Kê đơn chữa bệnh rủi ro tài chính cho doanh nghiệp BĐS

Tiếp cận với tình hình tài chính của nhiều DN BĐS, ông đánh giá thế nào về thực trạng quản lý rủi ro tài chính của các DN hiện nay?

Nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp trong nước, chưa ý thức được việc phân tích hiệu quả dự án đầu tư cho mục đích quản lý, họ chỉ lập báo cáo tài chính khả thi và có tiến hành phân tích hiệu quả đầu tư cho mục đích xin dự án. Tuy nhiên, phân tích này trên thực tế chỉ dựa vào các giả định ban đầu tại thời điểm lập dự án trong mô hình dự báo dòng tiền và tính toán một số chỉ số cơ bản NPV, IRR, BEP (giá trị hiện tại ròng, tỷ suất hoàn vốn nội bộ, thời điểm hoàn vốn) cho quyết định đầu tư. Vì thế hiệu quả thực tế triển khai dự án khá khác biệt với báo cáo khả thi, báo cáo cho ngân hàng và báo cáo phân tích dự án nội bộ cho mục đích quản lý và ra quyết định (nếu có).

Rủi ro mà các DN có thể gặp phải trên thực tế có thể khác xa với giả định ban đầu (ví như sự thay đổi của môi trường kinh tế, chính sách, sự thay đổi nhận định của khách hàng…). Vì thế, DN thường bị động trong việc đưa ra các kế hoạch ứng phó kịp thời đối với các biến động trong hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó cũng chưa đề cao việc lập và theo dõi kế hoạch tài chính khi triển khai thực tế. Việc thay đổi, chỉnh sửa những kế hoạch đề ra cũng rất hạn chế, thiếu những thông số đưa vào theo dõi, thiếu sự phối hợp giữa các phòng ban, thiếu sự gắn kết và cân đối giữa kế hoạch tài chính tổng thể của doanh nghiệp với các dự án đơn lẻ, chưa có kế hoạch đánh giá định kỳ, không giám sát việc thực hiện và cập nhật...

Theo kết quả khảo sát của Ernst & Young đối với các tổ chức đã thất bại trong các dự án đầu tư BĐS ở các nước đang phát triển bao gồm cả khu vực châu Á, có tới 73% chủ DN BĐS thừa nhận, hoạt động kinh doanh của mình đang gặp khó khăn liên quan đến đánh giá rủi ro và kỳ vọng lợi nhuận của các dự án. Hơn 50% các nhà quản lý cao cấp quan ngại rằng, hiệu quả kinh doanh của toàn DN bị sụt giảm bởi một số dự án lớn. Nguyên nhân là do mỗi dự án thường kéo dài ít nhất 3 - 5 năm, trong thời gian đó, luồng tiền bỏ ra lớn hơn rất nhiều so với tiền thu vào. Với tỷ lệ thành công trong việc triển khai các dự án BĐS thì 50% dự án vượt quá ngân sách ban đầu, 58% dự án bị chậm tiến độ, 42% dự án có vấn đề về chất lượng sau khi hoàn thành. Những con số này trên thực tế ở Việt Nam có thể cao hơn trong giai đoạn hiện nay.

Nhiều DN BĐS hiện có tài sản rất lớn, nhưng dòng tiền thiếu hụt? Ông có lời khuyên nào về giải pháp họ nên xem xét trong thời điểm này?

Tài sản lớn không đồng nghĩa với tính thanh khoản cao. Dự án có quy mô lớn thông thường có nhu cầu luồng tiền cao tùy theo từng thời kỳ và tiến độ triển khai. Nếu doanh nghiệp không cân đối và chủ động được luồng tiền vào ứng với tiến độ về nhu cầu tiền cho các dự án thì được coi là thiếu hụt. Doanh nghiệp phải tính toán, dự báo làm sao quản trị được luồng tiền vào và ra một cách hiệu quả nhất, tránh được các thiếu hụt cũng như dư thừa (tạm thời) về luồng tiền. Trong tình hình hiện nay, đặc biệt là khi tính thanh khoản của các sản phẩm BĐS sụt giảm do điều kiện thị trường, doanh nghiệp phải rà soát lại một cách bài bản và sát thực các kế hoạch và dự báo về luồng tiền của từng dự án BĐS và từng mảng hoạt động kinh doanh (cả BĐS và phi BĐS), nhằm điều tiết và đối trừ nhu cầu dòng tiền vào và ra một cách hiệu quả nhất. Song song với việc rà soát và cập nhật các dòng tiền, doanh nghiệp có nhiều dự án BĐS cũng cần rà soát lại thị trường nhằm xác định lại nhu cầu sản phẩm để có thể điều chỉnh trong phạm vi cho phép, nhằm tập trung nguồn lực, tăng tính thanh khoản của một số phân khúc sản phẩm. Doanh nghiệp cũng có thể xác định những dự án tiềm năng có thể gọi vốn từ các đối tác chiến lược (các nhà đầu tư tài chính hoặc chuyên ngành) để có thể chia sẻ dự án trên nguyên tắc hai bên cùng có lợi, vì đây cũng là thời điểm nhiều nhà đầu tư có tiềm lực muốn "bắt đáy".

