Kinh doanh trung tâm thương mại, giải trí: Qua thời dễ tính

Nở rộ trung tâm giải trí

Bất động sản giải trí tại các thành phố lớn bao gồm cả các trung tâm giải trí, đặt tại các trung tâm thương mại, hoặc nằm trong các khu dân cư phức hợp. Trong những năm gần đây, CBRE ghi nhận sự gia tăng của hạng mục giải trí, nhất là giải trí gia đình (bao gồm rạp chiếu phim, các trò chơi trong nhà) tại các trung tâm thương mại cũng như khu dân cư về cả số lượng lẫn diện tích. Tuy nhiên, đa số các trung tâm giải trí được đặt tại các trung tâm thương mại, đặc biệt là các trung tâm thương mại lớn. Điều này nhằm tận dụng sự bổ trợ giữa các hạng mục mua sắm/bán lẻ và hạng mục giải trí. Trong nhiều trường hợp, hạng mục giải trí đóng vai trò là khách thuê chủ chốt, thu hút khách hàng đến với các cửa hàng mua sắm của trung tâm thương mại.

Các trung tâm giải trí ngày càng được đầu tư chuyên nghiệp hơn. Sau mô hình kinh doanh rạp chiếu phim Megastar và khu trò chơi điện tử tại trung tâm thương mại Vincom thành công trong những năm 2004 - 2005, đã có nhiều công ty nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực giải trí quan tâm đến thị trường Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Trong vòng một năm trở lại đây, đã có thêm nhiều khu giải trí, rạp chiếu phim được khai trương tại các trung tâm thương mại tại Hà Nội với diện tích lên đến hàng nghìn m2. (tham khảo bảng dưới đây).

Khách hàng tại các thành phố lớn cũng ngày càng quan tâm hơn đến các dịch vụ giải trí tại các trung tâm thương mại, bởi họ có thể kết hợp việc đi mua sắm với xem phim, hay cho con cái tham gia các trò chơi giải trí.

Những thay đổi trong nguồn cung và giá trị bất động sản đã kéo giá thuê địa điểm tại các trung tâm xuống mức hấp dẫn hơn rất nhiều. So với cùng kỳ năm 2011, giá thuê tại TP. HCM và Hà Nội đều giảm trung bình 8 - 10%. Đơn cử Bitexco Financial Tower trước đây chào giá 1,2 triệu đồng/m2/tháng thì nay giảm xuống còn 0,9 triệu đồng/m2/tháng. Cao ốc Kumho Asiana Plaza có giá chưa đến 1 triệu đồng/m2/tháng. Việc giá thuê ngày một giảm khiến những công ty kinh doanh khai thác dịch vụ lại càng được chủ đầu tư bất động sản săn đón.

Vincom Bà Triệu nổi tiếng với sự thành công của khách thuê Megastar

Giải mã sự thành công

Vị trí, khả năng tổ chức, hạ tầng phục vụ là 3 yếu tố quan trọng bậc nhất quyết định sự thành công của cả bất động sản và dịch vụ giải trí tại đó. Thông thường, vị trí bất động sản ở đâu gắn liền với dân cư khu vực đó và mức độ sẵn sàng hưởng thụ dịch vụ, khả năng chi trả của họ. Trung tâm thương mại Vincom Bà Triệu được xem như một thành công điển hình cũng bởi nó có vị trí đắc địa ở khu vực trung tâm TP. Hà Nội, nơi tập trung dân cư đông đúc và có mức sống cao.

Tuy nhiên, yếu tố không kém phần quan trọng là các chủ đầu tư bất động sản phải xây dựng cho mình cơ cấu khách thuê hợp lý. Ngay từ khi lập dự án, họ đã phải có ý tưởng nơi đây sẽ cung cấp dịch vụ giải trí hay chỉ thuần túy là các cửa hàng bán lẻ. Từ đó, nhà đầu tư có quan điểm thiết kế và mô hình đầu tư phù hợp. Sự thất bại của GrandPlaza có một trong những lý do là ông chủ thực sự của trung tâm này đã bán cho một nhà đầu tư thứ cấp, sau đó nhà đầu tư này bán lại cho bên thứ ba, đồng thời thực hiện cả cho thuê. Việc làm này khiến cơ cấu khách thuê bị xé lẻ do chủ các gian hàng không đồng nhất và khó thống nhất với nhau về một mô hình phát triển phù hợp.

Trên thực tế, sự linh hoạt nhạy bén trong công tác tổ chức đóng vai trò trọng yếu với sự thành công của các trung tâm thương mại. Vincom Bà Triệu nổi tiếng hơn với sự thành công của khách thuê, hệ thống rạp chiếu phim Megastar. Khi hệ thống rạp chiếu phim này tạo dựng được thương hiệu và có chỗ đứng trong lòng công chúng, họ có thể mở thêm những cụm rạp khác như ở Vincom Long Biên có vị trí không thuận lợi bằng, nhưng vẫn thu hút được đông khách đến giải trí.

Thị trường cũng ghi nhận những trường hợp chuyển hướng thành công như Trung tâm Asia Kumho tại TP. HCM. Giai đoạn đầu, họ cũng thất bại khi các cửa hàng vắng khách, sau đó, chủ đầu tư đã quyết định chuyển sang mô hình mới: trở thành trung tâm ẩm thực, giải trí đa năng. Sự thay đổi này đã thành công và giờ đây Asia Kumho lại trở thành địa chỉ nhiều cửa hàng bán lẻ khác tìm đến.

Sẽ không đầy đủ nếu nhắc đến các trung tâm giải trí mà bỏ qua những yếu tố về tiện ích, hạ tầng phục vụ. Đến Big C, khách hàng có thể mua sắm, vui chơi thoải mái mà không mệt mỏi phải đi lòng vòng tìm chỗ đậu xe và phiếu gửi xe cũng miễn phí. Ở những vùng lân cận, còn có xe buýt miễn phí phục vụ khách đến trung tâm này mua sắm, vui chơi. Bất cứ nhà tổ chức nào cũng phát thèm trước lượng khách của Big C khi trước giờ đóng cửa 15 phút, vẫn có hàng dài khách chờ thanh toán. Trung tâm cũng được bố trí sao cho cả khách sang trọng lẫn người bình dân đến đây đều phù hợp chứ không như cảm giác lạc lõng của nhiều khách hàng có túi tiền khiêm tốn khi bước chân vào những nơi xa xỉ như khách sạn 5 sao, các gian hàng hiệu bán đồ xa xỉ.

Cụm từ bất động sản khó khăn xuất hiện quá nhiều trong thời gian gần đây, song với phân khúc bất động sản giải trí, nếu có hướng đi đúng, vẫn có thể gặt hái được hiệu quả cao bởi nó gắn liền với nhu cầu thiết yếu của người dân.