Gói giải cứu bất động sản của Trung Quốc sẽ thất bại?

Đà phục hồi của chứng khoán Trung Quốc cho thấy chính quyền nước này đang điều chỉnh để làm giảm sự tuyệt vọng của các nhà đầu tư toàn cầu, vốn đang ở mức vô cùng tồi tệ khi quốc gia đông dân nhất thế giới thực hiện hàng loạt biện pháp siết chặt kinh tế, tài chính, bất động sản và cả chính sách zero-Covid.

Trong vài tuần qua, chính quyền Trung Quốc đã khiến thị trường toàn cầu vui mừng bằng hai động thái quan trọng. Đầu tiên là nới lỏng chính sách zero-Covid đã đẩy tăng trưởng kinh tế nước này xuống mức thấp nhất trong vòng 30 năm qua. Thứ hai là bản kế hoạch gồm 16 điểm để ổn định thị trường bất động sản, trong bối cảnh những khó khăn thị trường này đang làm tăng thêm các căng thẳng kinh tế.

Trong khi các tín hiệu phát ra từ Bắc Kinh là đầy hứa hẹn, việc thực hiện những kế hoạch này vẫn không chắc chắn.

Theo nhà phân tích Craig Erlam của công ty dữ liệu thị trường OANDA: “Cả hai [động thái] đều đến vào thời điểm số ca nhiễm Covid-19 đạt kỷ lục ở các thành phố lớn, bao gồm Bắc Kinh và Quảng Châu. Những biện pháp nới lỏng được công bố không đủ mạnh mẽ để tạo ra bất kỳ sự khác biệt nào tại các thành phố có số ca bệnh tăng. Điều đó có nghĩa là hiệu quả đạt được sẽ rất ít ỏi”.

Điều đáng chú ý là các quan chức y tế Trung Quốc cho biết các động thái giảm thời gian cách ly và giảm bớt các yêu cầu xét nghiệm là một cách thức sàng lọc hơn là việc nới lỏng các quy định. Mặc dù vậy, điều này giúp niềm tin của thị trường vào Trung Quốc có thể được khôi phục trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, việc khắc phục các hạn chế của chính sách zero-Covid vẫn dễ dàng hơn nhiều so với giải cứu thị trường bất động sản mà không khiến tình hình tồi tệ hơn hoặc gây ra cuộc khủng hoảng nợ tiếp theo tại quốc gia tỷ dân.

Hiệu quả tốt trong ngắn hạn

Kế hoạch giải cứu toàn diện bất động sản của Trung Quốc gồm 16 điểm vừa được công bố đã gây xôn xao dư luận. Kế hoạch này trao quyền cho các cơ quan quản lý và Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc để thúc đẩy “sự phát triển ổn định và lành mạnh” của một lĩnh vực đang tạo ra tới 30% tổng sản phẩm quốc nội.

Các bước bao gồm hỗ trợ cho các nhà phát triển nhà ở đang khó khăn, đảm bảo hoàn thành các dự án để tránh làn sóng không thanh toán khoản vay thế chấp của người dân, các chính sách cho phép người mua nhà vay trả chậm và nới lỏng quy định đối với người mua nhà lần đầu.

Qi Wang, giám đốc điều hành của công ty quản lý quỹ MegaTrust Investment, cho biết gói hỗ trợ “cho thấy sự phức tạp và cấp bách của vấn đề bất động sản tại Trung Quốc”. Ông lưu ý rằng doanh số của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu của quốc gia này trong tháng 10 đã giảm 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhà kinh tế Ting Lu tại Nomura nhận định: “Những biện pháp này chứng tỏ rằng Bắc Kinh sẵn sàng đảo ngược hầu hết các biện pháp thắt chặt tài chính được đưa ra trước đó”.

Cổ phiếu của nhà phát triển bất động sản Country Garden đã tăng 46% vào thứ Hai tuần trước để đạt mức cao nhất trong ba tháng. Cổ phiếu của các tập đoàn Logan, KWG, Agile và R&F Properties đều tăng hơn 30% sau tin tức này.

Các chính sách kích thích và hỗ trợ sẽ hiệu quả cho thị trường trong 6 tháng tới, mang lại thời gian hồi phục cho cả thị trường vốn và thị trường chứng khoán có thu nhập cố định. Tuy nhiên, hiện chưa đủ dữ kiện để dự báo sự trở lại hoàn toàn của thị trường

Josephine Tom, cố vấn về các khoản đầu tư có thu nhập cố định tại Indosuez Wealth Management, cho biết: “Các biện pháp ổn định thị trường nhà ở này được coi là tín hiệu tích cực và có thể là yếu tố thay đổi cuộc chơi đối với thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc. Nó có thể mang lại một cú hạ cánh mềm cho các nhà phát triển đang căng thẳng với các khoản nợ ngắn hạn”.

“Những hành động gần đây của chính phủ nhằm tăng cường hỗ trợ tài trợ cho các nhà phát triển có thể cải thiện tính linh hoạt về tài chính của các công ty, và phần nào giảm bớt áp lực tái cấp vốn trong ngắn hạn của họ”, Kelly Chen, Phó chủ tịch kiêm nhà phân tích cấp cao của Moody's cho biết.

“Nhưng tác động sẽ tùy thuộc vào mức độ và thời gian cũng như hiệu quả của các biện pháp này”, ông nói thêm.

