Góp vốn mua dự án căn hộ... khách hàng cầm đằng lưỡi ?!

Xây xong hầm rồi bán hàng, bán xong dừng xây và dùng làm bãi giữ xe (một dự án căn hộ trên đường Điện Biên Phủ, phường 25, Quận Bình Thạnh). Ảnh K. Linh

Trở lại câu chuyện của những năm trước đây, khi mà các chủ đầu tư rất dễ dàng làm chủ dự án với số vốn tự có chỉ chiếm khoảng từ 15 đến 25 % vốn dự toán đầu tư. Việc vay mượn từ ngân hàng trong những năm thị trường bất động sản nóng sốt cũng là nguyên nhân tạo điều kiện cho mọi thành phần kinh tế trong xã hội đều tham gia vào cơn lốc đầu tư kinh doanh bất động sản. Với cơ cấu vốn phần lớn đều dựa vào ngân hàng và vốn gốp từ khách hàng, thì thật sự là cái bẫy rủi ro quá lớn trong đầu tư (Playing Knife).

Có lẽ trên thế giới chưa có quốc gia nào dễ dàng trong việc cấp giấy phép kinh doanh bất động sản với số vốn vỏn vẹn chỉ 6 tỷ đồng như Việt Nam. Nếu tính theo tỷ giá hiện nay thì chỉ tầm khoảng 285.000 USD là có thể thành lập công ty kinh doanh bất động sản. Thực tế cho thấy, trong số khoảng 4.200 doanh nghiệp bất động sản thì có đến 3.000 doanh nghiệp có vốn dưới 10 tỷ đồng. Và đây chính là nguyên nhân tạo cơ hội cho hàng loạt những chủ đầu tư “tay không bắt giặc” ra đời. Hệ quả tất yếu như chúng ta đã rõ là những cuộc kiện tụng, tranh chấp kéo dài giữa khách hàng và các chủ đầu tư, hay như hàng loạt các dự án “đắp chiếu” trên khắp cả nước khi tính thanh khoản không còn, nguồn tiền từ ngân hàng bị khóa lại vì thanh toán chậm trễ hoặc không có khả năng thanh toán. Cuối cùng, người gánh chịu thiệt thòi vẫn là khách hàng vì đã lỡ “phóng lao” khi mua nhà theo hình thức góp vốn.

Kinh nghiệm từ các nước trên thế giới trong việc cấp giấy phép xây dựng dự án cho thấy việc thẩm định tài chính là yếu tố quan trọng hàng đầu trước khi xét đến các yếu tố khác từ các nhà quản lý. Chính sự gắt gao trong thẩm định tài chính sẽ loại bỏ ngay các nhà đầu tư manh nha muốn “mượn đầu heo nấu cháo”.

Điều kiện đầu tiên khi các chủ đầu tư muốn xây dựng dự án thương mại vẫn là phải-có-tiền. Nguồn tiền phải được chứng minh bằng sao kê ngân hàng nếu là vốn tự có của chủ đầu tư. Hoặc các thư chấp nhận cho vay, bảo lãnh từ các ngân hàng hay các hợp đồng hợp tác đầu tư. Và giấy phép xây dựng thương mại chỉ được cấp tùy thuộc vào số vốn thực có của chủ đầu tư được chứng minh bằng nguồn tiền sạch có nguồn gốc rõ ràng.

Dự án chỉ được bán sản phẩm ra thị trường sau khi đã hoàn tất trên 90 % tiến độ thi công. Khái niệm về hợp đồng góp vốn là khái niệm hoàn toàn xa lạ trong giới kinh doanh, đầu tư bất động sản tại các nước khác. Khách hàng muốn sở hữu căn hộ thì phải thánh toán đủ trước khi nhận nhà hoặc có thư bảo lãnh đồng ý của ngân hàng hứa cho mượn để đăng ký xuất mua trước khi dự án khởi công. Mỗi chủ dự án căn hộ đều liên kết với rất nhiều ngân hàng nhằm hỗ trợ khách hàng được vay mua nhà một cách dễ dàng với lãi suất thấp nếu như khách hàng đủ điều kiện cho vay.

Hàng loạt các chính sách từ Bộ Xây dựng và Chính phủ trong thời gian qua nhằm chấn chỉnh và siết chặt các chủ đầu tư dự án bất động sản trong khâu cấp giấy phép, quản lý theo tiến độ dự án hay các hợp đồng góp vốn giữa khách hàng và chủ đầu tư đã nói lên sự nỗ lực rất lớn của các cấp quản lý khi nhận ra sự “bát nháo” trong hoạt động đầu tư bất động sản trong thời gian vừa qua. Mục đích của những chính sách kịp thời này nhằm hạn chế những rủi ro cho khách hàng, sàng lọc lại đội ngũ những chủ đầu tư có thực lực thật sự để tránh tình trạng mà hàng loạt các chủ đầu tư “bỗng nhiên biến mất” nhiều như hiện nay.

Nhu cầu nhà ở trong cộng đồng vẫn còn rất cao, và để khơi thông được dòng chảy bất động sản đang ứ động như hiện nay thì cần phải có thời gian và rất nhiều các giải pháp đồng bộ khác mới mong khôi phục lại được. Tuy nhiên, có những giải pháp căn cơ, quan trọng mà trong phạm vi khả năng của các cấp quản lý có thể thực hiện được nhằm lấy lại lòng tin của khách hàng và minh bạch hóa thị trường thông qua các điều kiện cấp phép đầu tư kinh doanh bất động sản và hợp đồng góp vốn giữa các chủ đầu tư và khách hàng.

Chính những chế tài mạnh sẽ loại bỏ ngay những nhà đầu tư “tranh thủ” từ đồng tiền mồ hôi của những người lao động chân chính và tránh được những rủi ro, kiện tụng như đã từng diễn ra trong thời gian qua.

Một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển xuất phát từ niềm tin của khách hàng đó là quy luật của thị trường. Kết quả của lòng tin tùy thuộc vào quy luật “gieo, gặt” trong luật nhân quả. Kết quả của thị trường hôm nay xuất phát từ những chủ đầu tư lấy “lướt sóng” làm mục tiêu kinh doanh. Lòng tin của khách hàng chỉ được lấy lại bằng chính những chủ đầu tư có tâm, lấy lợi ích của khách hàng làm nền tảng cho sự phát triển.

Mong muốn có một chốn an cư, phù hợp với túi tiền là nhu cầu chính đáng cần được bảo vệ. Đừng để khách hàng tiếp tục cầm đằng lưỡi... trong giao dịch bất động sản vì những chủ đầu tư thiếu trách nhiệm với cộng đồng thông qua những hợp đồng góp vốn.