu đến từ các dự án xây dựng dở dang, buộc phải tạm dừng do doanh nghiệp không còn đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án. Nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự.

Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản có tổng tài sản lớn nhất tại ngày 31.12.2022 cho thấy, có tới 6 doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự đáng kể trong năm 2022 bao gồm: CTCP Tập đoàn Đất Xanh cùng công ty con CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh khi lần lượt cắt giảm 41% và 45% nhân sự trong năm 2022. Các doanh nghiệp có mức cắt giảm nhân sự đáng kể còn lại là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va, CTCP Phát triển Sunshine Homes với 16% và CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia với 29%.

Quý 1.2023, một số doanh nghiệp lớn tiếp tục cắt giảm nhân sự. Các doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO,...

Về doanh thu, kết quả khảo sát của VARS với các hội viên là các sàn giao dịch bất động sản cho thấy, hơn 90% doanh nghiệp ghi nhận doanh thu quý 1.2023 sụt giảm so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, có tới 39% doanh nghiệp có doanh thu quý 1/2023 sụt giảm tới 20% - 50% và 61% tụt giảm trên 50% so với cùng kỳ.

Thậm chí một số doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên có mức giảm doanh thu lên tới 70% - 80% do thị trường bất động sản vẫn gặp khó khăn về dòng tiền, điều kiện cho vay bị siết chặt, sức mua chưa được cải thiện,...

Trong bối cảnh khó khăn này, Chủ tịch VARS kiến nghị, đối với các doanh nghiệp có dự án tồn đọng nhiều vướng mắc, trong khi không còn đủ năng lực triển khai dự án, Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ, thực hiện việc “mua lại” các dự án của doanh nghiệp. Sau đó hoàn thiện thủ tục vướng mắc tồn tại rồi thực hiện đấu giá để lựa chọn các nhà đầu tư mới thực hiện dự án.

Về phía doanh nghiệp, ông Đính khuyên nên tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy nhưng vẫn giữ được khả năng kinh doanh. Đồng thời phải có kỹ năng giữ các mối quan hệ với các chủ đầu tư, nguồn hàng; Phát triển nguồn hàng mới, phân khúc hàng hóa mới.