Loạt ông lớn đổ bộ, Long An sẵn sàng "lột xác" trên bản đồ bất động sản vệ tinh?

Bùng nổ dự án quy mô lớn

Giai đoạn 2019–2022, thị trường Long An chủ yếu ghi nhận sự hiện diện của các chủ đầu tư quen thuộc như Nam Long, Trần Anh, Thắng Lợi hay Cát Tường. Tuy nhiên, hiện nay hàng loạt “ông lớn” bất động sản đã đồng loạt đổ bộ với nhiều dự án có quy mô lên đến hàng trăm ha.

Một trong những dự án nổi bật là Khu đô thị mới Hậu Nghĩa (tên thương mại Vinhomes Green City) do Vingroup đầu tư, tọa lạc tại thị trấn Hậu Nghĩa, xã Đức Lập Thượng và Tân Mỹ, huyện Đức Hòa. Dự án có quy mô gần 200 ha, tổng vốn đầu tư hơn 28.000 tỷ đồng (tương đương hơn 1 tỷ USD), dân số dự kiến khoảng 40.000 người, đã được khởi công từ cuối tháng 3/2025.

Ngoài ra, Vingroup còn đang xúc tiến hai dự án lớn khác tại Long An gồm: Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây (Cần Giuộc) với diện tích gần 1.090 ha và Khu đô thị mới Tân Mỹ (Đức Hòa) với diện tích 930 ha, tổng vốn đầu tư gần 74.500 tỷ đồng (hơn 3 tỷ USD).

Thị trường bất động sản Long An nhộn nhịp với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.

Tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An cũng đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú, quy mô hơn 85 ha, vốn đầu tư gần 11.000 tỷ đồng, do liên danh BEHS – Covestcons (thuộc Coteccons) làm chủ đầu tư. Cũng tại Bến Lức, Seaholdings đang triển khai dự án Destino Centro với quy mô khoảng 2.000 căn hộ.

Trong tháng 4/2025, Tập đoàn Ecopark cũng đã tổ chức lễ khởi công dự án nghỉ dưỡng Eco Retreat tại Long An với diện tích lên đến 220 ha. Ngoài ra, các ông lớn bất động sản khác như BIM Group, Phú Mỹ Hưng cũng nghiên cứu, đầu tư các dự án nghỉ dưỡng, khu đô thị, năng lượng tái tạo tại tỉnh này.

Nguồn cung chủ yếu là nhà ở thấp tầng

Ông Khôi, một nhà đầu tư lâu năm tại thị trường Long An cho biết, trước đây nhắc tới Long An là người ta nghĩ ngay tới đất nền nhưng giờ mọi thứ đã khác. Thị trường đang dần chuyển sang những sản phẩm quy mô lớn, bài bản hơn, sản phẩm cũng đa dạng hơn từ căn hộ, nhà xây sẵn, phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư lâu dài chứ không còn là cuộc chơi ngắn hạn như trước.

Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở tại CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định, thị trường Long An năm nay sẽ trở nên sôi động hơn khi cùng lúc đón nhận nhiều dự án lớn từ các chủ đầu tư tên tuổi.

“Việc các ‘ông lớn’ đồng loạt triển khai dự án không chỉ tạo hiệu ứng lan tỏa mà còn gia tăng mức độ quan tâm của các nhà đầu tư”, ông Kiệt cho biết.

Tuy nhiên cũng ông Kiệt lưu ý, mức độ tăng giá và khả năng phát triển bền vững sẽ phụ thuộc lớn vào nhu cầu thực trong tương lai. Thực tế, để các dự án có thể thu hút cư dân về ở cần ít nhất 3 đến 5 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện và các yếu tố sống còn khác như tiện ích, kết nối, dịch vụ được đảm bảo.

Còn theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu tại Savills Việt Nam, tương tự như Bình Dương, thị trường Long An có một lợi thế “mềm” rất lớn đó là không bị ngăn cách về địa lý mà liền kề với TP.HCM. Tỉnh này được xem là cửa ngõ giao thương giữa TP.HCM và Đồng bằng Sông Cửu Long.

