Giá đất Đồng Nai sẽ tính theo 6 nhóm yếu tố: người dân cần lưu ý gì?

Đây được xem là một trong những bộ tiêu chí chi tiết nhất từ trước đến nay, nhằm chuẩn hóa việc xác định giá đất trong toàn tỉnh, giảm khoảng cách giữa giá đất tính theo bảng và giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Bộ tiêu chí mới này đặc biệt quan trọng với người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất khi làm hồ sơ dự án, tính bồi thường khi thu hồi đất, cũng như giá trị thực của thửa đất khi chuyển mục đích hoặc giao dịch.

Trong quyết định, Đồng Nai chia hệ thống điều chỉnh giá đất thành sáu nhóm yếu tố lớn, mỗi nhóm có mức độ điều chỉnh chênh lệch tối đa tương ứng từ 5% đến 30%. Với cơ chế này, tỉnh muốn bảo đảm việc xác định giá đất được tiến hành định lượng – minh bạch – đồng nhất.

1. Vị trí và đặc điểm thửa đất: yếu tố quan trọng nhất

Ở trang 3 của văn bản, tỉnh nêu rất rõ: vị trí thửa đất là nhóm yếu tố có mức tác động mạnh và rộng nhất. Giá đất có thể thay đổi đáng kể tùy vào:

Khoảng cách đến trung tâm hành chính, thương mại, giáo dục: mức chênh lệch tối đa 15%.

Phân loại đường giao thông: Đường loại 1: hệ số tăng tối đa 20%; Đường loại 2: tăng tối đa 10%; Đường loại 3: tăng từ 10–20% tùy mức độ tiếp giáp.

Thửa đất có nhiều mặt tiền: được phép tăng chênh lệch đến 30%, cao nhất trong toàn bộ khung điều chỉnh.

Dự thảo bảng giá đất Đồng Nai 2026

Điều này lý giải vì sao cùng một tuyến đường, hai thửa đất có vị trí khác nhau có thể có sự chênh lệch lớn. Khi áp dụng cho hồ sơ bồi thường hoặc chuyển mục đích, người dân sẽ được cơ quan nhà nước đối chiếu các mức điều chỉnh này thay vì “ước lượng” như trước.

2. Hạ tầng kỹ thuật – xã hội: tác động đến 20% giá trị thửa đất

Theo Quyết định 64, chất lượng hạ tầng trong khu vực xung quanh thửa đất là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất. Bộ tiêu chí quy định:

Khu vực có đường giao thông hoàn chỉnh, hệ thống điện – cấp nước – thoát nước – chiếu sáng đồng bộ được tăng tối đa 20%.

Nếu hạ tầng còn thiếu, chưa hoàn thiện hoặc chưa kết nối, giá đất sẽ bị điều chỉnh giảm tương ứng.

Các công trình hạ tầng xã hội như trường học, y tế, chợ, trung tâm văn hóa cũng được xét vào hệ số.

Cửa ngõ TP.HCM - Đồng Nai

Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh Đồng Nai đang đồng loạt triển khai nhiều tuyến đường kết nối về Sân bay Long Thành: Tỉnh lộ 769, 770B, 773, 769E… Những khu vực nằm gần trục hạ tầng lớn trong giai đoạn 2025–2030 sẽ được hưởng hệ số điều chỉnh tăng mạnh khi xác định giá.

3. Môi trường và an ninh – trật tự: yếu tố làm giảm giá đất nếu điều kiện kém

Trang 5 của tài liệu quy định chi tiết hai nhóm yếu tố thường bị người dân bỏ qua nhưng có tác động trực tiếp:

Ô nhiễm môi trường (không khí, nước, tiếng ồn): bị giảm tối đa 5%.

Tình trạng an ninh – trật tự kém, hoặc thường xuyên xảy ra tiếng ồn, tụ tập đông người, hoạt động gây mất ổn định: giảm tối đa 5%.

Nhóm yếu tố này có vai trò đặc biệt tại các khu vực giáp khu công nghiệp, bãi vật liệu, cảng, tuyến đường vận tải nặng. Người dân khi mua đất hoặc chuẩn bị xây nhà cần khảo sát môi trường và mức độ an ninh thực tế, bởi nếu chất lượng môi trường thấp, giá trị đất trong hồ sơ cấp sổ hoặc xác định nghĩa vụ tài chính sẽ bị điều chỉnh giảm.

>> Xem thêm thông tin về bảng giá đất khác

4. Mật độ dân cư – mức độ đô thị hóa: ±5% tùy khu vực

Một trong những yếu tố tác động gián tiếp đến giá đất là sự hiện diện của dân cư và mức độ phát triển đô thị.

