Kinh doanh bất động sản: Hạn chế không phải là cách làm hay

Trong thời điểm thị trường bất động sản đóng "băng” DN bất động sản mong muốn được chuyển nhượng dự án

PV: Thưa ông, trong dự thảo luật, cá nhân, tổ chức nước ngoài được quyền thuê, mua, kinh doanh nhưng lại không được bán lại. Quan điểm ông?

GS ĐẶNG HÙNG VÕ: Theo tôi, điều này là không được. Tổ chức, cá nhân người nước ngoài đã có quyền mua thì phải có quyền bán lại. Và còn phải được bán theo giá thị trường, chứ nhà nước cũng không thể mua lại theo giá có thỏa hiệp được.

Không nên thể hiện sự lo ngại bằng cách không quản được thì hạn chế, giới hạn. Điều cần thiết ở cơ quan quản lý là đưa ra các hình thức, các biện pháp quản lý thị trường. Tôi cho rằng, hạn chế quyền bán thì không thể động viên, hấp dẫn người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được.

GS Đặng Hùng Võ

Một điểm mới của dự luật là mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho kiều bào. Tức là kiều bào có quyền như người trong nước. Nhưng tại sao sau 3 năm triển khai Nghị quyết 19/2008/QH12 cho phép người Việt định cư ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam chỉ có 126 kiều bào mua nhà?

Trước hết, đó là do luật của Việt Nam thường thay đổi nhiều. Phải thừa nhận một thực tế không hay rằng luật Việt Nam không có tầm nhìn dài hạn. Đáng buồn, mỗi lần điều chỉnh lại thay đổi theo hướng bó buộc hơn, làm cho người Việt Nam ở nước ngoài mỗi lần tiếp xúc cảm thấy khó khăn. Các quy định không được đưa vào khung pháp lý ổn định nên khiến cho họ có tâm lý hồ nghi, hoài nghi. Trong thời gian 3 năm chúng ta thực hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 có nhiều bà con cho biết, nhờ người khác mua nhà, đứng tên hộ, mua nhà thông qua người thân vẫn là giải pháp an toàn hơn khi trực tiếp mua nhà.

Thêm nữa, trong 3 năm qua, có mở cửa hơn trong các thủ tục để hỗ trợ kiều bào nhưng đó chỉ là ở cấp trung ương, còn các thủ tục trình tự giao dịch ở cấp huyện vẫn rất khó. Mua nhà xong rồi, đến khi làm thủ tục cho chính tên mình rất phức tạp. Do đó, dù cởi mở thì số lượng người mua nhà vẫn ít.

Thưa ông, trong khi các cơ quan chức năng cho rằng thị trường bất động sản có tín hiệu vui sau khi đã xuống đáy thì ông vẫn nhận định là chưa . Ông có thể giải thích rõ hơn?

Dấu hiệu đầu tiên khi nói về thị trường là phân khúc nhà giá rẻ đang có hướng chuyển động tốt. Người vay tiền mua nhà nhiều hơn, các thủ tục mua nhà cũng thông thoáng hơn và biểu hiện là phân khúc nhà giá rẻ có phần hơi nóng. Điều này hứa hẹn tương lai tốt. Nhưng ở phân khúc nhà giá cao, theo thống kê hiện đang còn tồn khoảng 100.000 tỷ đồng. Phân khúc này gắn với nợ xấu và chưa có giải pháp giải quyết triệt để. Cùng lắm các giải pháp được đưa ra là giảm giá, nhưng việc giảm giá lại chưa có căn cứ, vì chẳng ai đoán định được giá thành gốc. Diễn biến giá có giảm nữa thì phân khúc này cũng chưa hẳn tạo ra những chuyển động mới.

Dự luật cũng hướng tới việc gỡ bỏ quy định bắt buộc các doanh nghiệp phải mua bán BĐS thông qua các sàn giao dịch, nhằm giảm bớt khâu trung gian bắt tay nhau tạo nên giá ảo. Ông bình luận gì về điều này?

Tôi đã nói về việc cần bỏ quy định giao dịch qua sàn từ mấy năm trước. Quy định bắt buộc giao dịch qua sàn là điều hạn chế nhất của Luật Kinh doanh bất động sản 2005. Sàn là nơi cung cấp, bảo đảm quyền lợi cho người mua, người bán. Thế nhưng không phải sàn giao dịch nào cũng có khả năng bán hàng tốt. Hoàn toàn không phải hàng nào đưa ra sàn cũng được bán lại ngay. Có lúc hàng còn được giữ lại để nâng giá phục vụ riêng cho nhà đầu tư. Tình trạng loạn giá, cò mồi ngay tại sàn khá phổ biến.

Thế nên, tôi hoàn toàn đồng tình khi bỏ quy định giao dịch qua sàn.

Nhiều người cho rằng, bất động sản đóng băng, giá sụt, gốc rễ là do trong suốt thời gian qua công tác quy hoạch chưa được làm rõ từ gốc. Tức là, nếu có tay trong, có manh mối thì được hưởng lộc theo quy hoạch. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản chưa có những điểm nhấn để hỗ trợ thị trường phá băng?

Tồn kho là một hiện tượng của thị trường, ngủ đông cũng là một hiện tượng. Muốn giải quyết hỗ trợ thị trường tan băng thì cần quyết định cụ thể. Còn xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản là hướng tới tầm nhìn dài hạn. Luật là khung pháp lý, để từ đó đưa ra những quyết định có thể tác động tới thị trường một cách tích cực.

Trân trọng cảm ơn ông!