Chưa đủ mạnh trong dài hạn

Có rất nhiều chuyên gia đang so sánh tình trạng hiện tại của Trung Quốc với cuộc khủng hoảng nợ xấu của Nhật Bản vào cuối những năm 1990 và đầu những năm 2000. Nguy cơ đã xuất hiện khi các ngân hàng trung ương dành nhiều năm để kiểm soát trên giấy các tài sản nợ xấu với nguồn cung dư thừa. Trước khi nhận thức được nguy cơ này, tình trạng giảm phát có thể đã bắt đầu. Trung Quốc đáng lẽ cần phản ứng sớm nhất và mạnh mẽ nhất trước những rắc rối về nợ xấu, nhưng điều này đã không xảy ra.

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã trải qua tình trạng thanh khoản bị siết chặt kể từ giữa năm 2020, sau nhiều năm phát triển quá nóng. Điều này dẫn đến việc các nhà phát triển vỡ nợ trên thị trường trái phiếu nước ngoài và doanh số bán bất động sản giảm nhanh chóng.

Do đó, kế hoạch gồm 16 điểm, được coi là chìa khóa để loại bỏ các tài sản độc hại khỏi bảng cân đối kế toán của các nhà phát triển, dường như chỉ giải quyết các triệu chứng hơn là nguyên nhân cốt lõi.

Nhà quản lý tài sản có trụ sở tại Scotland, abrdn, thẳng thắn cho rằng 16 biện pháp trên là không đủ để đưa lĩnh vực bất động sản ra khỏi cuộc khủng hoảng hiện tại và cần có nhiều chính sách nới lỏng hơn.

Joyce Bing, Giám đốc đầu tư các tài sản thu nhập cố định abrdn ở châu Á, cho biết: “Sự hỗ trợ có thể sẽ hướng tới các nhà phát triển vẫn đang thanh toán nợ, do đó tạo ra nhiều sự khác biệt về tín dụng giữa các nhà phát triển”.

“Đối với những nhà phát triển mắc nợ xấu, chúng tôi nghĩ rằng 16 biện pháp đã hạn chế tác động trực tiếp đến họ. Điều này có thể mang lại cho họ nhiều động lực hơn để đạt được thỏa thuận với các trái chủ nhanh hơn. Đây là cách mà họ có thể hưởng lợi từ gói giải cứu này”.

“Đây là một dấu hiệu đầy hy vọng cho nền kinh tế Trung Quốc, bên cạnh các biện pháp nới lỏng kiểm soát Covid-19. Chúng có thể hỗ trợ tốt cho sự phục hồi hơn nữa của cả thị trường vốn và thị trường đầu tư lãi suất cố định có lãi suất cao”, Martin Hennecke, trưởng bộ phận tư vấn đầu tư châu Á tại St James's Place cho biết.

Những quan điểm này được lặp lại bởi Elizabeth Allen, người đứng đầu bộ phận thu nhập cố định châu Á của HSBC Asset Management.

“Chúng tôi coi các biện pháp hỗ trợ là một động thái tích cực để giải quyết các thách thức về thanh khoản và tài trợ đang diễn ra mà các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc phải đối mặt. Chúng giúp đặt nền tảng cho các hoạt động đầu tư lợi suất cao của Trung Quốc và châu Á,” Allen nói.

Tuy nhiên, một số nhà quan sát lo ngại về tác động mà các biện pháp này có thể gây ra đối với lĩnh vực ngân hàng của Trung Quốc trong trung và dài hạn.

“Những biện pháp này cho thấy quyết tâm ngày càng cao của chính quyền nhằm ổn định lĩnh vực bất động sản và ngăn chặn rủi ro lan rộng. Tuy nhiên, chúng có thể làm tăng khả năng tiếp xúc với bất động sản nói chung của khu vực ngân hàng và làm suy yếu chất lượng tài sản trong trung hạn nếu các biện pháp này không duy trì được giá trị tài sản”, Elaine Xu, giám đốc các tổ chức tài chính tại Fitch cho biết.

May Yan, Giám đốc điều hành và trưởng bộ phận nghiên cứu vốn chủ sở hữu tài tại Trung Quốc Đại lục của UBS tin rằng sự suy thoái của lĩnh vực bất động sản sẽ khiến hệ thống ngân hàng Trung Quốc phải trả tới 1,4 nghìn tỷ - 1,5 nghìn tỷ Nhân dân tệ trong vài năm tới, chủ yếu là do các khoản lỗ tiềm ẩn trong các khoản cho vay phát triển bất động sản, trái phiếu và tài sản phi tiêu chuẩn của ngân hàng.

Ngoài ra, hiệu quả của kế hoạch này còn phụ thuộc vào việc Bắc Kinh nghiêm túc đến đâu trong việc giảm số lượng các nhà phát triển bất động sản đang quá dư thừa. Theo thống kê, Trung Quốc hiện có đến 40.000 nhà phát triển, nhiều trong số này hoạt động không hiệu quả, quản lý kém và thiếu minh bạch. Trong khi đó, chính quyền còn phải đối mặt với niềm tin suy giảm của giới đầu tư toàn cầu cũng như các doanh nghiệp trong nước khi các chính sách gần đây đang làm suy giảm nghiêm trọng nền kinh tế.