Kích thích thị hiếu người tiêu dùng

Vì vậy, chúng ta phải tìm những giải pháp kích thích, gợi mở thị hiếu người tiêu dùng. Vì khách hàng là nhân tố quyết định của thị trường.

Thúc đẩy hàng tồn kho

Đối với nhà chung cư (kể cả chung cư thương mại và chung cư tái định cư), chủ đầu tư không giữ lại tầng 1 mà bán toàn bộ diện tích tầng 1 cho cộng đồng chủ sở hữu các căn hộ trong tòa nhà. Như vậy tầng 1 các nhà chung cư là thuộc sở hữu chung. Về giá bán diện tích tầng 1 được phân bổ theo tỉ lệ diện tích các căn hộ từ tầng 2 trở lên.

Cộng đồng cư dân nhà chung cư có tầng 1, sẽ tổ chức kinh doanh, tích lũy thu nhập lập quỹ bảo trì cho cả vòng đời của tòa nhà. Đây không chỉ là giải pháp thúc đẩy giải quyết tồn kho bất dộng sản hiện nay mà còn là đạo lý và hơn nữa, là chính sách chăm sóc khách hàng của DN sau bán hàng. Việc này lẽ ra phải làm ngay từ khởi đầu phát triển thị trường bất động sản.

Có thể nói rằng, việc bảo trì nhà chung cư hiện nay đang đè nặng lên vai cư dân. Trước đây, khi hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Chính phủ có quy định, ngân sách địa phương hỗ trợ 30% quỹ bảo trì đối với nhà chung cư được bán trước Luật nhà ở (Điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006). Nhưng điều này nay đã bị bãi bỏ bởi Nghị định 71/201/NĐ-CP ngày 23/6/2010.

Hiện nay, những tòa nhà đã đưa vào sử dụng trên dưới 10 năm, không ít nơi các thiết bị như thang máy, hệ thống PCCC, máy phát điện xuống cấp phải sửa chữa, thay thế. Nền nhà lún sụt, sơn trong và ngoài nhà bong tróc mất mỹ quan. Cư dân phải đóng góp số tiền lớn để sửa chữa. Điển hình tại dự án Làng quốc tế thăng long (đưa vào sử dụng từ năm 2003), tòa nhà C3, 6 tầng, nền nhà bị lún sụt, thấm dột, 2 thang máy nhãn hiệu Á Châu đều hỏng cùng lúc và phải sơn lại nhà. Tổng chi phí sửa chữa là 759 triệu đồng, bình quân mỗi hộ phải đóng gần 20 triệu đồng. Tòa nhà C1, 6 tầng khi sơn lại tòa nhà, mỗi hộ phải đóng góp gần 8 triệu đồng. Riêng chung cư B4, nhà tái định cư, chi phí bảo trì bình quân mỗi năm lên tới 475 triệu đồng, bình quân mỗi hộ phải đóng hơn 4 triệu đồng. Tuy nhiên, số tiền này lấy từ nguồn thu cho thuê tầng 1 nên cư dân không phải đóng góp.

Xã hội hóa công tác quản lý nhà chung cư

Mô hình quản lý chung cư hiện nay đang gây nhiều bức xúc cho cư dân và làm cho người dân mất thiện cảm với nhà chung cư.

Ai cũng biết rằng, các căn hộ nhà chung cư (kể cả chung cư thương mại, chung cư xã hội, tái dịnh cư) mà người dân bỏ tiền ra mua và đã thanh toán hết cho bên bán thì căn hộ đó thuộc sở hữu cá nhân và tòa nhà thuộc sở hữu chung của cộng đồng chủ sở hữu các căn hộ. Như vậy chủ sở hữu tài sản phải có trách nhiệm quản lý tài sản của mình, hoặc có thể thuê người khác quản lý theo quy định pháp luật .

Theo kinh nghiệm của các nước Bắc Âu, Mỹ, Canađa…, chính phủ các quốc gia này khuyến khích và tạo điều kiện cho người dân thành lập các Hợp tác xã nhà ở. Các HTX này vừa tổ chức xây dựng nhà ở để bán hoặc cho những người có thu nhập thấp thuê với giá rẻ phù hợp. Ở Canađa, chỉ tính riêng một tỉnh Quebec đã có 1.300 HTX nhà ở, quản lý 30.000 tòa nhà.

Qua nghiên cứu, chúng tôi thấy chúng ta có thể áp dụng mô hình quản lý này. Cụ thể các bước đi như sau :

Sau khi chủ đầu tư đã bán các căn hộ và có 50% cư dân về ở thì chủ đầu tư phải tổ chức họp nhà chung cư để bầu Ban quản trị (theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008). Sau đó Ban quản trị và một số cư dân đứng ra làm sáng lập viên thành lập HTX nhà ở theo Luật HTX VN. Xã viên HTX là toàn thể các chủ sở hữu căn hộ. HTX với chức năng quản lý, cung ứng dịch vụ nhà chung cư và tổ chức kinh doanh. HTX sử dụng lao động tại chỗ (trong tòa nhà và tại địa phương nơi tòa nhà tọa lạc) với những công viêc theo khả năng của nguồn lao động. Sau khi HTX đã được thành lập thì chủ đầu tư bàn giao công tác quản lý cho HTX, đồng thời Ban quản trị nhà chung cư trở thành Ban kiểm soát của HTX. Để thực hiện được giải pháp trên, trước hết là phải có sự vào cuộc của các chủ đầu tư, sự chỉ đạo của Bộ Xây dựng và UBND các địa phương trực thuộc trung ương.

Thực hiện tốt giải pháp trên, không chỉ giảm được gánh nặng cho cư dân nhà chung cư mà còn giảm cả gánh nặng cho nhà nước cả trước mắt và lâu dài.

Tiến sĩ Nguyễn Đình Hy