Khủng hoảng ngân hàng ở Mỹ có thể lan sang thị trường bất động sản thương mại

Một tòa nhà đang được xây dựng ở khu Chelsea của Manhattan. Ảnh: New York Times

Trong cùng một tuần, hai ngân hàng của Mỹ là Silicon Valley và Signature đã tuyên bố phá sản. Thêm một ngân hàng thứ ba là First Republic cũng chao đảo trong nhiều ngày trước khi cổ phiếu phục hồi một phần vào thứ Ba 21/3. Cả Signature và First Republic đều là những ngân hàng cho vay lớn đối với các công ty xây dựng và các công ty quản lý các tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê, khu phức hợp mua sắm và các tài sản thương mại khác.

Theo Trepp, một công ty dữ liệu bất động sản thương mại, First Republic có danh mục cho vay lớn thứ 9 tại thị trường bất động sản thương mại ở Hoa Kỳ và Signature có danh mục cho vay lớn thứ 10 trước khi ngân hàng này sụp đổ.

Các ngân hàng hạng trung như Signature và First Republic không chỉ cung cấp phần lớn các khoản vay bất động sản thương mại cho các doanh nghiệp, mà còn là một phần của thị trường lớn hơn nhiều. Các ngân hàng này thường gói ghém các khoản cho vay thành các sản phẩm tài chính phức tạp và bán chúng cho các nhà đầu tư. Đây là cách để các ngân hàng huy động thêm tiền để thực hiện các khoản vay mới.

Điều đó đồng nghĩa với việc giảm cho vay cũng có thể làm thay đổi hành vi của các nhà đầu tư.

Bất động sản thương mại đã đóng góp 2,3 nghìn tỷ USD cho nền kinh tế Mỹ vào năm ngoái. Và bởi vì ngành công nghiệp này vẫn chưa hồi phục hoàn toàn sau tác động của đại dịch nên các nhà phân tích lo lắng về một đợt suy thoái mới.

Varuna Bhattacharyya, một luật sư bất động sản ở New York với Bryan Cave Leighton Paisner, người chủ yếu đại diện cho các ngân hàng, cho biết: “Hiện tại đó là một cơn bão”.

Bà Bhattacharyya cho biết, trước khi SVB sụp đổ, tỷ lệ phê duyệt các khoản vay cho dự án bất động sản đã ở mức thấp.

Nỗi sợ hãi của những người đi vay là các ngân hàng sẽ trở nên thận trọng hơn trong việc cho vay. Và mặc dù hiện tại cơn hoảng loạn dường như đã gần như ổn định, nhưng bóng ma về sự sụp đổ của ngân hàng có thể ám ảnh các quyết định của các ngân hàng khu vực trong nhiều tháng.

Trong năm 2022, hoạt động cho vay bất động sản thương mại đã bắt đầu phục hồi sau thời kỳ phong tỏa do Covid-19. Trong quý IV/2022, tỷ lệ giải ngân đã tăng 18% so với một năm trước đó.

Ngay cả trước khi Tập đoàn Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang tham gia tiếp quản Ngân hàng Silicon Vallley và Ngân hàng Signature, hoạt động cho vay đối với ngành bất động sản thương mại đã bắt đầu chậm lại đáng kể vào tháng 1.

Matthew Anderson, Giám đốc điều hành của Trepp, cho biết, tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản thương mại trong năm nay đã giảm một nửa so với năm ngoái. Ông cho biết một phần sự chậm lại là kết quả của việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất.

Một chi nhánh ở New York của First Republic, ngân hàng cho vay bất động sản lớn có cổ phiếu giảm giá trong những ngày gần đây. Ảnh: New York Times

Bất động sản thương mại bao gồm các khoản vay để xây dựng mới, các khoản thế chấp và các khoản vay đặc biệt để quản lý các khu chung cư nhiều hộ gia đình. Ngoài ra, sản phẩm chứng khoán hóa bao gồm các khoản vạy, được các ngân hàng gọi là chứng khoán có bảo đảm bằng thế chấp thương mại, mang về cho các ngân hàng 72 tỷ USD trong năm 2022.

Nhưng từ đầu năm 2023, việc phát hành các sản phẩm như vậy đã giảm 78%.

Daniel Klein, Chủ tịch của Klein Enterprises, một công ty quản lý bất động sản thương mại có trụ sở tại Maryland, gần đây đã nói chuyện với một số ngân hàng về khoản vay xây dựng cho một dự án mới. Nhưng mới hôm trước, sau vụ sụp đổ của các ngân hàng, một trong các ngân hàng đột nhiên rút lại một bảng điều khoản cho một khoản vay.

