Khoảng trống pháp lý trong căn hộ officetel

“Officetel thực chất là loại căn hộ trục lợi của chủ đầu tư khi làm sai chức năng của khối đế. Khối này vốn dùng để phục vụ khối căn hộ bỗng dưng thành sản phẩm cạnh tranh với căn hộ. Trước kia, có nhiều doanh nghiệp yêu cầu Nhà nước cấp sổ cho officetel nhưng chưa được chấp thuận. Chưa có luật đề ra mà đã có hàng chục ngàn căn hộ officetel trên thị trường”.

Với những ai đang quan tâm tới officetel thì nhận định trên của ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Đất Lành - như gáo nước lạnh dội vào những toan tính đầu tư. Những năm 1950, loại hình bất động sản kết hợp giữa yếu tố cư trú và kinh doanh như officetel cũng bị coi là bất hợp pháp ở những nước phương Tây.

Thế nhưng trên thực tế, loại hình căn hộ officetel đã có những bước phát triển nhanh chóng. Chỉ tính riêng trong năm 2017, nguồn cung căn hộ này đã lên tới khoảng 10.000 căn, tăng hơn 50% so với năm trước. Vậy loại hình này đang ẩn chứa những gì?

Nhiều ông lớn nhập cuộc

Vậy officetel là gì? Officetel là từ ghép giữa office và hotel, tức là căn hộ "lai" giữa nhà ở, khách sạn và văn phòng làm việc. Đa số officetel có diện tích từ 20-50m2, và do diện tích nhỏ như vậy nên giá bán của officetel thường khá thấp, nhiều đối tượng khách hàng khác nhau có thể mua được. Ngoài ra, do có đặc tính như là một “văn phòng” nên người mua có nhu cầu sở hữu hoặc cho doanh nghiệp thuê làm văn phòng kinh doanh khá lớn.

Kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, căn hộ chung cư không được đăng ký kinh doanh, làm văn phòng. Do đó, loại hình officetel là một sự thay thế “tuyệt vời”. Hiện nay, có khá nhiều doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản đã triển khai một loạt dự án có officetel. Trong đó, đáng chú ý nhất là NovaLand với hơn 10 dự án có căn hộ officetel. Một số dự án tiêu biểu như Golden Mansion, Garden Gate, Kingston Residence, Sunrise Riverside, Sunrise Cityview, Wilton Tower, Sun Avenue cung cấp một lượng căn hộ officetel khá lớn.

Một doanh nghiệp bất động sản mới nổi khác cũng không bỏ qua cơ hội tham gia mảng thị trường đầy tiềm năng này là Hưng Thịnh. Công ty này cũng đã tung ra thị trường nhiều dự án có officetel như Florita, Moonlight Park View, Sky Center, Saigon Mia, Lavita Charm, Richmond City. Hưng Thịnh cũng được xem là một công ty bất động sản cung cấp rất nhiều căn hộ officetel trên thị trường.

Hiện nay, hầu hết những dự án trong khu vực trung tâm thành phố và gần khu vực sân bay đều có hỗn hợp nhiều loại hình bất động sản như căn hộ chung cư, officetel, trung tâm thương mại và shophouse. Các doanh nghiệp phát triển nhiều loại sản phẩm trên một dự án nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường và mang lại hiệu quả kinh tế cao.

Ngày nay, loại hình bất động sản này trở nên khá phổ biến tại nhiều quốc gia. Hàn Quốc có những tòa nhà officetel đầu tiên vào thập niên 1980-1990. Đây là loại hình bất động sản phát triển khá mạnh tại quốc gia này.

Lồng ghép officetel

Theo đúng nghĩa này thì căn hộ officetel được thiết kế vừa là nơi làm việc, vừa là nơi nghỉ ngơi như khách sạn. Tuy nhiên, trên thực tế officetel xuất hiện trên thị trường khá đa dạng. Một số căn hộ tuy được gọi là officetel nhưng thực chất chỉ dùng để ở như căn hộ bình thường hoặc cho thuê để ở, một số nơi dùng để đặt văn phòng làm việc.

Đặc biệt, nhiều dự án officetel cho phép các “cư dân” sử dụng tất cả tiện ích giống như một căn hộ chung cư. Điều này có thể dẫn đến tình trạng quá tải ngay trong dự án. Bên cạnh đó, officetel cũng được cho là “lách” Luật Nhà ở năm 2014 khi sử dụng căn hộ làm địa chỉ đăng ký kinh doanh và hoạt động kinh doanh.

Tại Việt Nam, một trong những dự án bất động sản officetel đầu tiên là The Manor Officetel (The Manor giai đoạn 2, quận Bình Thạnh, TP.HCM). Dự án gồm 2 khối nhà cao 20-35 tầng, cung cấp cho thị trường 611 căn hộ cao cấp kết hợp văn phòng. The Manor Officetel ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu cho các công ty vừa và nhỏ có nhu cầu về văn phòng làm việc hoặc mở văn phòng đại diện để giao dịch với 1 hoặc 2 nhân viên lưu trú. Tuy nhiên, đến nay nhiều căn hộ officetel của The Manor Officetel lại đang dùng để ở. Những căn hộ ở đây vẫn chưa được cấp sổ đỏ và chủ sở hữu căn hộ này cũng không được đăng ký cư trú như những căn hộ bình thường.

