Lạc hậu thì cần nâng cấp sớm

TP.Hồ Chí Minh vừa đề xuất thu trước bạ nhà, đất theo giá chuyển nhượng thực tế. Nếu đề xuất này được chấp thuận thì sẽ không còn thu lệ phí trước bạ nhà, đất theo bảng giá do UBND thành phố ban hành. Đại diện Cục Thuế TPHCM cho biết, việc này nhằm tránh thất thu ngân sách. Như vậy, dù không trực tiếp nhưng với đề xuất này, thì một lần nữa, các cơ quan chuyên môn đã khẳng định, bảng giá đất do các tỉnh thành phố ban hành hiện không còn phù hợp và quá thấp so với thực tế và đang gây ra nhiều thiệt hại cho nhà nước.

Trước đó, tại kết quả thanh tra công tác quản lý giá đất năm 2010 tại các địa phương của Bộ Tài chính cũng đã cho thấy, nhiều địa phương đã không khảo sát giá đất theo thị trường trước khi ban hành bảng giá hàng năm. Đây là lý do khiến bảng giá đất ở nhiều thành phố thường trở nên lạc hậu so với thị trường, thấp hơn tới 30 -60%.

Cũng nói về vấn đề này, tại hội nghị về huy động nguồn lực tài chính từ đất đai do Cục Quản lý công sản của Bộ Tài chính chủ trì, tình trạng bảng giá đất lạc hậu đã bị than phiền nhiều nhất và cho rằng đây là nguyên nhân gây ra nhiều bất cập, rắc rối và khó khăn trong quản lý và huy động nguồn lực từ đất đai.

Trước các ý kiến này, Cục Quản lý công sản Bộ Tài chính cũng nhận định, giá đất trong bảng giá đất tại nhiều địa phương vẫn thấp xa so với giá đất thị trường, phổ biến chỉ bằng 30%- 60% giá thị trường. Cách quản lý lỏng lẻo này đã gây thất thoát cho ngân sách nhà nước hàng tỷ đồng, làm gia tăng khiếu kiện trong nhân dân. Đại diện cơ quan quan này cho biết đang đề nghị Chính phủ bỏ khung giá đất.

Như vậy, tình trạng giá đất do nhà nước ban hành quá thấp so với thực tế, không có nhiều ý nghĩa trong quản lý giá cả, thất thu ngân sách và gây ra nhiều rắc rối trong quản lý và khai thác nguồn lực đất đai vốn đã được các chuyên gia, dự luận nêu lên từ lâu nhưng vẫn bị bỏ qua thì nay đã được khẳng định bởi chính các cơ quan quản lý giá cả và tài chính của địa phương và cả nước.

Đặc biệt, Báo cáo tình hình quản lý, sử dụng đất năm 2011 và những tháng đầu năm 2012 trên phạm vi cả nước của Chính phủ vừa được gửi đến Quốc hội một lần nữa khẳng định điều này ở cấp cao nhất trong quản lý. Theo đó, mức giá đất ở trong khung giá đất do Chính phủ quy định lạc hậu so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, nhưng chưa được điều chỉnh cho phù hợp. Theo đánh giá của Chính phủ, mức giá đất ở tại các đô thị lớn vẫn thấp hơn nhiều, chỉ bằng khoảng 30 - 60% so với mức giá đất ở tương ứng về vị trí trên thị trường.

Theo các quan chức trong ngành tài chính và đất đai, việc để giá đất trong bảng giá của nhà nước ban hành quá thấp đã gây ra nhiều hệ lụy. Với một bảng giá quá thấp đã gây thất thu ngân sách, khó khăn trong công tác quản lý giá cả và khai thác nguồn lực đất đai. Gây ra nhiều khó khăn và hệ lụy tiêu cực trong công tác thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ngược lại với một bảng giá này cũng gây ra nhiều thiệt thòi và bức xúc cho người sử dụng đất khi bị thu hồi đất đai. Chính vì thế, mới gây ra nhiều rắc rối và khó khăn trong công tác thu hồi và giải phóng mặt bằng vừa qua.

Không những thế với một bảng giá chính tức quá thấp, đi kèm đó lại có nhiều quy định bổ sung với nội dung có nhiều điểm gây ra cách hiểu không thống nhất, phân quyền khác nhau cho các địa phương... nên đã xảy ra nhiều sai phạm do sự hiểu sai hay tùy tiện trong áp giá đất. Đó là chưa kể đến, mức giá chính thức của nhà nước quá thấp đã bị nhiều DN lợi dụng nhằm chiếm đoạt nguồn lợi, thu lợi nhuận cực lớn vào túi cá nhân. Gây ra những bất cập trên thị trường những bức xúc trong xã hội.

