Khơi thông vốn cho bất động sản

Nguồn vốn cho thị trường bất động còn tiềm lực rất lớn và đa dạng, song để tạo dựng, khơi thông chúng thì không dễ dàng. Ảnh: Minh Nguyệt

Theo các chuyên gia, nguồn vốn cho thị trường Việt Nam có tiềm lực rất lớn và đa dạng, vấn đề là phải tạo dựng và khơi thông được các kênh đầu tư vào bất động sản như thế nào?

Nhiều ý kiến cho rằng, giải pháp cho nguồn vốn là cần đổi mới luật pháp về việc cho phép thế chấp bất động sản tại các ngân hàng thương mại nước ngoài.

Giới chuyên gia lý giải rằng, trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản trong nước đang thiếu vốn, trong khi chính sách tín dụng đang “hững hờ” với kênh đầu tư này, thì việc cho phép thế chấp bất động sản tại các ngân hàng thương mại nước ngoài góp phần tạo nguồn vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản. Đồng thời mở rộng cơ chế mua bán, sáp nhập doanh nghiệp cho các tập đoàn nước ngoài tham gia.

Ông Đặng Hùng Võ – GS.TS - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, dù sớm hay muộn thì vấn đề điều chỉnh pháp luật đất đai vẫn phải làm khi đất nước ta trở thành thành viên của Tổ chức WTO. Theo đó, việc đổi mới pháp luật theo hướng này cần thực hiện ngay trong năm 2011 để giải quyết sớm bài toán khát vốn cho thị trường bất động sản.

Giải pháp tiếp theo là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trên thực tế những năm gần đây, nguồn vốn FDI đang có xu hướng tăng lên, tuy vậy nguồn vốn này chỉ tập trung vào một vài phân khúc thị trường bất động sản như: Du lịch, chung cư cao cấp, trung tâm thương mại,… và chưa xác lập xu hướng ổn định cần thiết.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tính từ 1/1 đến 20/8, vốn FDI được đầu tư khoảng 275,26 triệu USD với 9 dự án. Trong đó hai tháng liên tiếp 7 và 8, không ghi nhận có thêm một đồng vốn FDI nào vào lĩnh vực này. Nếu so sánh với số vốn đầu tư cùng kỳ các năm 2009, 2010 thì vốn FDI trong 8 tháng qua đã có sự sụt giảm nghiêm trọng. Cụ thể, trong 8 tháng đầu năm 2010 số vốn FDI đăng ký cấp mới vào kinh doanh bất động sản là 2.358,7 triệu USD. Vào cùng kỳ năm 2009, dòng vốn FDI là 34.336,44 triệu USD, gấp gần 125 lần năm 2011.

Trước tình trạng này, Công ty quản lý bất động sản Savills Việt Nam phân tích, đây có thể chủ yếu do dư chấn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong thời kỳ giảm thiểu rủi ro, nguồn vốn đầu tư quay ngược về sân nhà, kết quả là chỉ một lượng vốn ít ỏi được huy động để nhắm đến đầu tư tại Việt Nam.

Riêng các chuyên gia kinh tế thì nhận định, vẫn còn tồn tại một số rào cản đối với nhà đầu tư nước ngoài để đầu tư hiệu quả vào thị trường bất động sản Việt Nam, như lạm phát cao, thiếu điện, cơ sở hạ tầng dịch vụ, nguồn nhân lực chưa đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư, thời gian cấp phép một số dự án còn kéo dài,... dẫn đến sự điều chỉnh nguồn vốn đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, cần ưu đãi cho các nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội tiếp cận đất đai, đồng thời nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường bất động sản nhà ở.

Vấn đề thứ ba là hoàn chỉnh cơ chế “mua bán nhà trên giấy”, tạo tính minh bạch, nhằm khắc phục các rủi ro có thể xảy ra trên thị trường. Trong những năm qua, nhiều người vẫn hay lên án việc “mua bán nhà trên giấy” vì nó luôn ẩn chứa nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ, giá trị, thủ tục,… đã không ít trường hợp nhà đầu tư bị “tiền mất tật mang” khi dính phải loại mua bán này. Tuy nhiên, cũng nên nhìn nhận rằng, cơ chế “mua bán nhà trên giấy” mặc dù còn tiềm ẩn nhiều rủi ro song cũng là giải pháp hữu hiệu để gia tăng nguồn vốn và tạo sức bật cho thị trường bất động sản. Nếu “nắn” được trong một hành lang pháp lý đủ rộng để tạo lòng tin cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng cũng như đủ hẹp để hạn chế thấp nhất những rủi ro, đây sẽ là cơ chế tài chính được lựa chọn và tin dùng trong bối cảnh thiếu vốn như hiện nay.

Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh, văn bản góp vốn sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt và thực hiện giải phóng xong mặt bằng cũng như khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật; chỉ được huy động vốn khi công trình đã xây dựng xong phần móng; thủ tục mua bán đều phải thông qua sàn giao dịch bất động sản; cho phép tối đa 20% lượng nhà ở của mỗi dự án được phân chia cho các hình thức huy động vốn không phải thông qua sàn,… Tuy nhiên, trên thực tế, số lượng các dự án thực hiện huy động vốn và kinh doanh nhà ở theo đúng các trình tự, quy định của pháp luật không nhiều. Tỷ lệ vi phạm vẫn còn rất cao.

Điều đó cho thấy cần thể chế hóa hình thức “mua bán nhà trên giấy” với việc hoàn chỉnh các quy định, các chế tài xử phạt đủ sức răn đe để bảo đảm tính pháp lý của giao dịch, đảm bảo tiến độ và chất lượng của sản phẩm nhà ở.

Tiến sĩ Vũ Đình Ánh - Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, nguồn vốn cho thị trường Việt Nam có tiềm lực rất lớn và đa dạng. Vấn đề là phải tạo dựng và khơi thông được các kênh đầu tư vào bất động sản một cách ổn định, bền vững, hiệu quả và hạn chế rủi ro.