Lộ diện khu vực dẫn dắt thị trường phía Nam sau giai đoạn trầm lắng

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản phía Nam đang từng bước lấy lại “phong độ”.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, với lợi thế vượt trội về hạ tầng, kết nối vùng và nền tảng công nghiệp – đô thị sẵn có, Bình Dương đang giữ vai trò đầu tàu trong chu kỳ hồi phục mới của thị trường phía Nam.

Lực cầu hồi phục, nhà đầu tư quay lại thị trường phía Nam

Theo ông Đính, thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh vệ tinh đang trong giai đoạn “chuyển mình” tích cực. Từ cuối năm 2024, các nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cộng hưởng với loạt thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng đã giúp thanh khoản và giá bán cải thiện rõ rệt.

Đặc biệt, trong quý 1/2025, dù nguồn cung còn hạn chế, chủ yếu là hàng tồn kho (chỉ khoảng 2.000 sản phẩm mở bán mới), nhưng tỷ lệ hấp thụ lại tăng mạnh. Sự trở lại của các nhà đầu tư đặc biệt là nhóm từng tập trung ở miền Bắc cho thấy lòng tin thị trường đang dần được khôi phục.

“Bước sang quý 2, tần suất ra hàng mới từ các chủ đầu tư gia tăng rõ rệt. Đó là một trong những tín hiệu khẳng định đà phục hồi của khu vực”, ông Đính nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông Đính cũng chỉ ra rằng thị trường vẫn đang có sự phân hóa mạnh về giá. “Giá nhà ở TP.HCM hiện quá cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Điều này đã thúc đẩy làn sóng dịch chuyển nhu cầu cả đầu tư và ở thực ra các khu vực giáp ranh”, ông phân tích.

Theo đó, các địa bàn có dự án pháp lý rõ ràng, giá hợp lý, chính sách bán hàng linh hoạt và hạ tầng hoàn thiện đang thu hút mạnh dòng tiền. Nổi bật trong số đó là Bình Dương, nơi được xem là tâm điểm hưởng lợi của làn sóng giãn dân và tái cơ cấu thị trường.

Dữ liệu của VARS cho thấy, năm 2024, trong khi nhiều địa phương miền Nam vẫn “trầm lắng”, thì Bình Dương đã sớm “ấm” trở lại. Số lượng sản phẩm mở bán đạt hơn 5.000 căn, gấp đôi so với cùng kỳ, chủ yếu là căn hộ với giá bán sơ cấp trung bình 43 triệu đồng/m2. Tỷ lệ hấp thụ lên đến 74%, trong đó hơn 90% giao dịch đến từ phân khúc căn hộ.

Sang đầu năm 2025, xu hướng phục hồi tiếp tục rõ nét. Nhiều dự án mới được chấp thuận đầu tư, tháo gỡ pháp lý và chính thức mở bán. Đáng chú ý, có dự án đạt tỷ lệ tiêu thụ đến 70% ngay trong thời gian ngắn ra hàng, theo ông Đính, đó là minh chứng cho sức cầu thực đã quay trở lại”.

“Cặp đôi chiến lược” mới của khu Nam

Một trong những động lực đặc biệt được ông Đính nhấn mạnh là đề án hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP Thủ Đức. Với định hướng hạn chế phát triển nhà ở tại TP Thủ Đức, làn sóng chuyên gia, kỹ sư, nhà quản lý sẽ lan rộng sang các đô thị liền kề như Dĩ An, Thuận An, nơi chỉ cách trung tâm Thủ Đức khoảng 20-30 phút.

“Điều này không chỉ kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cao cấp, mà còn kích hoạt cả hệ sinh thái hạ tầng tiện ích thương mại, dịch vụ tại Bình Dương”, ông phân tích.

Với vị thế là “thủ phủ công nghiệp” phía Nam, Bình Dương còn đón nhận làn sóng nhu cầu từ lĩnh vực logistics, kho vận phục vụ các tập đoàn tài chính – công nghệ toàn cầu trong tương lai gần.

Sáp nhập vùng: cú huých tạo “siêu khu vực phát triển”

Đề án sáp nhập TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu tiếp tục là một động lực lớn khác. Theo ông Đính, nếu đề án này được hiện thực hóa, chúng ta sẽ có một siêu vùng kinh tế với hiệu ứng cộng hưởng mạnh mẽ. Bình Dương – với vai trò trung tâm công nghiệp sẽ được tiếp thêm đà phát triển nhờ kết nối trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu của Bà Rịa và dịch vụ - tài chính của TP.HCM.

Từ đây, không chỉ thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao, mà còn kéo theo làn sóng tăng dân số, gia tăng nhu cầu nhà ở, đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp phục vụ nhóm chuyên gia, tầng lớp trung lưu mới.

Kết nối vùng được đẩy mạnh, ranh giới hành chính sẽ mờ dần

Theo ông Đính, một khi các tuyến giao thông chiến lược như vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, metro số 1 hoàn thiện, ranh giới hành chính giữa TP.HCM và Bình Dương sẽ ngày càng “mờ nhạt”. “Hạ tầng không chỉ là giao thông, nó là ‘trục phát triển’ định hình lại đô thị, công nghiệp và thương mại toàn khu vực”, ông nói.

Bên cạnh đó, việc thống nhất quy chuẩn phát triển, từ quy hoạch, xét duyệt dự án, định giá đất... cũng sẽ giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai, thúc đẩy nguồn cung ra thị trường.

Ông Đính chỉ ra, nhiều dự án tại Bình Dương thời gian gần đây đã được tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất...

“Trong thời gian tới, xu hướng tăng giá sẽ tiếp diễn khi bảng giá đất mới được áp dụng, đồng thời chi phí đầu vào, tài chính tăng cao. Tuy vậy, nếu sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và vị trí tốt, vẫn sẽ được thị trường hấp thụ mạnh”, ông nhấn mạnh.

Trước những chuyển động tích cực này, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng giai đoạn hiện tại là thời điểm “vàng” để nhà đầu tư quay lại thị trường phía Nam. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý: “Chọn đúng dự án, đúng thời điểm và phù hợp với nhu cầu của người mua thực sẽ là yếu tố quyết định thành công. Ưu tiên hàng đầu vẫn là pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối và tiềm năng khai thác dài hạn”.