HoREA: Nhiều doanh nghiệp “té nước theo mưa” sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ đánh giá về các cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm và đánh giá thị trường bất động sản năm 2021, xu hướng năm 2022.

Hiệp hội đánh giá lô 3-12 có giá là 2,43 tỉ đồng/m2 cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm là các mức giá quá cao (giá ảo) so với giá đất thực tế hiện nay ngay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thậm chí cao hơn cả giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (quận 1), nơi có giá đất cao nhất nhưng cũng chỉ khoảng trên 1 tỉ đồng/m2.

HoREA cho hay ngay sau các cuộc đấu giá đất, đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá ảo để “té nước theo mưa”, thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà tại nhiều địa phương, hoặc để nâng giá trị trái phiếu, cổ phiếu hoặc nhằm “đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm của các khoản vay tín dụng. Những hành vi này nếu thực hiện trót lọt thì có thể “rút ruột” ngân hàng hoặc để làm sạch bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp nhằm mục đích trục lợi.

Các lô đất trúng đấu giá vừa qua thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm

Cơ quan này cho rằng trên thực tế giá nhà đất tại nhiều khu vực đã bị đẩy lên mức rất cao. Chẳng hạn dự án nhà ở tại TP Thủ Đức đang chào bán nhà phố có diện tích đất khoảng 95m2 gồm trệt và 4 lầu với giá bán lên đến khoảng 38,1 tỉ đồng, trong đó đơn giá đất có thể lên đến khoảng 350 triệu đồng/m2.

“Như vậy, không chỉ có doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc nhằm trục lợi mà nhiều doanh nghiệp khác cũng tìm cách “tối đa hóa lợi nhuận” sau các cuộc đấu giá”, HoREA nhận định.

Theo HoREA, trước những dấu hiệu “bất thường” của các cuộc đấu giá đất, Chính phủ đã vào cuộc, song thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng có dấu hiệu bị đầu cơ, giá đất, giá nhà, giá căn hộ đang bị đẩy lên rất cao.

Nhiều bất cập trong hoạt động đấu giá

Hiệp hội cũng chỉ ra nhiều bất cập trong quy định pháp luật hiện hành về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong đó, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện “có năng lực tài chính”, hoặc điều kiện “không vi phạm pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, còn bất cập của các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể việc xử lý vi phạm trong trường hợp người tham gia đấu giá (doanh nghiệp) đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” như đã xảy ra vừa qua.

HoREA cũng chỉ ra bất cập của các phương pháp xác định giá đất cụ thể để xác định “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai:

Chẳng hạn, cuộc đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM năm 2014 có “giá khởi điểm” đấu giá là 550 tỉ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỉ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Bốn cuộc đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm trên đây càng cho thấy các bất cập của các phương pháp định giá đất để xác định “giá đất cụ thể” để xác định “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất rất thấp so với giá đất trúng đấu giá.

Đề xuất phạt 10% giá trúng đấu giá đối với đơn vị bỏ cọc

Từ những phân tích trên, HoREA cho rằng việc doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc, nếu không được xử lý nghiêm minh, kịp thời, sẽ tác động xấu, làm suy giảm hiệu lực và tính công khai, công bằng của phương thức đấu giá tài sản thuộc sở hữu toàn dân, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án.

HoREA đề nghị cần bổ sung quy định xử phạt nghiêm người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc, có thể mức nộp phạt khoảng 10% giá trúng đấu giá để triệt tiêu lợi ích về mặt kinh tế.

Đồng thời, HoREA đề xuất không nên áp dụng hình thức “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Ngoài ra, HoREA cũng chỉ ra sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý và nâng cao chất lượng hoạt động của Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng, không để xảy ra tình trạng “đấu giá cuội”, “đấu giá có quân xanh - quân đỏ”. Từ đó ngăn ngừa hành vi thông đồng giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, hoặc hành vi thông đồng giữa nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá, hoặc hành vi của phần tử xấu ngoài xã hội can thiệp trái pháp luật vào các cuộc đấu giá, đấu thầu.