Vậy các chủ đầu tư nên chú ý những vấn đề gì khi lập kế hoạch tài chính, nhằm đối phó với những khó khăn trên thị trường BĐS hiện nay?

Kế hoạch bao giờ cũng chứa đựng các yếu tố không chắc chắn, đặc biệt là các yếu tố và giả định liên quan đến thị trường, cung/cầu. Doanh nghiệp không nên chỉ tập trung vào kế hoạch nguồn vốn, lãi lỗ mà thiếu trọng tâm vào việc dự báo và xác định các luồng tiền "vào" và "ra" cho từng dự án, cũng như cho tổng thể hoạt động kinh doanh của mình. Trong điều kiện thị trường khó khăn như hiện nay, việc dự báo được thực hiện cho ít nhất 12 tháng tới và cập nhật liên tục cho các kỳ càng nhỏ càng tốt như theo tuần, nửa tháng, một tháng sẽ giúp doanh nghiệp có cái nhìn sát hơn về những khó khăn, về luồng tiền họ đang phải đối mặt. Xét về mặt ngắn hạn, DN có thể tạm thời không nên quá tập trung vào các mục tiêu lợi nhuận hoặc doanh thu, mà là luồng tiền và thanh khoản. Về dài hạn, tất nhiên ưu tiên sẽ được quay trở lại với lợi nhuận như kỳ vọng của bất kỳ nhà đầu tư nào.

Tuy nhiên, một kế hoạch tài chính (bao gồm cả dự báo luồng tiền) tốt chỉ có thể giúp cho doanh nghiệp quản trị được các rủi ro có thể xảy ra và có phương án dự phòng, chứ không thể giúp doanh nghiệp khắc phục được các khó khăn đã xảy ra. Việc cập nhật và rà soát lại kế hoạch tài chính, cũng như dự báo luồng tiền và các cơ sở giả định (đã trở thành hiện thực) sẽ giúp doanh nghiệp khoanh lại được các vấn đề, các thiếu hụt, cũng như các yếu tố cấu thành, nhằm giúp doanh nghiệp tìm ra giải pháp phù hợp.

Nhiều ý kiến lo ngại tình trạng mất khả năng thanh toán của nhiều DN bất động sản ảnh hưởng dây chuyền đến nợ xấu ngân hàng. Ông nhìn nhận vấn đề này như thế nào?

Dự án BĐS có các giai đoạn "tiêu tiền" và "tạo tiền". Nếu doanh nghiệp chỉ hoàn toàn dựa vào BĐS và chỉ có các dự án ở giai đoạn "tiêu tiền" hoặc đã "tạo tiền", nhưng lại dồn sang các dự án "tiêu tiền" khác, thì chắc chắn sẽ không đủ khả năng thanh toán các khoản vay đến hạn. Ảnh hưởng đến nợ xấu ngân hàng là tất yếu. Ngân hàng nên chủ động làm việc với các doanh nghiệp như vậy để phân tích, hỗ trợ tìm ra giải pháp, chứ không phải chỉ tập trung thu hồi vốn, đặc biệt là với các dự án BĐS được đánh giá là tốt.

Theo ông, đâu là những giải pháp phần nào tháo gỡ khó khăn trên?

Giải pháp phải đến từ nhiều phía như cơ quan quản lý nhà nước, thể chế ngân hàng và bản thân doanh nghiệp. Từ phía doanh nghiệp, về dài hạn, cần chuẩn hóa lại quy trình lập, xây dựng và duy trì kế hoạch tài chính như là một công cụ hữu hiệu trong phòng chống rủi ro. Nói rộng hơn, khung quản trị rủi ro tổng thể sẽ là một trọng tâm giúp doanh nghiệp tránh được những rắc rối và nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh trong tương lai, đặc biệt là cho mảng BĐS. Tuy nhiên, về ngắn hạn, khi đã rơi vào tình thế khó khăn rồi thì doanh nghiệp có thể xem xét một số giải pháp cấp bách từ việc rà soát lại luồng tiền tổng thể và đơn lẻ, xác định các dự án có khả năng nâng cao khả năng thanh khoản hoặc có tiềm năng hấp dẫn các nhà đầu tư, xem xét việc chia sẻ các dự án tốt… Tóm lại, cần nhiều phương thuốc để chữa một ca bệnh khó.