Lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Những “nốt nhạc” lạc điệu trên “sàn”

Sinh sống và làm việc ở Hà Nội đã lâu, chị Tào Hà Quyên (Hoằng Hóa, Thanh Hóa) cùng chồng chắt bóp được một khoản, cộng với sự hỗ trợ của ông bà nội, ngoại, bèn đi lùng mua một căn hộ chung cư làm chốn an cư. Với khoảng 1 tỷ đồng trong tay, hai vợ chồng chị đã lùng sục khắp các dự án. Tìm được một vài dự án có khoảng cách không quá xa nơi làm việc, giá cả được rao bán phải chăng, nhưng khi hai vợ chồng chị Quyên hỏi cặn kẽ thì mới vỡ lẽ, ngoài giá niêm yết chính thức, người mua còn phải trả tiền “chênh” cho sàn bất động sản và người môi giới khoản tiền vài trăm triệu đồng. Tính ra, giá mua căn hộ ở đó cũng chẳng phải là rẻ. Chị Quyên thấy số tiền phải trả “chênh” qua sàn và qua môi giới quá lớn so với giá trị hợp đồng thực tế mua nhà là bất hợp lý nên không chấp nhận.

Một góc khu đô thị Văn Quán (Hà Nội). Ảnh: Trọng Hải

Vợ chồng chị Quyên chỉ là một trong số rất nhiều trường hợp mà chúng tôi đã được tiếp xúc thấy ngán ngẩm với việc phải mua lại căn hộ từ các sàn mua bán bất động sản. Rất nhiều người than phiền rằng, họ nghi ngờ những căn hộ chung cư hầu hết đã bị các sàn “thâu tóm”, nên giá tới tay người tiêu dùng bao giờ cũng bị đẩy cao hơn nhiều so với giá thực. “Tại sao chúng tôi không thể liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư, những người làm ra căn hộ, để được mua căn hộ với giá gốc, mà cứ phải qua sàn để phải trả thêm những khoản không hợp lý?”-chị Quyên băn khoăn.

Thực chất, quy định mọi giao dịch mua bán căn hộ chung cư phải được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản ra đời trong bối cảnh số lượng chung cư cung cấp ra thị trường quá ít so với nhu cầu thực. Theo những người sành sỏi trong lĩnh vực bất động sản, từ năm 2008 trở về trước, các dự án nhà ở chung cư khan hiếm tới mức, người ta thường phải cậy nhờ đến cả những mối quan hệ thân quen để “xí chỗ” mua chung cư. Quy định bắt buộc cung cấp các căn hộ chung cư qua sàn để mọi người có thể công khai đấu giá hoặc công khai bốc thăm nhằm bảo đảm tính công bằng, khách quan cho người mua chung cư. Tuy nhiên, những năm gần đây, lượng cung căn hộ chung cư đã lớn hơn nhu cầu thực. Vì thế, quy định bắt buộc phải mua bán chung cư qua sàn đã trở thành “lạc nhịp”…

“Điểm huyệt” khiếm khuyết của thị trường bất động sản

Tiếp xúc với giới kinh doanh bất động sản và các nhà quản lý, chúng tôi tổng kết được rằng, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua có 5 khiếm khuyết có thể coi là “tử huyệt”. Do phạm vào những “tử huyệt” này, thị trường bất động sản Việt Nam gần như nằm “bất động” trong suốt thời gian dài và dù thời gian qua đã “động đậy” được ít nhiều, nhưng vẫn chưa qua được sự ốm o của một “con bệnh” nằm bẹp lâu ngày.

Thứ nhất là chưa có kế hoạch chung cho việc phát triển thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Những dự án phát triển nhà ở, lập quy hoạch, cấp đất, phê duyệt dự án, cấp giấy phép xây dựng đều được phân cấp cho các địa phương thực hiện. Điều này dẫn tới các địa phương mạnh ai nấy làm, tìm mọi cách “tranh thủ” bất động sản để kích thích địa phương phát triển. Hậu quả là bất động sản phát triển quá mức so với nhu cầu thực tế.

