Hợp đồng góp vốn mua nhà: Người mua ôm hận!

Mặc dù tính pháp lý cũng như các quy định trong việc thực hiện Hợp đồng góp vốn đã được nêu rất rõ trong các điều khoản trong Nghị định 71 nhưng vì nhiều lý, trong đó không ít người dân do hám lợi, thiếu hiểu biết về pháp luật mà phải hứng chịu những rủi ro không đáng có.

Hợp tác hay mánh lới kinh doanh?

Nghị định 71 nêu rõ: Chủ đầu tư được huy động vốn thông qua việc ký hợp đồng góp vốn với cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở để phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để ứng trước tiền mua nhà của những người có nhu cầu mua nhà. Việc ký kết này chỉ có thể ký kết sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.

Theo phân tích của ông Trần Việt Phương – Giám đốc Công ty cổ phần thương mại và xây dựng PNV thì, huy động vốn từ ngân hàng cho các dự án BĐS sẽ vấp phải nhiều chính sách hạn chế cho vay để kinh doanh bất động sản và lãi suất cao. Và nếu có thể vay được vốn từ ngân hàng thì chủ đầu tư sẽ phải trả một khoản tiền lãi rất lớn để vay vốn tín dụng. Còn nếu phát hành trái phiếu thì thủ tục phức tạp, bị kiểm soát chặt chẽ và phải thanh toán tiền lãi cho trái chủ.

Ngoài ra, nếu chủ đầu tư ký hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư cấp II hay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì đồng nghĩa với việc chủ đầu tư dự án phải chia “miếng bánh” cho người khác. Như vậy, chủ đầu tư được hưởng lợi ích rất lớn từ việc huy động vốn của những người bỏ tiền ra với hy vọng mua được nhà hình thành trong tương lai.

“Chính vì vậy, chủ đầu tư các dự án BĐS thường tìm đến nguồn vốn từ những cá nhân có nhu cầu mua nhà vì những người này luôn sẵn sàng bỏ ra một món tiền không nhỏ để mua nhà hình thành trong tương lai mà không đòi hỏi phải được thanh toán tiền lãi hàng tháng”, ông Phương nhấn mạnh.

Người mua luôn chịu thiệt

Theo tìm hiểu của PV Petrotimes, trong bối cảnh thị trường ế ẩm như hiện nay, hầu hết các sản phẩm BĐS hiện nay làm ra mà không có người mua nên nhiều chủ đầu tư không thực hiện thi công xây dựng dự án nhà ở, thậm chí không còn đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự án, dẫn đến việc không thể giao nhà đúng tiến độ. Và như vậy, người chịu thiệt nhiều nhất ở đây lại chính là người dân.

Và thực trạng này đang đẩy nhiều người dân trót ký các hợp đồng góp vốn lâm vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”. Đòi lại tiền vốn đã góp là không dễ dàng. Chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cho người khác vào thời điểm này cũng chẳng có ai mua. Họ chỉ còn cách duy nhất là để tiền cho chủ đầu tư giữ, chờ khi xây dựng xong thì nhận nhà. Và bao giờ nhận nhà thì vẫn chưa có câu trả lời, chất lượng nhà ở có đúng như thỏa thuận hay không cũng khó trả lời bởi:

Thứ nhất, với những hợp đồng được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật thì các điều khoản thường quy định sơ sài hoặc có lợi cho chủ đầu tư, ví dụ như: không quy định đầy đủ và chặt chẽ về các điều khoản hợp đồng; quyền và nghĩa vụ của người góp vốn, mua nhà; không quy định điều khoản phạt hợp đồng, tiến độ xây dựng công trình và thời hạn giao nhà.

Thứ hai, đối với những hợp đồng huy động vốn được ký kết khi chưa đủ điều kiện và không tuân theo quy định của pháp luật thì không có giá trị pháp lý.

Và theo Luật sư Nguyễn Văn Tú – Đoàn Luật sư TP Hà Nội thì với những hợp đồng như vậy, khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ tuyên vô hiệu hợp đồng, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi thì phải bồi thường. Cụ thể là chủ đầu tư dự án sẽ phải hoàn trả cho người mua nhà số tiền mà người mua nhà đã góp. Còn bên nào có lỗi để xác định trách nhiệm bồi thường thì rất khó, nếu người mua nhà biết rõ việc ký hợp đồng góp vốn là vi phạm các quy định của pháp luật mà vẫn chấp nhận góp vốn thì không thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại. Số tiền mà người mua nhà góp vốn vô hình chung đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài và khi phát sinh tranh chấp cũng chỉ nhận lại được món tiền đã góp ban đầu.

Nếu hợp đồng đã ký kết có quy định về thời hạn thi công, thời hạn bàn giao nhà ở, thì người mua nhà có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư chậm tiến độ. Nếu hợp đồng đã ký kết không ghi nhận về thời hạn thi công công trình, thời hạn giao nhà, tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng… thì người mua nhà không có căn cứ để yêu cầu bồi thường thiệt hại, yêu cầu thực hiện đúng theo quy định của hợp đồng. Kết quả là cơ quan tố tụng có thể sẽ ra các quyết định không có lợi cho người mua nhà.

Trường hợp người mua nhà muốn đòi lại tiền góp vốn, nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng thời hạn và không tự nguyện hoàn trả thì người mua nhà phải tiến hành việc khởi kiện chủ đầu tư tại cơ quan giải quyết tranh chấp có thẩm quyền, yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Giải pháp này có tính khả thi, nhưng quá trình giải quyết tranh chấp thường kéo dài và kết quả chưa thể đoán trước. Khi đó, người mua nhà vừa mệt mỏi để chạy theo vòng tố tụng, vừa khắc khoải chờ đợi ngày khoản tiền đã đầu tư được hoàn lại cho mình.