Lạc hậu và bất cập thì đã được thừa nhận nên từ các cơ quan quản lý cũng đã có những điều chỉnh như: các dự án thu hồi và sử dụng đất của DN cho mục địch thương mại phải thỏa thuận bồi thường theo giá thực tế với dân.

Đặc biệt, tại Nghi định 69 quy định: "Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp DN nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất... chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp...".

Như vậy, có thể hiểu, các DN phải đóng tiền sử dụng đất căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường thay cho việc chỉ áp giá do cấp tỉnh ban hành bấy lâu. Tuy nhiên, điều này khi đưa vào áp dụng đã gặp rất nhiều phản đối từ phía DN BĐS do ảnh hưởng đến quyền lợi rất lớn, tạo ra siêu lợi nhuận mà các DN được hưởng một cách công khai và hợp pháp do bảng giá đất nhà nước quá thấp.

Trong một hội nghị mới đây về gỡ khó cho các DN BĐS, vấn đề này lại được Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh đề cập. Theo đó, cần phải sửa Nghị định 69 về việc thu tiền sử dụng đất bằng 100% giá thị trường vì đây là văn bản bất hợp lý. Và xem đây là một cách để cứu các DN BĐS.

Tuy nhiên, với diễn biến quanh vấn đề bảng giá đất trên đây và căn cứ trên thực tế thì đề xuất trên đây đã cho thấy, chính các DN nhà đất đã gián tiếp thừa nhận bảng giá đất do nhà nước ban hành rất thấp, có lợi cho các DN và tạo điều kiện cho họ kiếm được lợi nhuận siêu khủng từ sự chênh lệch giá nhà nước với giá thị trường nên muốn tiếp tục được duy trì. Hơn nữa, các DN nhà đất đã tiếp tục thể hiện bản chất tham lam khi vẫn cố bám vào khoảng chênh lệch đầy bấp cập này để khai thác nguồn lợi đất đai giá rẻ từ nhà nước để tiếp tục kiếm lợi.

Đề xuất này nhằm bảo vệ lợi ích cho một nhóm nhỏ kinh doanh BĐS. Trong khi đó, chính các ông chủ BĐS đã kiếm lợi rất nhiều khi lập dự án, thu hồi đất và đền bù theo giá nhà nước nhưng ròi bán ra theo giá thị trường để kiếm lời cực lớn. Thực tế, một mét vuông đất hay thậm chí cả một sào đất chỉ được đền bù vài trăm ngàn hay vài triệu đồng nhưng chỉ sau khi san ủi, cắm cọc chia lô đã giá hàng chục triệu đồng. Lợi nhuận lên đến hàng chục đến hàng trăm lần... Chính vì thế, một ông chủ kinh doanh địa ốc đã không ngần ngại nói rằng, kinh doanh BĐS, làm kiểu gì cũng có lãi và khi ông này giảm giá tới 50% cho sản phẩm của mình vẫn tự tin là có lãi lớn.

Với thực tế bất cập và lạc hậu trên đây thì khó mà chấp nhận đề xuất này. Mà thay vào đó cần phải nhanh chóng có phương án xử lý, nâng cấp để xóa bỏ những bấp cập và lạc hậu của bảng giá đất hiện nay nhằm đảm bảo lợi ích cho nhà nước, người dân, toàn xã hội chứ không thể vì một nhóm lợi ích nhỏ.

Tuy nhiên, khung giá đất đã được ban hàng đều đặn hàng năm theo Luật Đất đai, được cơ quan nhà nước làm căn cứ quản lý. Vì thế, nó liên quan đến cả một hệ thống và quy đinh về quản lý trong đất đai. Việc xử lý sẽ không dễ dàng và chắc chắn sẽ có những rắc rối kèm theo. Tuy nhiên, với những bập trong quản lý, kéo theo những hệ lụy tiêu cực, gây ra nhiều bức xúc trong xã hội thì việc xử lý những bấp cập và lạc hầu này cần phải làm nhanh để không còn tiếp tục kéo dài sự bất hợp lý. Càng không thể kéo dài, hay sửa điều chỉnh để phục vụ cho những nhón lợi ích nào mà gây thiệt hại cho cả nhà nước và người dân. Điều đó cần phải được khẳng định không chỉ vì phù hợp và thuận lợi trong quản lý, lợi ích cho nhà nước và người dân mà còn cả lòng tin cho cả cộng đồng.