Kịch bản nào cho bất động sản năm 2020?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Thị trường sẽ phát triển ổn định

Tuy nhiên, các phân khúc bất động sản cũng bắt đầu có sự điều chỉnh và cơ cấu lại để có thể đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng, sau đó là phù hợp với các quy định của pháp luật. Thị trường sẽ không còn phát triển theo kiểu tự phát hoặc theo tâm lý đám đông nhiều nữa. Kể cả các nhà đầu tư, các nhà kinh doanh, các chủ đầu tư cũng phải tính toán điều chỉnh lại.

Về mặt pháp luật, càng ngày càng rõ ràng, về mặt thông tin càng ngày càng được bổ sung nên hoạt động kinh doanh chắc chắn sẽ đi vào ổn định hơn. Tất nhiên không phải tất cả các phân khúc thị trường đều tốt mà nó sẽ điều chỉnh tùy thuộc vào nhu cầu. Ví dụ như nhà ở xã hội hay nhà ở giá thấp vẫn là cơ hội phát triển tốt, ổn định chứ không phát triển bong bóng vì Nhà nước đã có những công cụ quản lý và điều tiết.

TS. Võ Trí Thành - Nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế Trung Ương: Nguồn cung nội đô sẽ tiếp tục khan hiếm

N ăm 2019, thị trường bất động sản được đánh giá là trầm lắng ở góc độ cung. Lượng giao dịch ở những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM thành công cũng giảm so với cùng kỳ. Tuy nhiên theo tôi, thị trường năm 2019 chỉ “trầm” chứ chưa lắng.

Về triển vọng thị trường năm 2020 còn tùy vào từng phân khúc nhưng nhìn chung khó có đột biến, kể cả nguồn cung và giao dịch. Nguồn cung nội đô sẽ tiếp tục khan hiếm, nhưng tốc độ giảm có mạnh như năm 2019 hay không còn phụ thuộc rất nhiều vào Nhà nước. Tôi hy vọng vấn đề này được giải quyết nhanh hơn. Hiện nay, có không ít dự án đang “đứng bánh”.

Thống kê cho thấy Hà Nội và TP.HCM có trên dưới 100 dự án bị dừng hoạt động. Như vậy, nếu chúng ta xử lý được vấn đề phía sau đó để dự án đó tiếp tục phát triển thì chắc chắn nguồn cung chưa thể tăng được. Cũng cần nói thêm rằng, nguồn cung ở nội đô hay vùng ven còn liên quan đến câu chuyện quy hoạch.

Chẳng hạn như ở Hà Nội, Đông Anh có thể trở thành một quận. Từ đó khái niệm vùng ven hay nội đô sẽ thay đổi. Nhìn dài hạn hơn trong 5-7 năm tới khi thành phố thông minh ra đời cộng với công nghệ thay đổi thì các bài toán liên quan đến thị trường bất động sản cũng sẽ thay đổi nhưng đó là câu chuyện dài hơi. Ngoài ra, thị trường thời gian tới sẽ chịu tác động từ việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Quy hoạch. Đó là những yếu tố bất định sẽ tác động đến thị trường.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam: Nguồn cung sẽ tăng trở lại

Thị trường bất động sản 2019 có rất nhiều khó khăn, từ phía các chủ đầu tư và cả phía nhà đầu tư. Tuy nhiên, nội lực kinh tế và những yếu tố thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản vẫn còn rất cao trên thị trường dẫn đến thị trường vẫn có những tín hiệu khả quan. Những yếu tố nội lực đó là, tăng trưởng GDP vẫn đang ở mức cao. GDP đầu người của Việt Nam trong năm 2019 ước tính 2.720 USD, Trong đó tại TP.HCM, nơi được xem là đầu tàu của cả nước, thu nhập bình quân đầu người đạt 4.600 USD. Việc GDP bình quân đầu người tăng cao sẽ thúc đẩy khả năng chi trả của người tiêu dùng.