Những năm vừa qua nơi này được đầu tư rất lớn vào cơ sở hạ tầng như cao tốc TP.HCM - Trung Lương, cao tốc Bến Lức - Long Thành. Những tuyến đường này sẽ tăng khả năng kết nối Long An với các tỉnh. Nhìn xa hơn vào năm 2026-2027 sẽ có trục đường Vành Đai 3, kết nối TP.HCM - Long An và với các tỉnh thành khác của vùng Đông Nam Bộ. Xa hơn trong 5 năm nữa thì sẽ có thêm đường Vành đai 4.

Hạ tầng là động lực lớn cho thị trường bất động sản Long An.

“Long An hoàn toàn có tiềm năng trở thành đô thị vệ tinh của TP.HCM, không chỉ về mặt giãn dân mà còn là nguồn cung đất quan trọng cho phát triển khu công nghiệp”, bà Hương nói.

Về loại hình nhà ở, theo bà Hương vì mật độ dân số thấp hơn các tỉnh lân cận nên đa số nguồn cung nhà ở tại tỉnh này là nhà liền thổ. Còn nguồn cung căn hộ hoàn toàn thua kém so với các tỉnh thành xung quanh.

Cụ thể, tính đến hết năm 2024, Long An chỉ có khoảng 1.100 căn hộ chung cư, trong khi con số đó ở Bình Dương là khoảng 55.000 căn và Đồng Nai khoảng 4.200 căn. Tuy nhiên về nhà ở thấp tầng lại cho thấy bức tranh hoàn toàn trái ngược khi thị trường Long An có nguồn cung cao nhất với khoảng 80.000 căn đã được mở bán, trong khi Đồng Nai là 75.000 căn và Bình Dương khoảng 70.000 căn.

Bài học từ Bình Dương, Đồng Nai

̀Theo bà Hương của Savills Việt Nam, khi nhìn lại quá trình phát triển đô thị công nghiệp ở hai địa phương đi trước là Bình Dương, Đồng Nai có thể thấy nhiều bài học đáng giá cho Long An. Trước đây, các tỉnh này từng rơi vào tình trạng phát triển ồ ạt đất nền, tập trung vào phân lô bán nền. Đây là thị trường chủ yếu của nhà đầu tư với nhu cầu đầu cơ nên dẫn tới sau khi dự án hoàn thành rồi không có ai về ở.

Thêm vào đó, các doanh nghiệp chỉ tập trung và việc làm sao để bán hàng nhanh mà không chú trọng vào đồng bộ về hạ tầng tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, đường xá không được đầu tư xây dựng bởi vì đó là những thứ tốn chi phí xây dựng của chủ đầu tư. Hậu quả là tỷ lệ dân về ở rất thấp vì khu đô thị thiếu điều kiện sống thiết yếu, chưa kể nhiều nơi mở bán khi hạ tầng chưa hoàn thiện, vị trí lại xa trung tâm, khiến sức sống đô thị yếu.

Long An hiện có lợi thế là thị trường đi sau, có thể học hỏi từ những kinh nghiệm đó. Ngoài ra, các dự án được công bố gần đây đều có quy hoạch bài bản, đến từ các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh và kinh nghiệm phát triển dự án thực tế. Đây là yếu tố khác biệt so với những giai đoạn đầu của các đô thị công nghiệp khác, khi mà nhiều dự án chỉ chú trọng bán hàng mà thiếu đầu tư dài hạn. Các dự án công bố gần đây cũng nằm ở những vị trí chiến lược, có kết nối hạ tầng tốt.

Dù vậy, chuyên gia này cũng lưu ý, tốc độ lấp đầy các đô thị mới khó thể kỳ vọng nhanh như tại TP.HCM hay trung tâm Bình Dương. Tuy nhiên, với định hướng đúng đắn và sự cải thiện từng bước về hạ tầng, Long An có cơ sở để phát triển bền vững và trở thành vệ tinh đô thị đáng chú ý của TP.HCM.