Kinh tế học đất đai-những vấn đề cốt lõi và nội dung phục vụ sửa đổi, bổ sung Luật

Sửa đổi Luật Đất đai lần này cần đặt nhiệm vụ cải cách thực chất hệ thống tài chính đất đai. Ảnh: Hoàng Dương

Hiện ở các nước phát triển đã trở thành các nước công nghiệp mới cũng bắt đầu từ nguồn lực thuế đất và giá trị đất công. Vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai lần này cần đặt nhiệm vụ cải cách thực chất hệ thống tài chính đất đai, vượt qua mọi thách thức, rào cản về tư duy nhằm tạo cơ hội cho phát triển đất nước. Thông tấn xã Việt Nam xin giới thiệu bài viết về kinh tế học đất đai của Giáo sư Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Nguồn thu bền vững từ hệ thống tài chính hiệu quả

Từ lý luận cũng như kinh nghiệm quốc tế, có thể thấy hệ thống tài chính đất đai hiệu quả sẽ mang lại nguồn thu bền vững cho ngân sách địa phương, bảo đảm đầy đủ nguồn lực cho phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng. Ở hầu hết các nước công nghiệp, nguồn thu từ thuế đất chiếm từ 50% tới 100% nguồn thu ngân sách địa phương (phụ thuộc vào phương thức đánh thuế đất và các loại thuế khác). Như vậy hệ thống tài chính đất đai bao gồm giá đất và định giá đất: thuế đất đai và bất động sản; các phương thức chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính.

Ở Việt Nam, một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, nguồn lực đất công, tài sản công vô cùng lớn tạo nên cơ hội thuận lợi cho tăng vốn đầu tư phát triển nếu biết cách thu từ đất công. Hiện Luật Đất đai đã đạt được một bước tiến mới trong quản lý giá đất, trong đó khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ được sử dụng để tính thuế phí về đất đai và một số trường hợp cần ưu đãi về giá đất.

Một trong những khó khăn nhất chính là không thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất đai. Ngoài ra, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá thị trường ở mức đáng kể, lý do chủ yếu là các địa phương vẫn lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của người dân; cách thức tính giá thuê đất hiện cũng dựa vào tỷ lệ phần trăm của bảng giá đất... Hệ thống thuế về đất đai và bất động sản ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu quả, bởi nguồn thu từ thuế đất quá thấp và không trở thành công cụ điều tiết thị trường.

Hơn nữa, việc thu lại giá trị tăng thêm của đất đai do hạ tầng được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước mang lại đã được đưa vào quy định của pháp luật đất đai nhưng chỉ như một chủ trương mà chưa có bất kỳ một quy định nào về giải pháp thực hiện. Trên thực tế, mới chỉ có Đà Nẵng thực hiện giải pháp thu hồi cả đất kề bên hạ tầng, quy hoạch lại đất kề bên và thực hiện đấu giá đất để thu hồi lại chi phí đã đầu tư hạ tầng, Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã thực hiện giải pháp thu hồi đất kề bên hạ tầng trên phạm vi rộng, quy hoạch lại và thực hiện tái định cư tại chỗ. Hà Nội thì chưa thực hiện bất kỳ giải pháp nào, chi phí phát triển hạ tầng quá cao đã tạo nên những con đường đắt nhất hành tinh, những nhà siêu mỏng, siêu méo giáp với mặt đường.

Bên cạnh đó, phương thức đổi đất lấy hạ tầng thông qua các dự án xây dựng- chuyển giao (BT) đang gây bức xúc lớn trên công luận. Tất cả mọi dự án BT đã được thanh tra hoặc kiểm toán đều có sai phạm; sự mất mát giá trị đất công đem đổi lấy hạ tầng thể hiện ở chỗ hạ tầng đã hoàn thành nhưng không được định giá và đất đai đem đổi cũng không được định giá. Giá trị đem đổi chỉ dựa hoàn toàn vào dự toán của dự án BT, được sử dụng làm căn cứ để ký kết hợp đồng BT giữa cơ quan nhà nước và nhà đầu tư tư nhân.

Sự thiếu minh bạch này gắn với nguy cơ tham nhũng rất cao bởi Luật Đất đai có một điều quy định về đất đai giao cho các dự án công tư đối tác (PPP), trong đó có BT nhưng chỉ đề cập tới thẩm quyền giao đất mà không quan tâm tới giá trị đất đai, mặt khác Luật Đất đai lại không có quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất nên các dự án BT đều thực hiện theo phương thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện.

