GS Đặng Hùng Võ chỉ rõ 6 nghịch lý "kìm hãm" trị thường BĐS

Phát biểu trong Hội thảo “Các giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản” do Phòng Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng: Thị trường BĐS Việt Nam đang có 6 nghịch lý cần tháo gỡ để phục hồi nền kinh tế.

Thứ nhất, giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động. Mức này cao hơn các nước khác như giá bất động sản trung bình ở châu Âu chỉ gấp 7 lần thu nhập, Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần.

Các khách mời tham gia chương trình GS Đặng Hùng Võ (người ngồi thứ 3 bên phải - ảnh VCCI)

Theo báo cáo mới cập nhật của Ủy ban Kinh tế, một trong những thách thức để giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản là tình trạng đầu cơ đã diễn ra trên diện rộng và kéo dài làm sai lệch hoàn toàn các tín hiệu thị trường, tạo ra kỳ vọng sai lệch “giá đất và bất động sản chỉ có tăng chứ không thể giảm” tại Việt Nam.

Thứ hai, thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, khó khăn của thị trường chủ yếu do mất cân đối cung cầu: Cung ở phân khúc nhà ở cao cấp rất lớn nhưng cầu rất ít, còn cầu phân khúc nhà ở xã hội cao thì lại có rất ít dự án. Nếu nói một cách thẳng thắn, thị trường BĐS rơi vào tình trạng như hiện nay chủ yếu là do đầu cơ, hớt váng của chính các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.

Tình trạng thừa cung nhà ở giá cao trong khi nhà ở giá thấp thiếu trầm trọng, thực tế nhu cầu nhà ở còn rất nhiều. Theo số liệu về nhà ở năm 2009 của Bộ Xây dựng, tại đô thị có 4.750 hộ không có nhà ở; tại nông thôn có 7.897 hộ. Theo số liệu điều tra về hộ gia đình và nhà ở của Tổng cục Thống kê, hiện vẫn có tới 1,6 triệu chỗ ở tạm bợ, 0,5 triệu căn hộ nhỏ hơn 15m2 tại đô thị, 1,5 triệu căn nhà đơn sơ tại nông thôn.

Cũng theo số liệu của Bộ Xây dựng, tổng số người có thu nhập thấp tại đô thị hiện nay là 5,8 triệu người trên phạm vi cả nước, cần tới 70 triệu m2 nhà ở; dự báo đến năm 2020, con số này lên tới 6,5 triệu người và cần tới 117 triệu m2 nhà ở.

Thứ ba GS Đặng Hùng Võ cho rằng, BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức "mua nhà trên giấy", vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

Nghịch lý thứ tư, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường.

Thực tế rất khó để xác định đâu là giá thực của BĐS, vì giá BĐS bị thổi lên quá nhiều và quá lâu, không theo bất kỳ quy luật kinh tế nào. Giá trị thực của BĐS là bao nhiêu? Giá thành xây dựng thực tế hiện nay là bao nhiêu? Xét về mặt nghiệp vụ, có lẽ các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các chuyên gia trong lĩnh vực này không quá khó để tính toán ra. Vì vậy việc doanh nghiệp làm ăn lỗ lãi, thực hư như thế nào khó xác định.

Thứ năm giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

Và cuối cùng, gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này.

Bên cạnh chỉ ra những nghịch lý tại thị trường BĐS, vấn đề nổi cộm trên thị trường BĐS thời gian qua là vấn đề giải quyết tranh chấp xung đột. Nói đến các tranh chấp trên thị trường BĐS, các chuyên gia đồng tình cho rằng đều liên quan đến “sổ đỏ” gắn với giá giao dịch ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường; Tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có “Sổ đỏ" đối với nhà thuộc dự án; Tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” gắn với những rủi ro không được quản lý về cam kết giữa 2 bên…

Một số dự án xảy ra nhiều tranh chấp trong thời gian gần đây như: Tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ của Tập đoàn Nam Cường tại dự án Lê Văn Lương Residential, Hà Đông; cách tính diện tích căn hộ của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Lai Châu tại chung cư Đại Thanh (Thanh Trì – Hà Nội); hay Phí dịch vụ, sổ đỏ, sở hữu chung-riêng của Tập đoàn Bitexco tại chung cý cao cấp The Mannor; phí dịch vụ tại Keangnam…

Lý giải nguyên nhân của những vụ tranh chấp xung đột trên thị trường BĐS, GS Đặng Hùng Võ cho biết, thị trường BÐS Việt Nam phát triển quá nóng trong thời gian qua, mang lại lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn. Hơn nữa, một bộ phận chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt. Một số khách hàng ham lợi, chạy theo tâm lý đám đông khi thị trường nóng nhưng lại co cụm, bất hợp tác với chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng khi thị trường trầm lắng như hiện nay.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BÐS hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, quy định chưa rõ ràng về không gian, ban quản lý chung cư, dịch vụ. Hợp đồng, thỏa thuận giữa Chủ đầu tư dự án và khách hàng mang tính áp đặt do chủ đầu tư đơn phương đưa ra, thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng.

Thậm chí các cơ quan nhà nước ở cả Trung ương và địa phương còn thiếu chuyên nghiệp, các cơ quan thông tin báo chí có vào cuộc nhưng chưa thực trúng và chưa thực sự hiệu quả để ngăn chặn và xử lý kịp thời các tranh chấp ngay từ thời điểm phát sinh tranh chấp.