Thứ hai là các địa phương chỉ quản lý các dự án bất động sản theo quy hoạch. Trong khi đó, những quy hoạch thường có khoảng thời gian thực hiện rất dài. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam dẫn kết quả thống kê, nếu tất cả các dự án bất động sản đã được cấp phép tại Hà Nội đồng loạt triển khai thì nguồn cung bất động sản “có thể đủ dùng đến năm 2045” và cần nguồn lực lên tới 4 triệu tỷ đồng. Do đó, nhiều dự án dang dở do thiếu nguồn lực đầu tư và “trong trường hợp có đủ nguồn lực đầu tư thì cũng không tìm được khách hàng”. Tuy nhiên, các dự án này vẫn được duyệt vì phù hợp với quy hoạch Thủ đô đến năm 2050.

Thứ ba là chủ đầu tư không lượng được sức mình, đầu tư vào những dự án quá lớn so với khả năng tài chính, dẫn tới phải vay ngân hàng để đầu tư. Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, tính thanh khoản của thị trường đi xuống, căn hộ sản xuất ra không tiêu thụ được, vốn vay ngân hàng bị ứ đọng, lãi chồng lãi. Hậu quả là bất động sản trở thành “nợ xấu” và “cục máu đông” kinh hoàng nhất trong “cơ thể” của nền kinh tế Việt Nam suốt nhiều năm gần đây.

Thứ tư là các doanh nghiệp thiếu sự đầu tư cho hoạt động điều tra, nghiên cứu thị trường và không có định hướng về cơ cấu hàng hóa sản phẩm. Do vậy, họ không đánh giá được quy mô căn hộ như thế nào, giá bao nhiêu, mức độ hoàn thiện đến đâu thì phù hợp với điều kiện, khả năng thanh toán của người dân. Sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng nên bị ứ đọng. Doanh nghiệp lại phải tốn kém thêm rất nhiều chi phí để cải tạo căn hộ, dẫn tới giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao.

Cuối cùng là sự “tăng động” khó kiểm soát của các nhà đầu tư thứ cấp, vay mượn ngân hàng để “ôm” những căn hộ chung cư chờ bán giá cao kiếm lời. Khi thị trường khó khăn, không bán được hàng, các nhà đầu tư thứ cấp này “bỏ của chạy lấy người”. Kết quả là các ngân hàng “nếm” gần như trọn vẹn “trái đắng” bất động sản, từ chủ đầu tư cho tới những nhà đầu tư thứ cấp.

Trả lời câu hỏi của phóng viên về khả năng Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua và được Chủ tịch nước ký lệnh công bố có thể khắc phục những khiếm khuyết ấy, góp phần vận hành một thị trường bất động sản lành mạnh tại Việt Nam hay không, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định: Có thể khắc phục được.

Cụ thể, theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã yêu cầu phải có quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở, đưa phát triển nhà ở thành một chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội ở các địa phương, quy định điều kiện về vốn và năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản… “Điều đó sẽ làm cho việc phát triển nhà ở của chúng ta có trật tự hơn. Với cơ sở luật pháp như vậy, nếu những bộ, ngành cùng các chính quyền địa phương thực hiện tốt, triển khai tốt thì chắc chắn chúng ta sẽ khắc phục được nhược điểm như vừa qua của thị trường bất động sản”, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được ban hành đúng thời điểm thị trường bất động sản đã bắt đầu rục rịch tăng thanh khoản. Đây là cơ hội tốt để các ngành chức năng gia tăng kiểm soát thị trường ngay từ những ngày đầu của chu kỳ phát triển mới. Người dân thì chỉ mong mỏi một điều, thị trường bất động sản sẽ không bị “thổi hơi” quá đà thành “quả bong bóng” đầy ám ảnh nguy hiểm và họ không phải móc hầu bao những khoản quá lớn cho khâu trung gian theo kiểu sàn… cò!