Khách hàng có thể mất trắng nếu công ty địa ốc bị phá sản

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Giám đốc Công ty Luật Davilaw, Chủ tịch Câu lạc bộ Kinh doanh Bất động sản RedClub trao đổi thêm xung quanh vụ việc này.

Thưa ông, theo quy định của pháp luật, xuất phát từ cơ sở nào mà chủ nợ nhận định con nợ “lâm vào tình trạng phá sản” để yêu cầu mở thủ tục phá sản?

Theo Điều 3, Luật Phá sản 2004, doanh nghiệp (DN) lâm vào tình trạng phá sản là DN không có khả năng thanh toán được các khoản nợ đến hạn khi chủ nợ có yêu cầu.

“Lâm vào tình trạng phá sản” là tình thế đặt ra đối với các DN không có khả năng thanh toán các khoản nợ đã đến hạn, hoặc đã gia hạn, nhưng hết thời gian đó vẫn không có khả năng thanh toán đối với những khoản nợ không có bảo đảm và chỉ có bảo đảm một phần.

Cần phân biệt rõ việc “lâm vào tình trạng phá sản” với “phá sản”. “Lâm vào tình trạng phá sản” chỉ là tình trạng khởi đầu của thủ tục phá sản, do tòa án quy định từ việc không thanh toán được các khoản nợ đến hạn.

Việc mất khả năng thanh toán hoặc không trả nợ đúng hạn phải được chứng minh bằng các bằng chứng gì tại tòa?

Việc xác định mất khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn của DN phải được chứng minh bằng 2 việc:

Thứ nhất, có các khoản nợ đến hạn. Chủ nợ phải xuất trình được các giấy tờ, như giấy vay nhận nợ, hợp đồng cho vay, giấy tờ xác nhận giao và nhận tiền, giấy tờ gia hạn trả nợ (nếu có)

Thứ hai, chủ nợ đã có yêu cầu thanh toán, nhưng DN không có khả năng thanh toán. Chủ nợ phải xuất trình được các giấy tờ sau: các loại công văn về đòi nợ, phiếu xác nhận gửi qua bưu điện, biên bản làm việc về chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, giấy tờ về khất nợ, xác nhận số tiền nợ, xác nhận về thời gian thanh toán khoản nợ…

Việc xuất trình các tài liệu chứng minh này sẽ do người nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản thực hiện. Tòa án sẽ căn cứ vào những chứng cứ do người nộp đơn cung cấp để nhận định DN mắc nợ có lâm vào tình trạng phá sản hay không.

Trong trường hợp phải phá sản, các chủ nợ khác và đặc biệt là các khách hàng của dự án này sẽ bị thiệt hại như thế nào? Họ phải làm gì để hạn chế thiệt hại?

Trước hết, nên đặt lại cụm từ “Trong trường hợp phải phá sản” thành “Trong trường hợp tòa án xác định DN lâm vào tình trạng phá sản và ra quyết định mở thủ tục phá sản”.

Trong trường hợp đó, các chủ nợ và khách hàng của dự án sẽ chỉ được thanh toán nếu tài sản của DN vẫn còn đủ để trả các khoản nợ này. Do đó, thiệt hại lớn nhất có thể xảy ra với các chủ nợ và khách hàng dự án là họ sẽ mất trắng số tiền mà họ đã bỏ ra để cho vay hoặc dùng để mua nhà trong dự án.

Do vậy, để hạn chế tối đa các thiệt hại có thể xảy ra, các chủ nợ và khách hàng dự án phải bám sát thủ tục phá sản của tòa án và xuất trình đầy đu, đúng hạn các giấy tờ chứng minh khoản nợ của mình. Đồng thời, cần tham gia các hội nghị chủ nợ để biểu quyết đưa ra các quyết định liên quan, giám sát hoạt động của DN, nhằm tránh tình trạng tẩu tán tài sản.

Việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng mua sản phẩm tại dự án được tiến hành như thế nào?

Các dự án hiện đều thực hiện việc bán tài sản hình thành trong tương lai và khách hàng mua các sản phẩm này phải giao tiền theo một lộ trình đã ký kết trước đó đến khi dự án hoàn thành và bàn giao sản phẩm. Do vậy, bản thân dự án đang thực hiện là một tài sản của DN, nên có thể coi khoản tiền mà khách hàng giao trước là một khoản nợ có bảo đảm bằng các tài sản trong tương lai. Vì vậy, quyền lợi của khách hàng đã mua sản phẩm tại dự án sẽ được đảm bảo như một khoản nợ có bảo đảm trong tương lai.

Khách hàng của dự án có quyền tham gia hội nghị chủ nợ, vì thực chất, họ cũng là chủ nợ của DN đối với khoản tiền đã ứng trước để mua sản phẩm của dự án.

Có ý kiến cho rằng, việc yêu cầu mở thủ tục phá sản trong trường hợp của Công ty cổ phần Đầu tư Trường Phúc chỉ là động thái nhằm mục đích ép đối tác trả nợ. Ông có bình luận gì về ý kiến này?

Theo tôi, đây cũng có thể là một hình thức mà Công ty Trường Phúc ép đối tác trả khoản nợ của mình. Thị trường bất động sản hiện giảm rất sâu, việc nhà đầu tư không có đủ vốn để thực hiện dự án mà phải thế chấp hoặc vay vốn từ nhiều nguồn khác nhau, dẫn đến việc chậm trả một số khoản nợ đến hạn là điều thường xảy ra tại nhiều dự án. Việc chậm trả một khoản nợ đến hạn có thể nói là khá bình thường trong đầu tư bất động sản, nhưng không có nghĩa việc chậm trả đó dẫn đến tình trạng DN lâm vào tình trạng phá sản.

Việc nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với đối tác của Công ty Trường Phúc cũng có thể chỉ là nhằm ép Công ty Sỹ Ngàn trả nợ. Nếu điều này là sự thật thì thiệt hại xảy ra đối với Sỹ Ngàn là rất lớn. Việc uy tín sụt giảm nghiêm trọng, đối tác không tiếp tục hợp tác, hoặc dự án đang chào bán không bán được… có thể đưa Sỹ Ngàn đến việc vỡ nợ, xa hơn nữa là phá sản. Do vậy, nếu chứng minh được việc Công ty Trường Phúc nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản với Sỹ Ngàn chỉ là chiêu trò để ép đối tác trả nợ thì tòa án có thể yêu cầu Trường Phúc bồi thường thiệt hại gây ra đối với Sỹ Ngàn. Tuy nhiên, rất khó để xác định điều này.

Theo ông, để xử lý nợ giữa các DN còn có cách nào khác hiệu quả hơn không?

Việc xử lý nợ giữa DN với nhau đòi hỏi sự hợp tác lớn từ hai phía, ở khía cạnh là người đi vay không phải là không muốn trả nợ, nhưng có thể do tình hình khó khăn hiện tại nên họ chưa trả được nợ và người cho vay nên biết và cùng trao đổi để hợp tác giải quyết. Còn với các trường hợp chây ỳ không trả, thì DN có thể dùng đến các công cụ khác để đòi nợ, đó là thuê các công ty đòi nợ, hoặc kiện ra tòa án yêu cầu bên kia trả nợ…