Keangnam đổi chủ, quyền lợi người mua nhà vẫn được bảo đảm

PV: Những ngày gần đây, thông tin chủ đầu tư tòa nhà Keangnam Hà Nội rao bán tòa nhà đang được nhiều người quan tâm. Cư dân lo ngại về khoản phí bảo trì khoảng 160 tỷ đồng hiện đang nằm trong tay chủ đầu tư có thể mất trắng. Lo lắng này có cơ sở hay không?

- Luật sư Phạm Thị Bích Hảo: Nếu cho rằng cư dân sẽ bị mất đi số tiền 160 tỷ đồng phí bảo trì thì rất khó xảy ra bởi vì công ty mẹ của Keangnam Hàn Quốc phá sản sẽ không làm Keangnam Việt Nam phá sản theo. Đây là 2 pháp nhân độc lập. Vấn đề ở đây là tòa nhà này sẽ có thể đổi chủ. Do đó, nếu chủ đầu tư tòa nhà Keangnam Hà Nội bán tòa nhà thì bên mua sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ trong đó có nghĩa vụ bảo trì.

PV: Mặc dù chung cư Keangnam Hà Nội đã được đưa vào sử dụng từ năm 2011, nhưng đến nay, Ban quản trị chung cư vẫn chưa được bàn giao kinh phí bảo trì hơn 100 tỷ đồng. Quy định của pháp luật về vấn đề này như thế nào?

- Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho nhà chung cư tại ngân hàng thương mại kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng, tuy nhiên ở đây chủ đầu tư đã không thực hiện đúng trách nhiệm bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính.

Căn cứ theo điều 11, Quyết định 08/2008 thì trường hợp này các cư dân ở tòa nhà Keangnam có thể đề nghị họp Hội nghị nhà chung cư bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi Ban quản trị đề nghị đồng thời có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư để thông qua báo cáo công tác bảo trì và báo cáo tài chính của các đơn vị được giao. Từ đó, sự việc có thể được giải quyết, người dân chung cư có thể đảm bảo được quyền lợi của mình.

PV: Trường hợp chủ đầu tư Keangnam phá sản và bán lại tòa nhà cho đơn vị khác thì khoản phí bảo trì chung cư được xử lý ra sao?

- Như tôi đã trả lời ở trên, thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu tòa nhà sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ bảo trì từ hợp đồng chuyển nhượng và chịu trách nhiệm bảo trì theo quy định pháp luật xây dựng Việt Nam.

Khi Chủ đầu tư sáp nhập hoặc chuyển quyền lợi và nghĩa vụ sang doanh nghiệp khác thì doanh nghiệp này có trách nhiệm cử người tham gia vào Ban quản trị. Chủ đầu tư có thể rút khỏi Ban quản trị khi Ban quản trị nhà chung cư đã hoạt động tốt và công tác quản lý sử dụng nhà chung cư đã đi vào nền nếp và được Hội nghị nhà chung cư, Uỷ ban nhân dân cấp quận chấp thuận.

Vì vậy, nếu chủ đầu tư chuyển quyền và nghĩa vụ sang doanh nghiệp khác thì doanh nghiệp mới có trách nhiệm cử người tham gia vào Ban quản trị để tiếp tục bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người sử dụng nhà chung cư.

Ôm nợ 485 triệu USD khi xây Keangnam Hà Nội, chủ đầu tư đành rao bán tòa nhà

PV: Tòa nhà Keangnam do một tập đoàn của Hàn Quốc làm chủ đầu tư. Được biết đây là công ty một thành viên, có công ty mẹ ở Hàn Quốc. Điều này có gì khác biệt và khó khăn gì khi có tranh chấp đòi phí bảo trì xảy ra?

- Tòa nhà do tập đoàn Hàn Quốc đầu tư ở Việt Nam nên phải tuân thủ quy định pháp luật về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và quy định của Luật Xây dựng Việt Nam. Theo quy định pháp luật bất động sản về chuyển nhượng tòa nhà chung cư, các chủ sở hữu căn hộ riêng được bảo đảm quyền và nghĩa vụ của mình khi chủ đầu tư chuyển giao cho doanh nghiệp mới.

Doanh nghiệp mới sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ trong đó có trách nhiệm bảo trì. Sau khi đã chuyển giao quyền và nghĩa vụ, có thể tổ chức Hội nghị nhà chung cư. Sau đó, tiến hành bầu ban quản trị nhà chung cư. Trong vòng 15 ngày kể từ khi Hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị, Ban quản trị mới có trách nhiệm đăng ký với Uỷ ban nhân dân cấp quận để được công nhận. Trong vòng 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đăng ký của Ban quản trị nhà chung cư, Uỷ ban nhân dân cấp quận phải ra quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư. Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị tối đa là 03 năm kể từ ngày Uỷ ban nhân dân cấp quận ký quyết định công nhận.

Ban quản trị nhà chung cư có nhiệm vụ chủ trì hội nghị nhà chung cư, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng nhà chung cư…

PV: Vụ việc ở Keangnam cũng có thể sẽ xảy ra ở các chung cư khác trong tương lai. Vậy theo luật sư, cần có những cách nào để hạn chế và người mua nhà nên lưu ý những gì để tránh mất tiền phí bảo trì?

- Về phí bảo trì, người dân nên thông qua Ban quản trị nhà chung cư để có thông tin về kinh phí bảo trì đã được bàn giao đúng quy định hay chưa. Bên cạnh đó, người dân sống tại căn hộ chung cư cần yêu cầu công bố công khai về việc thực hiện bảo trì và thanh quyết toán phí bảo trì.

Mặt khác, hiện chưa có quy định về mức xử phạt hành chính cụ thể đối với chủ đầu tư không thực hiện đúng việc nộp phí bảo trì vào tài khoản ngân hàng và bàn giao cho Ban quản trị trong thời gian pháp luật quy định. Do đó, cũng cần hoàn thiện pháp luật để đảm bảo chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình trong việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo điều 20 Quyết định 08/2008/QĐ – BXD.