Mặt khác, tiềm năng thúc đẩy người vay mua nhà đang tăng. Đã có nhiều người mua nhà tận dụng vốn vay ngân hàng hơn (40-50% tại phân khúc trung cấp và bình dân) nhờ lãi suất vừa phải và ổn định. Yếu tố nữa là giá bất động sản Việt Nam dù tăng nhanh nhưng vẫn hấp dẫn so với các nước trong khu vực. Người nước ngoài quan tâm đến bất động sản Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng. Tại TP.HCM, giá bán căn hộ hạng sang trung bình chỉ 6.000 USD/m2 , thấp hơn các nước trong khu vực như Singapore, Bangkok (Thái Lan). Nhưng lợi nhuận cho thuê căn hộ hạng sang tại TP.HCM lại đạt mức cao, đứng thứ 3 sau Jakarta, Phnom Penh và Hà Nội.

Dự báo nguồn cung sẽ tăng trở lại, cao hơn cả năm 2017, 2018 và 2019. Theo đó, năm 2020, TP.HCM sẽ có khoảng 35.000- 40.000 căn hộ mới được chào bán. Giai đoạn 2020-2021 không cần lo lắng về nguồn cung chào bán ra thị trường. Giá bán sẽ tiếp tục tăng nhưng không cao, trong đó phân khúc dành cho người mua để ở là bình dân và trung cấp sẽ không tăng, riêng phân khúc cao cấp giá bán dự kiến sẽ tăng từ 7-10%.

Các dự án sẽ được chào bán, khu Đông và khu Nam sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường. Năm 2020, các quận ở khu Đông như quận 2, quận 9, Thủ Đức chiếm 61% nguồn cung được chào bán, trong khi khu Nam chiếm 23%. Diễn biến này sẽ diễn ra tương tự trong năm 2020. Các khu vực còn lại sẽ chiếm tỷ trọng rất nhỏ do nguồn đất để đầu tư phát triển dự án không còn nhiều.

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó chủ tịch Cengroup Holdings: Bất động sản đang đi đến cuối một chu kỳ, các nhà đầu tư cần thận trọng

Trong năm 2019, thị trường có nhiều điểm tối, tính thanh khoản sản phẩm kém đi. Các con số báo cáo về giá đều tăng nhưng đó chỉ là giá công bố, giá cuối cùng khách phải trả sau khi trừ đi khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất,… thì đã giảm so với năm trước. Có những dự án hỗ trợ lãi suất cho người mua đến hai năm. Đó là chi phí phải tính vào giá và chủ đầu tư phải chịu. Điều này cũng thể hiện rằng thị trường ở khu trung tâm đã kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, trong động thái ngược lại, thị trường bất động sản ở các khu vực vùng ven TP.HCM đã phát triển rất mạnh. Đây là sản phẩm thay thế rất tốt và thời gian các tỉnh Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Long An có giao dịch vượt trội. Đây là tín hiệu đáng mừng. Nhưng khi thị trường lan ra đến cả những vùng ven, thì đó là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang đi đến cuối một chu kỳ, nên các nhà đầu tư cần thận trọng.

Bất động sản năm 2020 đối với các sản phẩm đầu tư sẽ có sự dịch chuyển. Trong đó, những sản phẩm có tính thanh khoản cao sẽ rơi vào nhóm các sản phẩm đưa vào sử dụng được ngay. Còn những sản phẩm chưa có khả năng đưa vào vận hành, khai thác và sử dụng thì sẽ khó khăn hơn. Nhà đầu tư sẽ phải chờ nhiều hơn để thu hồi nguồn vốn đầu tư của mình. Tuy nhiên, khi thị trường khó khăn thì đó luôn luôn là cơ hội sở hữu nhà ở tốt nhất. Về các sản phẩm dành cho người tiêu dùng, người ta sẽ có sự quan tâm đến công năng, tiện ích và thường phân khúc trung bình và thấp sẽ có nhiều nhu cầu hơn so với phân khúc cao cấp và hạng sang.