Cần xây dựng hệ thống giám sát và đánh giá sử dụng đất

Để thực hiện việc tạo dựng các chính sách đất đai nhằm mục tiêu tăng giá trị đất đai sử dụng cần phải có một hệ thống giám sát và đánh giá sử dụng đất gắn với các chỉ số về hiệu quả, hiệu suất và tác động của sử dụng đất. Trước hết, sửa đổi Luật Đất đai cần quy định rõ các loại thuế liên quan đến đất đai được tính theo bằng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá đất ghi trên các hợp đồng giao dịch và giao cho Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện. Các cơ quan quản lý và truyền thông cần nâng cao nhận thức của người dân về việc ghi đúng giá trị đất trên hợp đồng để tránh gặp rủi ro pháp lý như khi hợp đồng bị tòa án tuyên là vô hiệu và bên đã nhận tiền chi trả lại bên đã trả tiền theo giá trị ghi trên hợp đồng hoặc cơ quan quản lý lấy giá đất theo hợp đồng làm căn cứ để tính giá trị bồi thường khi đất đai bị nhà nước thu hồi.

Về khung giá đất và bảng giá đất phải xác định phù hợp với giá trị thị trường còn khi cần thiết thì giảm tỷ suất tính nghĩa vụ tài chính cho phù hợp đời sống thực tế của người dân. Hơn nữa, Việt Nam có thể học tập kinh nghiệm nước ngoài về xây dựng hệ thống các thửa đất có giá chuẩn để có giải pháp phù hợp cho định giá hàng loạt trong xây dựng khung giá đất và bảng giá đất; bổ sung quy định về khung giá đất và bảng giá thuê đất vào Luật Đất đai và Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất.

Ngoài ra, việc phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng đất đai kề bên hạ tầng nhằm thu được phần giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại để sử dụng vào chi trả cho phát triển hạ tầng, đồng thời khắc phục tình trạng không bảo đảm cảnh quan đô thị, tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo. Việt Nam cần áp dụng cơ chế: nhà nước thu hồi đất cho phát triển hạ tầng và đất đai kề bên cùng với giải quyết tái định cư tại chỗ; thực hiện dự án góp đất và điều chỉnh lại đất đai; cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các dự án hạ tầng vì mục tiêu lợi nhuận.

Đối với các dự án BT, cần bổ sung một điều quy định riêng trong Luật Đất đai, trong đó quy định về điều kiện áp dụng; phạm vi áp dụng; nội dung hợp đồng BT; quy trình đánh giá chất lượng hạ tầng và định giá hạ tầng, yêu cầu về định giá khu vực đất và tài sản gắn liền đem đổi lấy hạ tầng. Về điều kiện áp dụng, phải có phân tích chi phí, lợi ích của phương án BT và phương án nhà nước đấu giá đất lấy tiền xây dựng hạ tầng, bảo đảm hiệu quả lợi ích trừ chi phí của phương án BT cao hơn. Bổ sung cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất vào Luật Đất đai với phương thức chấm thầu vòng 1 về giải pháp công nghệ, chấm thầu vòng 2 về diện tích đất đai cần sử dụng. Cơ chế này được áp dụng đối với các dự án đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước, kể cả vốn bằng tiền hay bằng đất đai, dự án BT. Hồ sơ đấu thầu các dự án BT phải được Hội đồng thẩm định giá đất cấp quốc gia thẩm định về phần giá trị đất công, tài sản gắn liền đem đổi lấy hạ tầng. Về phạm vi áp dụng, chỉ được áp dụng đối với những công trình hạ tầng quan trọng, cần xây dựng sớm mới có thể mở hướng phát triển mà không thể thu xếp được nguồn vốn đầu tư công.

Bên cạnh đó, theo kinh nghiệm của nhiều nước công nghiệp phát triển, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất sẽ đưa ra một kịch bản phát triển làm cho giá trị đất đai tăng lên. Các cơ quan quản lý có thể phát hành Giấy chứng nhận quyền phát tiển cho các nhà đầu tư để tạo vốn tài chính cho thực hiện quy hoạch và hưởng lợi từ quy hoạch.