Khách hàng đã ứng trước 4.200 tỷ, chủ đầu tư TNR Gold Seasons có đảm bảo tiến độ giữa áp lực dòng tiền?

Dự án TNR Gold Seasons

Nửa đầu năm 2025, Bất động sản Mỹ đạt lợi nhuận trước thuế 8,4 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 6,19 tỷ đồng, tăng gần 5 lần so với mức 1,25 tỷ đồng cùng kỳ 2024. Nhờ đó, ROE tăng từ 0,04% lên 0,2%, phản ánh hiệu quả vốn cải thiện, nhưng con số này vẫn quá nhỏ nếu so với tổng tài sản hàng chục nghìn tỷ đồng.

Tính đến 30/6/2025, vốn chủ sở hữu đạt 3.171 tỷ đồng, hầu như không thay đổi so với cuối 2024, trong đó lợi nhuận sau thuế chưa phân phối xấp xỉ 600 tỷ đồng.

Áp lực tài chính của Bất động sản Mỹ vẫn chủ yếu đến từ gánh nặng nợ vay. Tính đến ngày 30/6/2025, doanh nghiệp đang “gánh” tổng nợ phải trả lên tới 20.313 tỷ đồng, tương đương 86% tổng tài sản – mức đòn bẩy rất cao. Trong đó, nợ trái phiếu chiếm tỷ trọng lớn nhất với 7.508 tỷ đồng, tương đương gần 40% tổng nợ, kế đến là nợ vay ngân hàng 3.707 tỷ đồng, và các khoản nợ khác 9.097 tỷ đồng. Cơ cấu này cho thấy áp lực trả nợ của công ty không chỉ dồn vào kênh trái phiếu mà còn phân bổ trên nhiều nghĩa vụ tài chính khác, khiến bức tranh dòng tiền càng thêm căng thẳng.

Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu tuy giảm từ 6,57 lần xuống 6,4 lần, nhưng mức đòn bẩy này vẫn cho thấy rủi ro tài chính rất cao.

Một tín hiệu tích cực trong bức tranh tài chính của Bất động sản Mỹ là khả năng thanh khoản đã cải thiện rõ rệt. Hệ số thanh toán ngắn hạn vọt lên 3,13 lần, gấp ba lần so với mức 1,04 lần cùng kỳ 2024, trong khi hệ số thanh toán nhanh đạt 2,32 lần, so với chỉ 0,69 lần trước đó. Những con số này cho thấy doanh nghiệp đã củng cố đáng kể năng lực đáp ứng các nghĩa vụ ngắn hạn, giảm thiểu rủi ro dòng tiền trong bối cảnh nợ vay vẫn ở mức cao.

Điều này cho thấy doanh nghiệp đã linh hoạt hơn trong cân đối nguồn vốn ngắn hạn, tạo dư địa tốt hơn để đáp ứng nghĩa vụ tức thời.

Không chỉ gánh nặng trái phiếu, Bất động sản Mỹ còn đối diện khối công nợ ngắn hạn lên tới gần 9.710 tỷ đồng. Nổi bật nhất là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn 4.288 tỷ đồng, phản ánh dòng vốn huy động sớm từ khách hàng và đối tác. Tuy nhiên, đây cũng là áp lực lớn, bởi nếu tiến độ bàn giao dự án chậm, doanh nghiệp sẽ đối mặt rủi ro căng thẳng dòng tiền và uy tín bị ảnh hưởng. Ngoài ra, công ty còn phải xử lý hàng loạt nghĩa vụ khác như 671 tỷ đồng phải trả người lao động, 654 tỷ đồng chi phí phải trả ngắn hạn, cùng 2.501 tỷ đồng các khoản phải trả khác. Bên cạnh đó, doanh nghiệp vẫn còn nghĩa vụ thuế hơn 16 tỷ đồng và khoản phải trả người bán gần 85 tỷ đồng.

Không dừng lại ở các khoản nợ ngắn hạn, Bất động sản Mỹ còn gánh thêm những nghĩa vụ dài hạn đáng kể. Tính đến cuối tháng 6/2025, doanh nghiệp phải trích lập 568 tỷ đồng chi phí phải trả dài hạn, cùng với đó là hơn 2 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện và 1.577 tỷ đồng các khoản phải trả dài hạn khác.

Công ty Cổ phần Bất động sản Mỹ, tiền thân là CTCP Bất động sản Mùa Đông – VID, được thành lập từ năm 2007 và hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản. Một trong những dự án gắn liền với tên tuổi doanh nghiệp là TNR Gold Seasons tại số 47 Nguyễn Tuân, quận Thanh Xuân, Hà Nội (nay là phường Thanh Xuân, Hà Nội).

Ở giai đoạn mới thành lập, vị trí Chủ tịch HĐQT do bà Nguyễn Thị Nguyệt Hường đảm nhiệm. Thời điểm đó, bà Hường đồng thời cũng là Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam – doanh nghiệp nay đã đổi tên thành ROX Group.

Những năm gần đây, Bất động sản Mỹ cùng các đối tác liên quan tích cực tham gia đấu thầu và được lựa chọn làm chủ đầu tư của nhiều dự án nhà ở quy mô lớn tại nhiều địa phương.

Năm 2024, Liên danh CTCP Phát triển Bất động sản An Phúc và CTCP Bất động sản Mỹ là đơn vị duy nhất đăng ký thực hiện Khu đô thị mới Hoàng Xá (TP. Hải Phòng), có quy mô gần 35 ha và tổng vốn đầu tư hơn 3.400 tỷ đồng.

Tại Thanh Hóa, Liên danh CTCP Đầu tư Phát triển Đức Trí và CTCP Bất động sản Mỹ đã trúng thầu Khu dân cư Cao Nguyên, với diện tích gần 23 ha, tổng mức đầu tư hơn 611 tỷ đồng.

Liên danh Công ty TNHH Oleco – NQ và CTCP Bất động sản Mỹ cũng đăng ký làm nhà đầu tư duy nhất cho Khu đô thị mới phía Tây trung tâm hành chính huyện Giồng Riềng (Kiên Giang, nay là An Giang), có diện tích gần 100.000 m², với tổng vốn đầu tư xấp xỉ 400 tỷ đồng.