Khu vực có người dân sinh sống ổn định, hạ tầng xã hội hoàn thiện, dịch vụ đầy đủ sẽ được điều chỉnh tăng đến 5%.

Khu vực thưa dân, giao thông hạn chế, chưa có nhiều tiện ích có thể bị giảm tối đa 5%.

Yếu tố này đặc biệt hữu ích đối với người dân có đất tại các khu vực chuẩn bị lên đô thị loại II–III, các xã dự kiến chuyển lên phường hoặc vùng đệm quanh các khu đô thị mới tại Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom. Khi hồ sơ chuyển mục đích hoặc giao dịch đất đai, họ có thể đối chiếu ngay nhóm hệ số này để dự đoán mức giá trị thửa đất của mình.

5. Yếu tố kinh doanh – khả năng khai thác của dự án

Đối với đất dự án (nhà ở, thương mại, đô thị, chung cư…), tỉnh ban hành bộ tiêu chí riêng trong các Phụ lục I–VI (trang 10–20). Các yếu tố được tính bao gồm:

Thời gian xây dựng (1–4 năm tùy quy mô).

Tỷ lệ bán hàng theo từng năm: Dự án dưới 100 căn: 100% trong 1 năm; Dự án 200–500 căn: bán trong 2–3 năm; Dự án 1.000 căn trở lên: phân bổ 4 năm.

Quy mô dự án: càng lớn, thời gian bán hàng càng kéo dài, làm thay đổi dòng tiền và chi phí phát triển.

Mục đích sử dụng, tính chất thương mại, tỷ lệ lấp đầy…

Đây là nhóm yếu tố đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp. Việc tỉnh quy định rõ các tỷ lệ, thời gian và cách tính doanh thu – chi phí sẽ giúp hạn chế tình trạng chủ đầu tư khai sai hoặc lập phương án dòng tiền không sát thực tế khi tính tiền sử dụng đất.

6. Đặc thù từng loại đất – mỗi nhóm có hệ số riêng

Đồng Nai quy định hệ số điều chỉnh riêng cho từng loại đất:

Đất ở: phụ thuộc mạnh vào vị trí, hạ tầng.

Đất thương mại dịch vụ: xét thêm yếu tố thu hút khách, trục giao thương, mật độ hoạt động.

Đất nông nghiệp: dựa vào năng suất cây trồng – vật nuôi và khoảng cách đến điểm tiêu thụ; mức điều chỉnh tối đa 20%.

Đất KCN – cụm công nghiệp: đánh giá theo khả năng thu hút doanh nghiệp, mức độ lấp đầy và hạ tầng chuyên dụng.

Đây là sự phân tách mà trước đây chưa có hoặc chưa đủ rõ, khiến việc thẩm định giá đất ở nhiều địa phương gặp vướng mắc. Với bộ tiêu chí mới, người dân có thể dễ dàng đối chiếu nhóm đất của mình và biết mức điều chỉnh tối đa được áp dụng.

Người dân cần lưu ý gì khi bộ tiêu chí mới bắt đầu áp dụng?

Hiểu rõ vị trí và hạ tầng xung quanh đất của mình: Vị trí và hạ tầng là hai yếu tố tác động mạnh nhất (từ 15–30%). Người dân cần biết thửa đất của mình nằm trên tuyến đường loại nào, có bao nhiêu mặt tiền, cách trung tâm bao xa, và hạ tầng khu vực đã hoàn thiện đến mức nào.

Kiểm tra yếu tố môi trường và an ninh trước khi mua đất: Đất gần khu công nghiệp, bãi rác, trạm trộn bê tông hoặc khu vực mất an ninh sẽ bị giảm giá trong hồ sơ thẩm định, dẫn đến giá trị thực thấp hơn kỳ vọng.

Dự án càng lớn, tiến độ bán hàng càng dài: Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán của các dự án nhà ở – đô thị trong tương lai. Người mua cần hiểu rõ chiến lược dòng tiền của chủ đầu tư.

Bồi thường khi thu hồi đất sẽ minh bạch hơn: Người dân bị thu hồi đất có thể đối chiếu từng yếu tố trong quyết định để xem mức giá bồi thường có đúng quy định hay không.

Các thủ tục chuyển mục đích, tách thửa sẽ có cơ sở tính toán rõ ràng: Thay vì “định giá bằng cảm tính”, cơ quan nhà nước sẽ áp dụng đúng sáu nhóm yếu tố với mức chênh lệch cụ thể.