Theo thống kê của Công ty Cushman & Wakefield, hiện có khoảng 40% khách hàng sử dụng offictel nhằm làm văn phòng của công ty, 10-15% khách hàng mua để ở, còn lại là dùng vào mục đích khác như cho thuê lưu trú…

Bên cạnh những mặt tích cực không thể phù nhận thì vẫn có một số ý kiến quan ngại về những bất cập liên quan đến officetel. Với quy định hiện nay, căn hộ thương mại phải có diện tích lớn hơn 45 m2, trong khi đó tỷ lệ căn hộ officetel có diện tích nhỏ hơn điện tích này khá phổ biến. Điều này khiến nhiều người nghi ngờ các chủ đầu tư đang “lách luật” làm các căn hộ có diện tích nhỏ nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Ngoài ra, giá bán officetel cũng thường cao hơn các căn hộ thông thường và hệ số xây dựng, hệ số sử dụng đất cũng thường cao hơn so với những dự án đơn thuần chỉ là chung cư. Do đó, ngày càng nhiều chủ đầu tư “lồng ghép” officetel vào trong những dự án của mình để tối đa hóa lợi nhuận thu được.

Luật chưa chạm tới

Kể từ khi dự án officetel đầu tiên khởi công xây dựng, đến nay đã hơn 10 năm và đã có hơn 50 dự án với hàng chục nghìn căn officetel được chào bán ra thị trường. Chỉ có điều, hiện nay khung pháp lý về loại hình bất động sản này vẫn còn để trống. Những quy định pháp luật dành cho officetel như quy chuẩn xây dựng, việc cấp giấy quyền sở hữu… đang làm các cơ quan chức năng lúng túng.

Luật Nhà ở năm 2014 mới chỉ phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Tuy nhiên, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt giữa phần để ở và phần để kinh doanh thành những khu vực riêng biệt. Theo khoản 11 Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác. Điều này đồng nghĩa với việc Luật Nhà ở không có quy định một căn hộ vừa để ở vừa để kinh doanh văn phòng.

Vào giữa năm 2016, trả lời công văn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, có văn bản trả lời với nội dung: “Văn phòng kết hợp chức năng lưu trú - officetel là loại hình bất động sản mới, chưa được quy định, điều chỉnh trong quy chuẩn xây dựng và băn bản pháp luật hiện hành. Việc thiết kế, xây dựng các tòa nhà hỗn hợp cần được xem xét, rà soát theo từng dự án cụ thể, trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc quản lý, vận hành thuận tiện và không tranh chấp, không ảnh hưởng sinh hoạt đối với các căn hộ nhà ở cũng như các loại công trình khác; phù hợp các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt và hồ sơ thiết kế đã được thẩm định...”. Đây được xem là văn bản đầu tiên của một cơ quan nhà nước đề cập tới officetel.

Mới đây, ông Tống Đức Tiến, Trưởng phòng cấp phép thuộc Sở Xây dựng TP.HCM cũng khẳng định, trong Luật Nhà ở năm 2014 không có loại hình căn hộ officetel, các nghị định hướng dẫn cũng không nêu. Ông dẫn chứng một dự án ở quận Tân Bình, chủ đầu tư dành hẳn một block riêng biệt từ tầng 2-16 và gọi đó là officetel, nhưng trong giấy phép xây dựng, cơ quan cấp phép chỉ ghi là “khu thương mại - văn phòng - dịch vụ”. Mới đây, trả lời báo chí, ông Phạm Ngọc Liên, nguyên Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, cho biết đến nay TP.HCM vẫn chưa có căn hộ nào thuộc diện officetel được cấp giấy chủ quyền.

Trước những vấn đề chưa rõ ràng đó, người mua officetel sẽ đối diện với rất nhiều bất lợi. Chủ sở hữu officetel sử dụng để ở như một căn hộ chung cư sẽ không được đăng ký thường trú, hay tạm trú tại đó. Đặc biệt, với việc không được cấp giấy chủ quyền thì việc thế chấp vay vốn sẽ tương đối khó khăn. Ngoài ra, về mặt pháp lý, việc chuyển nhượng officetel cũng có nhiều rủi ro do quyền dân sự của chủ sở hữu tài sản chưa rõ ràng.

Lối thoát nào cho officetel?

Theo các chuyên gia, với một bất động sản có 2 đặc tính là vừa sử dụng làm văn phòng (office) nhưng cũng có thể vừa làm nơi cư trú như khách sạn (hotel) thì phải chịu chi phối bởi các quy chuẩn về thiết kế, xây dựng, hạ tầng của 2 loại hình bất động sản này. Tất nhiền, một số điều kiện có thể rút bớt cho phù hợp với chức năng cơ bản của nó.

Ngoài ra, cần xác định officetel chỉ là nơi “lưu trú” chứ không phải là nơi “cư trú” lâu dài. Do vậy cần hạn chế việc người mua officetel sử dụng như một căn hộ chung cư… và có thể hạn chế số người lưu trú tại officetel bằng quy định số người đăng ký lưu trú trên diện tích officetel.

Về mặt pháp lý đây rõ ràng là loại hình bất động sản dùng để kinh doanh nên theo luật hiện hành được cấp quyền sở hữu 50 năm như các loại hình bất động sản phục vụ kinh doanh là hoàn toàn hợp lý. Ngoài ra, cũng cần có quy định về quy chuẩn về hệ số liên quan giữa diện tích officetel và các hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội trong khu vực có dự án.

Trong lúc luật định rõ ràng, nhu cầu tìm mua căn hộ lai của khách hàng vẫn không ngừng tăng lên, không ít người mua để lách quy định cấm đặt văn phòng ở chung cư. Ở phía người bán, các chủ đầu tư cũng tranh thủ cơ hội để bán một loại căn hộ mà nếu đúng quy định thì chưa được làm. Cả người bán và người mua đều biết như vậy nhưng vẫn tìm đến nhau.