Hài hòa lợi ích riêng khi ở chung cư

Tranh chấp hiện xảy ra ở hầu hết các chung cư. Ảnh: Mạnh Cường

Hiện nay, trên thị trường bất động sản (BĐS) các khu căn hộ, nhà chung cư thuộc nhiều phân khúc khác nhau đang gia tăng nhanh chóng nhằm đáp ứng nhu cầu lớn về nhà ở của người dân. Việc phát triển chung cư không chỉ đơn giản là xu hướng đầu tư mới của các chủ đầu tư dự án BĐS mà còn hình thành theo một lối sống, tư duy mới về nhà ở của cư dân thành thị. Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là xu hướng tất yếu của quy luật thị trường, cũng như sự vận động thích ứng của các chủ đầu tư “có cầu ắt có cung”. Tuy nhiên, nếu không giải quyết hài hòa từ gốc rễ, nhà chung cư sẽ dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn tranh chấp quyền lợi bởi tồn tại nhiều mối quan hệ đan xen phức tạp giữa cái chung và cái riêng.

Tranh chấp nhiều

Trên thực tế, nhiều câu chuyện “bi hài” đã từng xảy ra dẫn đến bất đồng, thậm chí thưa kiện kéo dài giữa những người dân thuê, mua nhà chung cư với ban quản lý (BQL) chung cư. Từ những chuyện tưởng chừng như vặt vãnh như lối đi, hành lang, nơi để rác, vệ sinh công cộng cho đến những chuyện lớn như quyền sở hữu, sử dụng, giấy tờ, chủ quyền... Song dù chuyện lớn hay nhỏ nếu không được giải quyết dứt điểm câu chuyện sẽ kéo dài mà hệ lụy của nó không chỉ là chuyện riêng của gia đình hay khu chung cư đó mà từ đây sẽ hình thành lên tư duy, tâm lý, thói quen của nhiều người có muốn mua và sở hữu nhà chung cư hay cứ đất của ta, nhà của ta - tốt nhất là cứ ở riêng ra cho khỏe, trong khi với tốc độ phát triển như hiện nay các thành phố đang phải đối mặt với tình trạng ngày một khan hiếm quỹ đất ở và các chung cư cao tầng mọc lên là xu hướng tất yếu.

Theo đại diện một BQL chung cư trên địa bàn TPHCM, hiện nay tại các khu chung cư thường xảy ra ba loại tranh chấp chính về sở hữu chung (nơi để xe, quỹ bảo trì, nhà sinh hoạt cộng đồng...), tranh chấp trong quá trình quản lý vận hành (phí trông xe, chủ đầu tư không bàn giao công tác vận hành chung cư, bàn giao hồ sơ... ), tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ, thu thuế VAT, trang thiết bị, VLXD... Có thể nói, không ít thì nhiều những mâu thuẫn này vẫn thường âm thầm diễn ra và có khi bùng phát thành khiếu kiện. Tuy nhiên, điều đáng nói pháp luật về nhà ở lại không quy định rõ ràng về cơ chế giải quyết tranh chấp nên nhiều khi rất dễ đi vào ngõ cụt và quyền lợi chính đáng của không ít người dân chưa thực sự được giải quyết thỏa đáng.

Đứng về phía chủ đầu tư, bà Đặng Thị Thanh Son, Giám đốc Quản lý dự án thuộc Công ty BĐS Him Lam (Him Lam Land) cho biết, trong suốt quá trình xây dựng và vận hành chung cư, Công ty gặp không ít khó khăn trong việc xử lý các vi phạm về quản lý sử dụng mà việc này lại bắt nguồn từ những văn bản pháp luật chưa đưa ra các quy định, chế tài cụ thể.

Cần tăng cường vai trò quản lý nhà nước

Số liệu thống kê từ Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, TPHCM hiện có 1.244 chung cư. Trước 1975 có 494 chung cư, trong đó, không ít chung cư đã hư hỏng, còn lại 756 chung cư mới xây dựng sau. Với những chung cư này, vấn đề vận hành luôn “nổi cộm” là tranh chấp giữa quyền lợi chung - riêng có nhiều điểm chưa thỏa đáng về phần diện tích, kinh phí, an ninh, môi trường... LS Phan Tự Lập, Trưởng VPLS Phan cho rằng, để giải quyết dứt điểm những mâu thuẫn phát sinh trước tiên cần phải có hành lang pháp lý quy định rõ ràng về quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên liên quan. Cụ thể như phải xác định được vai trò nhà chung cư trong chính sách phát triển đô thị, vị trí của BQL trong quản lý sử dụng nhà chung cư... và đưa vào trong luật, dùng luật để giải quyết các vấn đề phát sinh từ thực tiễn cuộc sống. Đồng thời, việc phân định rạch ròi giữa các chung và riêng, ai quản lý phần nào, có trách nhiệm, nghĩa vụ đến đâu cũng cần phải minh bạch, rõ ràng và đi vào luật hóa để khi xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp từ phía DN, đến người dân đều có cơ sở để giải quyết, thậm chí khởi kiện ra tòa án nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Cùng chung quan điểm này, đại diện Sở Xây dựng TPHCM cũng đưa ra ý kiến, cần tăng cường hơn nữa trách nhiệm của lý nhà nước theo chuyên ngành đối với quá trình đầu tư, quản lý và sử dụng nhà chung cư. Bên cạnh đó, việc nâng cao ý thức người dân cũng như chấp hành các quy tắc ứng xử, quy định trong việc sử dụng chung cư cũng sẽ giúp mô hình phát triển nhà chung cư không chỉ sạch đẹp bên ngoài mà quan trọng hơn là hình thành một cộng đồng sống bền vững bên trong.