Khơi thông dòng vốn bất động sản

Tại TPHCM, 5 năm qua quỹ đất TP tăng khoảng 500ha, trong khi bình quân những năm trước tăng khoảng 800ha/5 năm. Điều này phản ánh tốc độ đầu tư các dự án BĐS mới giảm do thị trường quá khó khăn. Một trong những trở ngại chính làm BĐS “bất động” trong nhiều năm qua là nguồn tín dụng bị thắt chặt và lãi suất vay quá cao.

Nhiều doanh nghiệp không thể vay tiền để triển khai dự án và cũng khó tạo ra những sản phẩm giá thấp. Trong khi đó, nhiều khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở buộc phải hủy hợp đồng mua nhà bởi không có nguồn tài chính bổ sung do lãi suất vay quá cao. Vì thế, nếu ngân hàng không giảm lãi suất, có khả năng hàng loạt doanh nghiệp sẽ phá sản trong thời gian tới.

Theo PGS.TS Trần Hoàng Ngân, đại biểu Quốc hội TPHCM, muốn giảm lãi suất, cơ bản nhất vẫn là xử lý cho được khoản vốn đã đóng băng trong BĐS. Chỉ khi đồng vốn này được thu hồi và đưa vào lưu thông, ngân hàng mới thôi chạy đua lãi suất để thu hút vốn.

Ông Ngân cho rằng đúng ra phải “rã băng” vốn chôn trong BĐS từ năm 2008. Nếu xử lý ở thời điểm đó thì nay tình hình sẽ bớt khó hơn. Chưa khai thông đồng vốn chôn trong BĐS, quãng đường đi tới mục tiêu giảm lãi suất sẽ còn xa.

Như vậy, bài toán giảm lãi suất không còn phụ thuộc vào nguyên nhân khách quan do lạm phát cao, mà tùy thuộc vào cách hành xử của NHNN. Các giải pháp hành chính được NHNN áp dụng như trần lãi suất huy động, kiểm soát tốc độ tăng tín dụng... chỉ có thể giải quyết đằng ngọn.

Đằng gốc là khai thông vốn đọng trong BĐS. Qua xem xét phương án tài chính của các dự án phát triển nhà ở, doanh nghiệp chỉ có vốn chủ sở hữu 15-20% trên tổng mức đầu tư dự án, có đến 80% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng.

Nghịch lý là với cơ chế tài chính tín dụng như hiện nay, chưa mở rộng đối tượng cho vay dài hạn, trong khi đầu tư BĐS cần nguồn vốn dài hạn. Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh BĐS không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng trong khi giao dịch mua bán sụt giảm mạnh khiến mất khả năng cân đối tài chính và tính thanh khoản.

Điều này dẫn tới có một số doanh nghiệp rất khó khăn trong việc trả lãi vay và các khoản nợ tín dụng ngân hàng, thiếu vốn nên việc đầu tư nhiều dự án, công trình bị dở dang.

Tại các nước có thị trường BĐS phát triển, việc huy động vốn chủ yếu thông qua các công cụ tài chính. Trong khi đó, thị trường BĐS nước ta, ngoài một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu cho các dự án đầu tư và một số quỹ đầu tư mới được thành lập, phần lớn các công cụ tài chính vẫn chưa được áp dụng.

Do đó, thị trường BĐS cần liên thông với thị trường vốn, tiền tệ. Điều này đặt ra nhu cầu bức thiết về phát triển các công cụ tài chính cho thị trường BĐS hiện nay như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS.

Tại kỳ họp tổng kết hoạt động năm 2011 và triển khai kế hoạch năm 2012 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS mới đây, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải chỉ đạo trong các năm tới, ban chỉ đạo và các cơ quan liên quan cần phải tìm ra các mô hình, kênh huy động vốn mới cho nhà ở và thị trường BĐS, không đặt gánh nặng lên hệ thống ngân hàng, làm thị trường BĐS cũng như nhà ở phát triển không bền vững, quá tải.

Phó Thủ tướng đề nghị tập trung triển khai ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng phê duyệt. “Không thể quản lý thị trường BĐS rất năng động, cạnh tranh bằng mệnh lệnh hành chính mà phải sớm xây dựng văn bản quy phạm pháp luật để quản lý các vấn đề như thuế BĐS, giá đất, thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng BĐS, đăng ký BĐS, thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là những văn bản cần xây dựng sớm trong thời gian tới” - Phó Thủ tướng chỉ đạo.

Phó Thủ tướng cũng yêu cầu xây dựng pháp luật, chính sách để phát triển loại hình nhà ở cho thuê. Hiện nay ở nước ta, số nhà thuê tại Hà Nội và TPHCM có tỷ lệ rất thấp (11-16%).