Hệ lụy từ đầu cơ nhà đất và các biện pháp kiểm soát

Đầu cơ nhà đất gây ra những rắc rối không chỉ trên thị trường bất động sản, mà còn đối với cả các vấn đề xã hội, bao gồm quy mô các gia đình trong nhiều thập kỷ tới trên phạm vi toàn cầu.

Đầu cơ vào cả chuyển nhượng và cho thuê

Giờ đây, giới đầu cơ không chỉ mua bán nhà ở dưới dạng lướt sóng, họ giữ lại nhà và cho thuê, hoặc rót vốn vào lĩnh vực nhà ở thông qua thị trường chứng khoán.

Tại Mỹ, các công ty niêm yết ở phố Wall đang thắng thế nhờ giá nhà thuê tăng lên nhanh chóng trong đại dịch, với mức tăng 23% trên toàn quốc và cá biệt vọt lên 40% tại một số khu vực. Tại bang Utah, Mỹ, cứ 5 người thuê nhà thì có 1 người phải trả hơn 50% thu nhập cho việc thuê nhà. Giá nhà cũng tăng khoảng 20-30%.

Theo thống kê, cứ 5 căn nhà tại Mỹ thì có 1 căn được mua lại bởi một công ty đầu tư. Tỷ lệ sở hữu nhà tại Mỹ đang giảm xuống từ với mức 63% vào những năm 1970, và hiện nay chỉ còn 37% ở giới trẻ. Năm ngoái, khoảng 15% hộ gia đình cho biết họ không đủ khả năng mua nhà hoặc không có nhà để mua.

Các công ty đầu tư thu lợi nhuận lớn từ việc cho thuê nhà, và tái đầu tư khoản tiền này vào việc mua thêm hoặc xây thêm nhà mới. Những người mua nhà bình thường không thể cạnh tranh với các công ty trong việc trả tiền mặt ngay lập tức cho ngôi nhà mà mình yêu thích. Hệ quả là, ngày càng nhiều người không thể sở hữu nhà và phải tiếp tục đi thuê. Điều này dẫn đến lạm phát giá nhà ở, vì mọi người luôn cần một mái nhà để sống trong khi chủ nhà lại tăng giá thuê để bù lại khoản tiền họ bỏ ra để sở hữu căn nhà.

Đã có nhiều chiến lược để tăng nguồn cung nhà ở, gồm đổi mới công nghệ xây dựng để giảm chi phí, giải quyết các vấn đề về chuỗi cung ứng, hoặc phát triển nhà ở tại các khu vực đất công và được chính phủ trợ giá. Tuy nhiên, khi nguồn cung này được mua lại bởi các công ty đầu tư hoặc được bán ra thị trường với mức giá thương mại, thì người dân vẫn thiếu nhà ở.

Tại sao quyền sở hữu nhà ở lại quan trọng?

Người trẻ ngày nay dường như buộc phải đi thuê nhà cả đời, trong khi chủ sở hữu nhà có số tài sản ròng gấp nhiều lần người đi thuê (tỷ lệ này tại Mỹ là 40 lần). Không chỉ vậy, những người thu nhập thấp bị đẩy ra khỏi thị trường nhà ở, và bị phụ thuộc ngày càng lớn vào chủ nhà về giá thuê.

Mặt khác, khả năng chi trả cho nhà ở thấp trong khi giá thuê và giá nhà cao sẽ ảnh hưởng đến các vấn đề xã hội, làm giảm tỷ lệ sinh đẻ, khiến bức tranh nhân khẩu học trở nênh lệch lạc ở nhiều quốc gia. Một nghiên cứu của Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Mỹ cho thấy, giá nhà tăng 10% sẽ dẫn đến tỷ lệ sinh giảm 1% ở những người không sở hữu nhà tại các đô thị có quy mô trung bình.

Nhiều quốc gia đã đưa ra các biện pháp để hạn chế việc đầu cơ nhà ở của các công ty và cá nhân, đồng thời cũng đưa ra các chính sách khuyến khích các công ty trên bán nhà cho người mua bình thường.

Các biện pháp hạn chế đầu cơ

Một số quốc gia đã cấm người nước ngoài mua nhà. Canada vừa công bố việc dừng bán nhà cho người nước ngoài trong vòng 2 năm. Úc và New Zealand đã có quy định hạn chế tương tự, và đánh thuế cao hơn nhiều đối với chủ sở hữu bất động sản là người nước ngoài. Nhiều quốc gia khác cho phép bán nhà cho người nước ngoài, nhưng đi kèm với những quy định như sự chấp thuận của chính quyền địa phương hoặc các điều kiện ngặt nghèo khác.

Tại Mỹ, chính quyền đã hạn chế việc bán nhà ở được Cục Quản trị Liên bang hỗ trợ vốn và thuộc sở hữu của Cơ quan Nhà ở và Phát triển Đô thị cho các nhà đầu tư, đồng thời đánh thuế cao hơn nếu nhà đầu tư mua các đơn vị nhà ở này. Thành phố Cincinnati thuộc bang Ohio đang mua lại những ngôi nhà của nhà đầu tư lớn và lên kế hoạch bán lại cho người dân.

Tại Ireland, chính phủ đánh thuế đặc biệt nếu các công ty mua hơn 10 bất động sản và quy định 50% đơn vị nhà ở trong một dự án phải được bán cho người dân mua để ở. Các quốc gia khác thậm chí quy định cụ thể số lượng đơn vị nhà ở mà các công ty đầu tư được sở hữu hoặc được cho thuê.

Các chiến lược để ngăn chặn đầu cơ khác bao gồm các biện pháp cấm chuyển nhượng số lượng lớn các ngôi nhà bị tịch thu, yêu cầu người mua phải giữ lại tài sản trong vòng 1 năm rồi mới được phép cho thuê, đánh thuế bất động sản bị bỏ trống không sử dụng, hoặc giới hạn mức tăng tiền thuê nhà.

Một số quốc gia đánh thuế nhà đầu tư ngay tại thời điểm chuyển nhượng hoặc tính thuế vào lợi nhuận hàng năm. Họ cũng đặt ra quy định đối với quá trình đấu thầu để tạo ra cơ chế công bằng hơn với người dân mua để ở, và đưa ra các chương trình trợ cấp phù hợp.

Một số quốc gia khác sử dụng chính sách “củ cà rốt” thay vì “cây gậy”, thưởng cho các công ty thiết lập hợp đồng “thuê để sở hữu” với khách thuê, và hỗ trợ khách thuê có thể vay thế chấp với mức lãi suất tốt hơn.