Khi chủ đầu tư tối đa hóa lợi nhuận

Sử dụng sai mục đích

Trên thực tế, chuyện nhà đầu tư đã cố tình trì hoãn đầu tư vào các tiện ích công cộng, cho thuê lại diện tích dành cho sân chơi nhằm thu lợi nhuận, thậm chí xin thay đổi mục đích sử dụng để tối đa hóa lợi nhuận diễn ra khá phổ biến. Bất chấp nhiều chính sách và quy định về khu đô thị mới ra đời nhằm cải thiện tình trạng thiếu hụt vườn hoa, sân chơi trong các khu đô thị.

Công viên được cho tư nhân thuê làm dịch vụ

Theo bà Nguyễn Thị Hiền, đại diện cho nhóm tác giả nghiên cứu “Quản lý đô thị trong bảo tồn và quản lý vườn hoa, sân chơi khu dân cư trong nội thành Hà Nội”, tình trạng trên là do cơ chế quản lý vẫn còn lỏng lẻo.

Điều đó đã dẫn đến việc các nhà đầu tư thường cố gắng tăng mật độ xây dựng và số tầng của khu chung cư để đạt được nhiều lợi nhuận hơn, bỏ qua các yêu cầu về không gian công cộng, công viên, sân chơi… Chẳng hạn như tại Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính, theo thiết kế không gian giữa các tòa nhà là dành cho mọi người đi lại, chứ không phải để mọi người tụ tập và vui chơi.

Hay các nhà đầu tư khu đô thị Linh Đàm đã “lợi dụng” việc có công viên thành phố gần đó để bỏ qua khu vườn hoa, sân chơi nằm trong bán kính được quy định. Ở nhiều khu nhà tái định cư và nhà ở xã hội khác, do được xây dựng không vì lợi nhuận nên chủ đầu tư cũng thường “lờ đi” cơ sở hạ tầng xã hội thiết yếu.

Ở nhiều trường hợp, không gian công cộng có được chủ đầu tư thực hiện nhưng lại bị chiếm dụng sau đó. Như tại Làng quốc tế Thăng Long, không gian ở phía trước của tòa nhà chung cư đã trở thành khu vực đậu xe.

Hay tầng đầu tiên của tòa chung cư Khu đô thị Nam Đồng (đường Trần Duy Hưng) được các nhà hàng, siêu thị thuê lại, chiếm không gian công cộng trước mặt để làm chỗ để xe và chỗ ngồi cho khách. Các tầng được thiết kế để xe máy của cư dân và sân chơi cho tòa nhà CT2, Khu đô thị Mễ Trì Thượng lại được sử dụng làm văn phòng thương mại…

Chưa hết, ở một số khu đô thị mới, các quán cà phê, thức ăn nhanh… thuê tầng trệt đã mở rộng khu vực dịch vụ của họ sang không gian công cộng, cản trở việc đi lại và các hoạt động của người dân. Trong khi, chủ đầu tư cũng không trang bị đầy đủ cơ sở vật chất như ánh sáng, băng ghế, thiết bị chơi và tập thể dục cho người dân...

Quản lý bị buông lơi

Không chỉ có chủ đầu tư cố tình vi phạm quy hoạch đối với diện tích công cộng, ở một số nơi, nhà ở được người dân nâng cấp, mở rộng và xây dựng một cách tự phát, trên bất cứ diện tích nào có thể lấn chiếm, kể cả khi việc làm đó dẫn tới sai lệch quy hoạch và kiến trúc ban đầu.

Theo bà Hiền, ở một số nơi đất công còn bị lấn chiếm, được bán bất hợp pháp cho tư nhân. Loại đất này thường nằm ở ven đô, được quản lý bởi các hợp tác xã nông nghiệp hoặc DNNN cũ… mà trong một thời gian dài không có cơ chế thích hợp để đối phó. Đối với đất công còn lại ở cấp phường trong nội thành Hà Nội, có những tranh chấp giữa nhu cầu sử dụng đất công ở hai cấp bậc khác nhau.

Trước hết, đó là sự tranh chấp giữa nhu cầu sử dụng đất công cho các công trình công cộng và việc đấu giá đất “xen kẹt” cho tư nhân, hoặc cho tư nhân thuê kinh doanh để tăng thu ngân sách. Thứ hai là ngay trong nhu cầu sử dụng đất công để xây dựng công trình công cộng, có sự tranh chấp giữa các nhu cầu xây dựng văn phòng UBND phường, câu lạc bộ cộng đồng, cơ sở giáo dục, cơ sở y tế…

Sau một thời gian do buông lỏng quản lý, diện tích đất bị sử dụng sai mục đích nên không gian còn lại không nhiều. Diện tích để làm sân chơi, công viên nhỏ trong các khu dân cư trở nên méo mó, biến dạng và quy hoạch bị phá vỡ. Nếu có vườn hoa, sân chơi trong các khu dân cư thì lại bị sử dụng sai mục đích. Người dân sống ở đó thường làm dịch vụ thể thao, ăn uống, rửa xe, trông giữ xe… gây trở ngại và mất an toàn cho người xung quanh.

Nhiều nhà văn hóa giao cho tư nhân thầu để làm dịch vụ văn hóa thể thao và lại thu tiền từ người sử dụng. Nhiều sân chơi đã bị xuống cấp nghiêm trọng, bề mặt bị sụt lún, có nước tù đọng, các phương tiện vui chơi đã bị gỉ sét và không thể sử dụng…

Bà Tạ Quỳnh Hoa, giảng viên Khoa Kiến trúc - Quy hoạch, trường Đại học Xây dựng cho rằng, chính do người dân không được tham gia vào nhiều giai đoạn, từ khâu đánh giá hiện trạng, xác định nhu cầu, đề xuất quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông… dẫn đến việc lấy ý kiến của người dân sẽ rất hình thức, không giúp được cho bên tư vấn, chủ đầu tư, nhà quản lý để có được những giải pháp quy hoạch sát với thực tế và nhu cầu thị trường.

Theo Báo cáo tổng hợp bổ sung vào Quy hoạch cây xanh, công viên và hồ của Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, diện tích công viên vườn hoa trong 10 quận nội thành chỉ chiếm 1,92% tổng diện tích đất. Diện tích cây xanh đường phố, công viên, vườn hoa trên đầu người trong nội thành hiện nay là 3,02 m2/người. Con số này nhỏ hơn nhiều so với Paris (11,5 m2/người), New York (23,1 m2/người).