Ông Klein, người có doanh nghiệp gia đình quản lý khoảng 60 trung tâm mua sắm, văn phòng và tòa nhà chung cư, nói rằng ngân hàng không đưa ra lời giải thích nào cho quyết định của mình và ông không biết liệu rắc rối trong lĩnh vực ngân hàng có phải là nguyên nhân hay không. Klein dự báo các điều khoản cho vay sẽ trở nên khó khăn hơn trong những tháng tới, vì các ngân hàng hạng trung trở nên khó khăn sau khi Ngân hàng Signature và Silicon Valley sụp đổ.

Ông nói: “Các ngân hàng nói chung đang thận trọng hơn so với 6-9 tháng trước. Nhưng chúng tôi đã khá may mắn. Chúng tôi có nhiều mối quan hệ ngân hàng cộng đồng lâu dài”.

Michael E. Lefkowitz, luật sư bất động sản của Rosenberg & Estis ở New York, cho biết các ngân hàng khu vực là một phần quan trọng của hệ sinh thái bất động sản thương mại vì các chủ ngân hàng đầu tư nhiều thời gian vào việc thiết lập mối quan hệ với các nhà quản lý và phát triển bất động sản. Các ngân hàng lớn không có xu hướng cung cấp loại “dịch vụ cấp cao” đó cho các công ty bất động sản ở thị trường trung bình.

Một số lo ngại của những người cho vay bất động sản đã giảm bớt một chút khi F.D.I.C. đã công bố vào Chủ nhật rằng họ đã bán phần lớn tất cả các khoản tiền gửi còn lại tại Ngân hàng Signature cho một công ty con của một công ty ngang hàng, New York Community Bancorp, cũng là một công ty cho vay bất động sản thương mại lớn. Cơ quan quản lý ngân hàng đã tiếp quản Signature vào ngày 12/3 sau khi các khách hàng doanh nghiệp – bao gồm các công ty bất động sản và nhà đầu tư tiền điện tử – bắt đầu rút tiền ra khỏi ngân hàng.

Một công trường xây dựng ở Manhattan vào thứ Hai 20/3. Khủng hoảng ngân hàng ở Mỹ có thể làm chậm hoạt động xây dựng. Ảnh: New York Times

Trước khi sụp đổ, Signature là một trong những ngân hàng cho vay bất động sản thương mại lớn nhất ở khu vực đô thị New York.

Khi mua một số tài sản của Signature, New York Community Bancorp đã nhận được khoảng 34 tỷ USD tiền gửi của khách hàng, giảm so với 88 tỷ USD mà Signature có trước khi ngân hàng hoạt động, một dấu hiệu cho thấy có bao nhiêu khách hàng đã rời khỏi ngân hàng trước khi các cơ quan quản lý can thiệp vào ngày 12/33 để “cầm máu”.

Một chỉ số mà Trepp sử dụng để đo lường rủi ro vỡ nợ đối với các khoản vay do ngân hàng nắm giữ đối với các khu phức hợp văn phòng đã phát hiện ra rằng những nơi gặp khó khăn nhất là ở San Francisco - nơi đặt trụ sở của Ngân hàng First Public.

Các ngân hàng có khả năng cắt giảm cho vay để bảo toàn vốn nhằm củng cố bảng cân đối kế toán với dự đoán Fed sẽ tiếp tục tăng lãi suất và tái kêu gọi các cơ quan quản lý tích cực hơn trong việc giám sát việc chấp nhận rủi ro của các ngân hàng. Bất kỳ sự sụt giảm nào trong việc cho vay mới đều có thể ảnh hưởng đến việc phát triển thương mại và đẩy nền kinh tế Mỹ đến gần suy thoái hơn.

Khi các nhà quản lý ngân hàng làm việc để ổn định hệ thống tài chính, họ cũng sẽ cần theo dõi các ngân hàng nắm giữ quá nhiều khoản vay bất động sản thương mại trong danh mục đầu tư của họ - điều có thể tạo ra các vấn đề riêng trong nền kinh tế đang chậm lại.

Một báo cáo vào cuối năm ngoái của Moody's Investors Service, cơ quan xếp hạng tín dụng, cho thấy 27 ngân hàng khu vực đã có mức độ tập trung cao của các khoản vay như vậy trên bảng cân đối kế toán của họ. Báo cáo cho biết vấn đề này có thể trở thành vấn đề đối với các ngân hàng nếu nền kinh tế rơi vào suy thoái.