Khó có nguy cơ vỡ bong bóng BĐS

Điều đáng mừng là theo Thứ trưởng Nam, việc giao dịch nhà ở thương mại trầm lắng hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường, nguy cơ “bong bóng” và đổ vỡ do “bong bóng” BĐS thấp.

Dư nợ tín dụng BĐS chiếm tỉ trọng thấp

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, gần đây một số ý kiến trên các phương tiện thông tin đại chúng cho rằng: Sắp vỡ “bong bóng” BĐS ở Việt Nam. Theo cách hiểu thông thường thì “bong bóng tài sản” xuất hiện khi giá tài sản (ở đây là BĐS) liên tục tăng làm cho các nhà đầu cơ kỳ vọng vào mức lợi nhuận lớn trong tương lai đã tham gia vào đầu cơ, làm cho giá của tài sản trong một thời gian ngắn tăng cao quá giá trị thực của tài sản. Hệ thống tín dụng cũng căn cứ vào giá ảo của tài sản để cho vay thế chấp hoặc tham gia vào thị trường dưới nhiều hình thức.

Việc đầu cơ dẫn đến phát triển loại tài sản đó quá nóng trong thời gian ngắn, vượt quá nhu cầu thật của thị trường. Khi lợi nhuận kỳ vọng không còn, giá tài sản giảm đột ngột, các nhà đầu cơ đồng loạt rút khỏi thị trường dẫn đến thua lỗ, mất khả năng thanh toán cho các khoản vay. Khái niệm “bong bóng kinh tế” thường được dùng khi tác động tiêu cực của nó gây thiệt hại một khối lượng của cải khổng lồ, đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài trên bình diện quốc gia hoặc quốc tế.

“Ở Việt Nam, thị trường BĐS hàng hóa còn nhỏ bé so với thị trường BĐS phi hàng hóa, nhất là trong lĩnh vực nhà ở. Nhu cầu về BĐS, nhất là nhà ở lớn. Mặt khác, thị trường BĐS thứ cấp, chứng khoán hóa thị trường BĐS ở nước ta hầu như chưa có; dư nợ tín dụng BĐS chiếm tỉ trọng thấp trong tổng dư nợ của toàn hệ thống tín dụng. Vì vậy, việc giao dịch nhà ở thương mại trầm lắng hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định, do đó nguy cơ “bong bóng” và đổ vỡ do “bong bóng” BĐS là thấp” - ông Nam nói.

Tuy vậy, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận, cũng có những nguy cơ mất khả năng thanh khoản cục bộ tại một số TCTD nếu những TCTD đó tài trợ cho các dự án thiếu tính khả thi, tài trợ các phân khúc BĐS cao cấp có tính thanh khoản thấp (kể cả nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn và TTTM), cũng như các TCTD có tỉ trọng tín dụng BĐS quá lớn trong tổng dư nợ tín dụng hoặc phát hành trái phiếu DN nhưng thực chất là cho vay BĐS, đầu tư BĐS thông qua các Cty thành viên, khi thị trường trầm lắng kéo dài, DN không bán được sản phẩm thì nguy cơ mất vốn rất cao, gây nên sự bất ổn của hệ thống tài chính và nền kinh tế. Một số hiện tượng vỡ “tín dụng đen” có liên quan tới BĐS vừa qua cũng là những cảnh báo cần được xem xét trong năm 2012.

Nhà thu nhập thấp - hướng đi mới của BĐS năm 2012. Ảnh: Bình An.

Sẽ kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào BĐS

Trong báo cáo của Bộ Xây dựng gửi lên Thủ tướng Chính phủ về tình hình thị trường BĐS năm 2011 và một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS năm 2012, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nêu rõ quan điểm: Thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, giá cả hợp lý sẽ có tác động tích cực đến phát triển KTXH của đất nước. Ngược lại, thị trường BĐS thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý hoặc trầm lắng kéo dài sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho nhân dân.

Chính vì vậy, để chấn chỉnh thị trường BĐS, không để thị trường này trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và nền kinh tế “bong bóng”, giải pháp kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS để chống đầu cơ vẫn là giải pháp quan trọng hàng đầu. “Tuy nhiên khi thực hiện phải tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường”, ông Nam nhấn mạnh.

Trong các giải pháp trình lên Thủ tướng, Bộ Xây dựng duy trì quan điểm cần tiếp tục thực hiện nghiêm túc yêu cầu của Chính phủ giảm tốc độ và tỉ trọng tín dụng BĐS, song cần phải có lộ trình hợp lý. Điều chỉnh linh hoạt tỉ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng BĐS. Tiết tục giảm tỉ trọng cho vay xây dựng KĐT; vay xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê; vay xây dựng để chuyển nhượng TTTM; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường GPMB... Tăng tỉ trọng cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất kinh doanh, vay mua nhà để ở, vay để hoàn thiện các dự án đã gần hoàn thành để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư

Điều đặc biệt là, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã thống nhất là sẽ xem xét tín dụng BĐS hoặc một số danh mục tín dụng BĐS là lĩnh vực sản xuất hoặc có thể thống kê tín dụng BĐS thành mục riêng để có thể điều hành linh hoạt. Việc sớm ban hành hệ thống tiêu để hướng các TCTD ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, các dự án có tính thanh khoản cao, bảo đảm thu hồi nợ, cân đối nguồn vốn đáp ứng cho cả cung và cầu, hạn chế cho vay đầu cơ cũng sẽ được tính đến trong năm 2012.

Nhận định về diễn biến của thị trường năm 2012, Thứ trưởng Nam cho rằng, trong thời gian tới, nếu có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao; công tác tuyên truyền đúng hướng, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu mua thì thị trường sẽ sớm phục hồi.