“Hố đen” giá thành bất động sản

Chi phí cứng và mềm đều tăng

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, một chủ đầu tư ở Thái Nguyên cho rằng, chi phí cứng trong triển khai một dự án bất động sản thì ai cũng biết và thực ra cũng chỉ luẩn quẩn ở mấy hạng mục là tiền sử dụng đất, chi phí thiết kế, thi công, nguyên vật liệu, chi phí bán hàng.

“Chi phí mềm mới nhạy cảm, rất khó để công khai và thực ra cũng không thể đơn giản tính một cộng một bằng hai được”, ông nói và cho biết, chi phí mềm thường đi cùng với các mối quan hệ để dự án “xuôi chèo mát mái”, sớm hoàn thành các thủ tục pháp lý.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội chia sẻ, mỗi khi triển khai dự án, công ty ông thường thành lập quỹ dự phòng rủi ro, các chi phí mềm được chi ra từ quỹ này. Khi đưa sản phẩm ra thị trường, tất cả chi phí sẽ được hạch toán vào giá bán theo kiểu ước lượng, vì ngay cả khi đã bán hết sản phẩm và bàn giao nhà, quỹ này vẫn phải duy trì, đề phòng những rủi ro phát sinh.

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc khác cho hay, việc công khai các chi phí mềm trong từng dự án là không thể, ngay cả trong nội bộ công ty, chỉ những cán bộ chủ chốt, nắm giữ các đầu việc quan trọng mới được biết. Đây là khoản chi được ấn định trong “luật bất thành văn” mỗi khi doanh nghiệp thực hiện dự án.

Tùy thuộc vào từng dự án và cách triển khai của doanh nghiệp sẽ có mức chi mềm khác nhau. Nếu dự án gặp nhiều “vấn đề”, đặc biệt là chậm tiến độ, thì các khoản chi mềm sẽ cao.

Dự án bất động sản chậm tiến độ, gặp nhiều vấn đề thì chi phí “mềm” càng cao. Ảnh: Dũng Minh

Được biết, dự án The Diamond Park của Công ty cổ phần Tập đoàn Videc triển khai từ năm 2008 nhưng đến nay sau nhiều cuộc thanh tra, xử phạt vẫn “giậm chân tại chỗ”. Tại dự án này, năm 2019, Videc báo lỗ gần 180 tỷ đồng.

Đại diện doanh nghiệp trên nhận xét, Videc đang rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan” vì đã bỏ nhiều chi phí vào dự án The Diamond Park, vì bản thân doanh nghiệp của ông cũng có cảnh ngộ tương tự. Ông cố gắng xoay xở để dự án hoàn thiện và chào bán ra thị trường, nhưng không bù đắp được các chi phí, bao gồm chi phí mềm đã bỏ ra. Ghi nhận hết chi phí vào giá bán khiến giá sản phẩm cao, khách hàng không chấp nhận.

Ngoài những chi phí “khó nói”, các chủ đầu tư còn phải gánh chịu không ít bất cập trong quy định pháp luật khiến họ dù muốn cũng không thể giảm giá thành sản phẩm.

Thậm chí, ngay trong giai đoạn cao điểm dịch bệnh Covid-19 nửa đầu năm nay, theo báo cáo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà gửi Quốc hội ngày 5/10/2020, nguồn cung nhà ở giảm 5,8% so với cùng kỳ năm 2019 nhưng giá bất động sản trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng.

Lý giải nguyên nhân giá nhà tại Việt Nam luôn có chiều hướng tăng và vượt xa so với thu nhập của đại bộ phận người dân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, giá nhà hình thành do chịu sự tác động của 3 quy luật khách quan là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Bên cạnh đó, giá nhà còn chịu tác động trực tiếp của tâm lý thị trường và tâm lý của các bên tại thời điểm giao dịch cũng như mức độ điều tiết của Nhà nước thông qua thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

Theo ông Châu, cơ cấu giá thành nhà ở đang tồn tại nhiều điểm bất hợp lý dẫn đến chi phí đầu tư cao. Chẳng hạn, cách tính tiền sử dụng đất hiện nay khiến chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải “mua quyền sử dụng đất” 2 lần: lần 1 mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường; lần 2 khi tính tiền sử dụng đất với Nhà nước, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí mua đất bằng khoảng 25 - 30% chi phí thực tế. Do vậy, khoảng 70 - 75% chi phí mua quyền sử dụng đất không được khấu trừ, lại bị coi là lợi nhuận và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp.

“Thêm nữa, chủ đầu tư dự án nhà ở vừa phải nộp tiền sử dụng đất theo giá trị của mục đích sử dụng đất (mới), nhưng vẫn phải đóng một khoản tiền với danh nghĩa để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa, dù đất trồng lúa này đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng nên rất khó hiểu”, ông Châu phân tích và khẳng định, tất cả các chi phí này sẽ “đổ” lên đầu người mua nhà.

Một dự án 200 con dấu

Cho rằng thủ tục phát triển dự án nhiêu khê, chậm trễ là một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà không thể giảm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất, quá trình thực hiện thủ tục dự án cần phải được điều chỉnh theo hướng tinh gọn, minh bạch.

Theo ông Đính, hồ sơ một dự án phải đóng từ 150 - 200 con dấu nên khó tránh phát sinh chi phí mềm và chi phí này là không nhỏ. Không còn cách nào khác, chủ đầu tư buộc phải san gánh nặng này sang vai người tiêu dùng.

Về tiền đền bù và tiền sử dụng đất, hiện chiếm khoảng 20 - 30% chi phí của dự án, nên việc giải phóng mặt bằng nếu do Nhà nước trực tiếp thực hiện và cho phép doanh nghiệp đấu giá đất sạch triển khai dự án thì cả ngân sách nhà nước, chủ đầu tư và người mua nhà đều có lợi khi giá thành nhà ở giảm xuống.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, hoạt động đầu tư xây dựng dự án chịu sự điều chỉnh của 12 luật và nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành, đôi khi các quy định mâu thuẫn nhau. Ngoài ra, có hơn 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn từ khâu xác định chủ trương đầu tư đến khi đưa dự án vào vận hành. Điều này gây ra nhiều hệ quả lớn, gia tăng thời gian và chi phí tuân thủ, làm lỡ cơ hội đầu tư, tăng rủi ro đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Bởi vậy, các doanh nghiệp bất động sản mong muốn thủ tục hành chính tiếp tục được cải cách theo hướng thuận lợi mà không ảnh hưởng tới hiệu lực quản lý nhà nước. Khi thủ tục hành chính thông thoáng sẽ góp phần thu hút đầu tư, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án và giảm giá thành nhà ở.

Nhiều ý kiến khác nhận định, nếu thay đổi chính sách, không thu tiền sử dụng đất mà thay thế bằng khoản thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất và khoản thu thuế bất động sản sẽ giúp kéo giảm giá nhà ở và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Một vấn đề khác, theo ông Đính, nhiều quan chức địa phương có tình trạng “ngâm” hồ sơ dự án vì sợ phải chịu trách nhiệm, dẫn đến việc doanh nghiệp nào có được dự án ra hàng sẽ neo giá bán ở mức cao để tối đa hóa lợi nhuận. “Có dự án chung cư ở quận 9, TP.HCM đưa ra giá bán sơ cấp 50 triệu đồng/m2, đây là điều bất hợp lý”, ông Đính nhận xét.